Delist.ru

Оценка экономической эффективности строительства  интеллектуальных зданий (21.09.2010)

Автор: Мурашова Ольга Владимировна

Проанализированные методы, предлагаемые к применению для оценки эффективности ИЗ, основаны на различных подходах и критериях оценки, имеют преимущества и недостатки использования для оценки ИЗ, в связи с чем существует необходимость формирования комплексной методики оценки эффективности ИЗ, которая позволила бы сформировать сбалансированный инструментарий оценки инвестирования и проанализировать ее использование с учетом стадий жизненного цикла проекта ИЗ и мотивации инвестора. В результате была разработана комплексная методика оценки инвестиционной привлекательности «Интеллектуального здания», содержащая в себе определенные этапы оценки эффективности, взаимодополняющие и обуславливающие друг друга.

Рис. 5. Пошаговая схема процесса оценки эффективности методом «MaTool»

Основные этапы алгоритма оценки эффективности «Интеллектуального здания»(рис.6):

Этап 1. Определение целей проекта. Анализ проводится на основе исходных данных по объекту, полученных на основании требований инвестора (ценовые ограничения, норма эффективности, срок окупаемости, потенциальные возможности и преимущества будущего объекта) и внешних, по отношению к проекту, данных (требования согласующих организаций, рынка). Исходными являются данные по объекту, которые формируются и конкретизируются следующим образом:

функциональное назначение объекта недвижимости (офисное здание, гостиница, торговый центр и др.);

местоположение (центр города, прилегающие районы, переферийные районы

технико-экономические показатели по объекту (общая площадь, полезная площадь и т.д.);

описание объекта (объемно-планировочные и конструктивные характеристики

На этом этапе производится проверка целей проекта на соответствие целям организации, осуществляющей инвестиции.

Рис. 6. Блок-схема алгоритма процесса оценки эффективности проекта ИЗ

Этап 2. Определение эффекта проекта. На этом этапе рассматривается описание ожидаемых результатов проекта (эффект проекта). Для комплексной оценки эффективности строительства ИЗ необходимо выделить из исходных данных качественные и количественные характеристики по проекту. Процесс формирования характеристик ИЗ начинается на этапе построения концепции с целью выявления тех инженерных систем здания, которые можно автоматизировать и интегрировать в единую сеть. При этом, необходимо попытаться количественно выразить: стоимость создания ИЗ, возможное наиболее реальное снижение эксплуатационных затрат (экспертно, по объектам-аналогам или на основе выявленных закономерностей) и получение экономических выгод.

Этап 3. Выбор используемых методов оценки и проведение оценки эффективности. На этом этапе производится выбор набора методов для оценки эффективности. Основаниями для выбора методов являются период проведения оценки и классификация целей и мотивации инвесторов. На основании систематизированных и рассчитанных показателей рекомендуется оценивать эффективность тремя основными методами и двумя дополнительными, использование которых зависит от полноты исходной информации и мотивации инвестора. Под основными методами подразумевается осуществление оценки количественными методами, такими как методы «анализа денежных потоков», «анализа совокупной стоимости владения» и «матричный метод». Все они основаны на анализе количественных и качественных показателей. В качестве дополнительных методов подразумевается использование методов «реальных опционов» и ТЕI, сформулированных в процессе развития количественных методов и основанных на результатах оценки этими методами.

Этап 4. Принятие решения. По результатам оценки проекта уполномоченное лицо или орган принимает решение о реализации проекта (об отказе от реализации проекта), либо (на стадии приемки результатов работ по проекту) о достижении в результате реализации проекта ожидаемых результатов. Полученные результаты оценки, выявленные на этапах 2 и 3, рекомендуется сопоставить с критериями эффективности и требованиями инвестора. Если полученные результаты отвечают требованиям инвестора, то принимаем критерии эффективности в качестве целевых ориентиров. Если же полученные результаты оценки не удовлетворяют требованиям инвестора, хотя бы по одному из критериев, то пункты данного процесса корректируются на каждом этапе принятия решений, касающемся разработки проекта и внесения изменений, способных существенно повлиять на конечную эффективность.

В связи с тем, что проект ИЗ динамически развивается, в процессе его реализации на каждой стадии жизненного цикла предложено проводить оценку эффективности. Момент осуществления оценки определяется с учетом периода осуществления решений, влияющих на эффективность проекта в целом. В условиях получения дополнительной информации и уточнения исходных данных по проекту на каждой стадии его жизненного цикла предложено использовать различную структуру комплексного алгоритма оценки эффективности, основанную на использовании соответствующих методов оценки. Возможность применения каждого выбранного метода, основного или дополнительного, определяется на основании результатов конкретного анализа в соответствии с периодом оценки и характером целей и мотивации инвестора следующим

Предпроектная стадия:

Для всех целей и мотивации инвесторов –

а) метод «анализа денежных потоков»;

б) метод «реальных опционов».

2. Стадия проектирования:

Для собственных бизнес-процессов или сдачи в аренду –

а) метод «анализа денежных потоков»;

б) метод «реальных опционов»;

в) метод «совокупной стоимости владения»;

г) метод «совокупного экономического эффекта»;

д) «матричный метод».

На продажу и рост стоимости ОН(и/или последующую перепродажу) –

а) метод «анализа денежных потоков»;

б) метод «реальных опционов».

3. Стадия эксплуатации:

Для собственных бизнес-процессов или сдачи в аренду –

а) метод «анализа денежных потоков»;

б) метод «совокупной стоимости владении»;

в) метод «совокупного экономического эффекта»;

г) «матричный метод».

На продажу и рост стоимости ОН(и/или последующую перепродажу) –

а) метод «анализа денежных потоков».

Таким образом, предлагается к применению базовая блок-схема методики оценки ИЗ, используемая в определенный период времени на соответствующих фазах жизненного цикла, которая полностью учитывает основные требования к построению комплексного алгоритма с учетом системных свойств ИЗ.

Для формирования практических рекомендаций реализации комплексной методики оценки эффективности ИЗ с учётом этапов жизненного цикла в работе проведена апробация предложенных мероприятий на конкретных строительных проектах офисного здания, многофункционального и спортивно-развлекательного комплексов. Данные по проектам взяты на разных этапах жизненного цикла, что позволило не только точно выявить особенности применения методики оценки для различных видов функционального назначения недвижимости, но и выполнить апробацию предложенной методики на каждом этапе оценки. Результаты проведенных расчетов представлены на табл. 3.

Результаты апробации методики оценки эффективности ИЗ

№ Показатель Значение для ЗТ Значение для ИЗ

загрузка...