Delist.ru

 Повышение результативности комплексной реконструкции жилой застройки (на примере городов Ханоя и Москвы) (23.06.2010)

Автор: Дао Чонг Хунг

Отнесение объектов придомовой недвижимости к разным категориям комфортности;

Определение по литературным, нормативным источникам и расчетным путем нормативов земли в м2 на одного жителя, для всех объектов придомовой инфраструктуры.

Автором введено управление 5-ью этапами жизненного цикла проекта комплексной реконструкции жилой застройки для ускорения темпы реализации данной программы.

1. Предварительный этап

2. Разработка градостроительного обоснования

3. Проведение инвестиционного конкурса

4. Разработка проекта застройки

5. Реорганизация

Основной критерий при выборе претендентов - срок и стоимость реконструкции. Разработанные и действующие целевые программы реализуются вне связи друг с другом, что ведет к распылению и неэффективному расходованию выделяемых бюджетных средств. Обосновано, что для консолидации финансовых средств необходима единая программа реконструкции и развития жилой застройки.

Наиболее важным методологическим вопросом теории результативности является критерий оценки результативности инвестиционных проектов.

В работе установлено, что показатели общей и сравнительной результативности не противопоставляют, а дополняют друг друга, однако при выборе инвестиционных проектов следует признать важнейшим показатели общей результативности.

Существующие подходы при оценке результативности реконструкции рассматривали в качестве объекта реконструкции отдельно стоящее здание.

Однако для проведения реконструкции жилой застройки необходимо оценить градостроительную ситуацию в целом. Поэтому для оценки проектов комплексной реконструкции жилой застройки необходимы показатели оценки результативности, учитывающие больший учет социальной и экологической значимости этих проектов для города (Рис. 3).

При решении проблемы реконструкции застройки или отдельных ее элементов приходится решать широкий круг вопросов: инженерных, экономических, социальных и других, включающих в себя многие факторы. Отдельные исследования социальных и экологических факторов выполнялись преимущественно для экспериментальной жилой застройки. Основная их цель заключалась по выявлению требований населения по планировке квартир и их благоустройству. Экологические факторы исследовались в различных направлениях с целью оценки качества среды обитания в жилой застройке.

ПОЗИТИВНЫЙ ЦИКЛ

Эти факторы при сравнении вариантов реконструкции принимались как второстепенные, а при их одноценных значениях в вариантах учитывались на уровне отдельных зданий в их конструктивных и планировочных решениях. Эти факторы во многих случаях могут быть определяющими при установлении способа реконструкции (Рис. 4). В первую очередь должны учитываться социальные факторы. В реконструируемой застройке могут быть проведены исследования при составлении плана его перспективного развития с учетом обновления и реконструкции жилой застройки в целях наибольшего удовлетворения населения всеми видами недвижимости. Исследования можно проводились статистическим анкетным

В третьей главе «методические рекомендации при комплексной реконструкции жилой застройки»

Автором разработаны методические рекомендации по следующему решению:

Задачи планировании воспроизводства жилищного фонда в некоторых районах графическим методом.

Требуется составить рациональный план использования ресурсов (земли, финансовых, материально-технических, трудовых) для реновации старой застройки, обеспечивающий максимальную величину общей площади жилья с учетом имеющихся ограничений в ресурсах при краткосрочном планировании.

Задачи в преобразовании района города при комплексной реконструкции жилой застройки с использованием метода линейного программирования и электронной таблиц Ехсеl

Требуется составить рациональный план использования ресурсов (земли, финансовых, материально-технических и трудовых) для реконструкция этого микрорайона, обеспечивающий максимальную величину общей площади объектов недвижимости с учетом имеющихся ограничений в ресурсах. Если обозначаем: хj – запланированное строительство количеств м2 строений j-го типа, m- типов строений; S - Общая площадь объектов недвижимости.

З. Задач для случая по ограничению в ресурсах (земельные, финансовые ресурсы) по планировке при комплексной реконструкции жилой застройки.

Требуется составить рациональный план использования ресурсов (земли, финансовых, материально-технических и трудовых) для развития территории города, обеспечивающий максимальную величину обшей площади с учетом имеющихся ограничений в земли и финансовых средствах.

Для старой части Ханой характерны чрезвычайно высокая плотность застройки, недостаток зелени, преимущественно 2-5 этажные дома, с лавками и мастерскими на 1-м этаже, как другие здания в городах Вьетнама до недавнего времени строились от 2-х до 7-ми этажей. Ширина фасада была от 4-х до 7-ти метров, глубина здания доходила до 20-ти метров. Такие дома, которые составляют сейчас подавляющее большинство построек, напоминают книги, плотно стоящие на полке. Эта конфигурация была вызвана тем, что застройщикам выделялось мало места, выходящего на улицу (от 3-х до 7-ми метров). На первых этажах таких домов обычно находится помещение, связанное с бизнесом владельца: магазин, кафе, мастерская, офис и т.д. Реже здесь размещается гостиная.

Рис. 5. Плотность населения жилой квартала в Москве

Таким образом, при минимизации целевой функции область допустимых решений должна быть ограничена величиной площади. Для реконструкция этого микрорайона, минимальная общая площадь земли составляет 84 237,12 м2 (8,4 га), с требованием населения 4000 чел. Плотность населения достигает 475 чел./га. (это расчетная плотность населения квартала 76 Тимирязевского района г. Москвы на рис. 5)

Применение в Тханьконг микрорайон Ханоя, с населением 7888 чел. площадь составляет лишь 7 га, плотность населения 1127 чел./га не отвечает минимальными требованиями для обеспечения размещения всех объектов недвижимости (объектов придомовой недвижимости) в соответствии с нормой потребления квадратный метр на одного человека как в квартале 76 г. Москвы, т.е. площадь территории этого микрорайона должно больше

Действительно, проблемы «земли» в Ханое ограничивают возможности развертывания проектов реконструкции, (см. рис. 6) чтобы обеспечить потребность населения жилых районов во всех видов недвижимости как в районах г. Москвы. Намечено планировать и строительство новых районов в расширенном Ханое.

Автором проведен учет потребности в м2 земли для всех видов недвижимости с анализом технико-экономических показателей по 33-ти проектам до и после реконструкции жилой застройки районов Москвы для сравнения площади распределения участков территории и нужные нормы м2/

Рис. 6. Основные различия нормы м2 на одного чел. для всех видов недвижимости квартала 76 и Тиэн Суан микрорайона

С целью учета потребности в м2 земли для всех видов недвижимости нами проведен анализ технико-экономических показателей по 33-ти проектам до и после реконструкции жилых кварталов районов Москвы. В результате определена норма м2 на одного человека.

Определение норм происходит непосредственно по проектам реконструкции жилых кварталов, поэтому в результате расчета получаются суммарные площади каждого объекта недвижимости до и после реконструкции. В том числе показатели плотности при расчетной жилищной обеспеченности 18м2 / чел.

1. Расчетный численность населения районов до реконструкции предлагается определять по формуле:

Жд = Пжд / Нжд

Где Жд – численность населения районов до реконструкции. (тыс. чел.)

Пжд – общая площадь жилья до реконструкции.(м2)

Нжд– показатель жилищной обеспеченности, м2/чел. Допускается применять социальный норматив = 18м2/чел.

2. Показатели плотности при расчетной жилищной обеспеченности 18м2/чел.

Рд = Пуч / Жд

загрузка...