Delist.ru

 Повышение результативности комплексной реконструкции жилой застройки (на примере городов Ханоя и Москвы) (23.06.2010)

Автор: Дао Чонг Хунг

Доля жилого фонда низкого качества, в % ко всему фонду 36 18

Доля жилого фонда, соответствующего среднеевропейскому Стандарту качества, % 5 17

Доля физически и морально устаревшего фонда, % 36 18

Установлено, что несмотря на указанные преимущества комплексной реконструкции жилой застройки, этот метод не стал основным методов переустройства сложившейся застройки. Проектная практика прошлых лет стремилась подчинить структуру старых жилых образований новым санитарно-гигиеническим требованиям и планировочным методам. Такой подход не учитывал наследия, ни преемственности развития, ни функциональные особенности организации домов. Ради удобства проведения ремонта терялись ценные пространственные элементы, появлялись гипертрофированные пространства. Разрывалась связь внешнего периметра застройки квартала с его внутренней структурой.

Стратегия реконструкции зарубежных стран по многим позициям совпадает с подходом, который сформировался в России в последнее время. Однако условия реконструкции жилищного фонда в странах с развитой рыночной экономикой существенно отличаются от условий, имеющих место сегодня в России и в Москве в том числе. Это различие связано прежде всего с уровнем развития экономики и возможностями федеральных и муниципальных бюджетов. Основная масса жилищного фонда в этих странах принадлежит частным домовладельцам, проживающим в своих домах или сдающим их в аренду. При реализации программ реконструкции государством используются принудительные и стимулирующие меры.

Проведенный автором диссертации анализ зарубежного опыта, осуществления комплексной реконструкции жилой застройки САО позволил определить основные требования, которые должны быть реализованы при модернизации крупнопанельных, блочных и кирпичных зданий и реконструкции жилой застройки, застроенных этими зданиями. В таблице 2 рассмотрены основные различия в зарубежных странах и в России.

Исследование теории и практики проведения реконструкции позволило автору сделать следующие выводы;

Реконструкция велась и ведется на основе капитального ремонта отдельного стоящего здания или их небольшой группы. Отсутствие градостроительного подхода и проектирование от частного к общему, т. е. более 90% жилой застройки отремонтировано без общего плана реконструкции всего

Опыт многих зарубежных стран также подтверждает целесообразность постоянного взаимодействия власти с жителями капитально ремонтируемых или реконструируемых домов.

Таблица 2

Основные различия комплексной реконструкции

в зарубежных странах и в России

N0 Зарубежные страны Россия

1 Первичным элементом функционально-планировочной и архитектурно-планировочной организации является

??Y?на инфраструктуру

8 Оказание помощи инвесторам при получении права на реконструкцию жилой застройки Отсутствие помощи и установление сложного и дорогого механизма получения права на реконструкцию жилой застройки

9 Четкое регулирование взаимоотношений между участниками процесса реконструкции Отсутствие четкого механизма взаимодействия всех участников процесса реконструкции (городской администрации, инвестора,

Во второй главе «Концептуальные основы методики повышения результативности управления комплексной реконструкцей жилой застройки» исследованы задачи использования земли для объектов придомовой недвижимости в гражданском строительстве. Актуальность обсуждаемого в опроса проистекает из поставленной перед обществом задачи обеспечения населения «доступным и комфортным жильем». Задача состоит, как видно из ее названия, из двух основных частей.

1. Первая часть имеет чисто финансовый аспект:

1.1 Определение спектра доходности от обеспеченности различных слое населения, в свою очередь имеет два методического похода:

- По белой отчетности работодателей и белым источникам иных

(проценты и дивиденды по финансовым инструментам и т.п.)

- По скрытым источникам (серым, черным, конвертным и т.п.).

1.2 Определение перечня типов домов по их себестоимости.

Себестоимость объекта определяется по сметным расчетам разного уровня для домов разной конструкции, объемно планировочных решений и потребления земли для объектов придомовой недвижимости:ь

2. Вторая часть программы касается определения понятия «комфортности» жилья. Комфортность жилья является составной частью понятия «качества» жилья. Действительно, в понятие качества жилья (в общем виде - недвижимости) входят как минимум две части:

2.1 Надежность (долговременная прочность; гидроизоляция как сверху, так и снизу; достаточная теплоизоляция; безопасное лифтовое оборудование; долговечность и безотказность внутренних и подводящих инженерных сетей и др.);

2.2 Потребительские свойства:

а) внутренняя комфортность

b) внешняя комфортность или дискомфортность:

с) комфортность или дискомфортность

Значение коэффициента определяется прямым расчетом приведены коэффициенты по строительным объектам Москвы и Московской области с отнесением их к разным категориям комфортности и «жилым группам» (таблица 3).

Коэффициенты увеличения полезной площади застройки за счет создания надземных территории для г. Москвы и Московской области

Категория комфортности г.Москва Московская область

Жилая группа 1 кат. 2 кат. З кат. 1 кат. 2 кат. З кат.

Низкоэтажная 1,348 1,237 1,160 1,339 1,237 1,169

Среднеэтажная 1,262 1,234 1,166 1,259 1,260 1,180

Высокоэтажная 1,173 1,160 1,139 1,185 1,171 1,158

В целях ускорения проектирования генпланов и актуализации нормативов, задачами специального исследования являются:

Определение подробного перечня объектов придомовой недвижимости, приведенных в различных источниках информации;

загрузка...