Delist.ru

Оценка экономической эффективности строительства  интеллектуальных зданий (21.09.2010)

Автор: Мурашова Ольга Владимировна

1. В соответствии с жизненным циклом Проектирование

Строительство

Эксплуатация Универсальный подход

2. Расходы по системам

здания Система водоснабжения

Система электроснабжения

Система кондиционирования

Система вентиляции

Другие системы здания Создание системы:

приобретение оборудования

приобретение сетей

работы по проектированию

расходы по монтажу и наладке

расходы по учету ресурсов

расходы по созданию системы управления и контроля

Эксплуатация: обслуживание, коммунальные расходы на основной ресурс, ремонт, аварии

3. Расходы

деятельности Основной (1 тип)

Вспомогательный (2 тип)

и т.д. В случае если в здание осуществляется более одного типа деятельности

4. Расходы по арендаторам Арендатор 1

Арендатор 2 и т.д. В случае если в здании более одного арендатора

Вышеперечисленные методы имеют одну общую черту – они ориентированы на оценку показателей, которые можно оценить количественно. Но специфика оценки ИЗ состоит в том, что кроме изменения количественных характеристик по проекту, ИЗ (по сравнению с ЗТ) влияет на изменение качественных характеристик, которые зачастую невозможно оценить количественно (например, повышение безопасности и комфорта в здании). Соответственно, оценка эффективности инвестиций в технологии ИЗ требует, наряду с традиционными методами, привлечения новых подходов и соответствующего инструментария.

Исследование отечественного и зарубежного опыта оценки эффективности в информационные технологии позволило выявить метод оценки совокупного экономического эффекта (Total Economic Impact, TEI), разработанный компанией Gira Group, а так же определить возможность его использования для оценки ИЗ. Этот метод в отличие от метода ССВ учитывает два дополнительных фактора по проекту: гибкость; преимущества по проекту. Указанный метод предназначен для поддержки принятия решений, снижения рисков и обеспечения гибкости, то есть ожидаемых или потенциальных преимуществ ИЗ и затрат на его строительство. В общем виде данный метод представляет собой конкретизацию метода совокупной стоимости владения и в этой связи возможно получит большее распространение.

В настоящее время в условиях нестабильности внешней среды одним из направлений оценки эффективности инвестиционных проектов является использование метода «реальных опционов». Ядром указанного метода является синтез методов «анализа денежных потоков» (CF, показатель NPV) и «дерева решений». Таким образом, SNPV рассчитывается:

SNPV= NPV+Pr; SNPV ? max (2)

Pr – совокупная премия реального опциона.

Оптимизация расчетов инвестиционно-строительных проектов осуществляется следующим образом:

Pr = Se-ytN(d1) - Ke-rtN(d2) (3)

d1=(Ln(S/K)+(r-y+?2/2)t)/?t0.5, d2= d1-?t0.5

N(d)- функция распределения нормального отклонения;

S- приведенная к дате анализа стоимость базового актива (дополнительные

К – приведенная стоимость капитальных вложений;

r- безрисковая процентная ставка, соответствующая сроку жизни опциона (в годовом исчислении);

t – прогнозный период, период времени до исполнения опциона;

y – аналог дивидендной доходности;

?2 – дисперсия доходности базового актива.

Анализ возможностей опционных моделей позволяет уточнить сферы их использования в планировании и оценке эффективности инвестиционного проекта с переменным уровнем риска. То есть при неопределенной ситуации целесообразно поддерживать возможность быстрого осуществления инвестиций в определенный срок при наступлении благоприятных событий и принимать решения по ходу развития проекта с целью повышения его эффективности. Это и является особенностью метода «реальных опционов». В результате использования этого метода проявится реальная стоимость проекта в условиях гибкого управления, ключевая цель которого заключается в минимизации риска и использовании благоприятных возможностей для максимизации роста стоимости. Таким образом, метод «реальных опционов», учитывает количественные показатели, в т.ч. и рассчитанные методом анализа дисконтированных денежных потоков, наиболее полно отражающие интересы инвесторов и может быть использован для оценки эффективности инвесторами любого типа в динамически изменяющихся условиях реализации проекта ИЗ.

Другим способом анализа, учитывающим факторы как финансового, так и нефинансового характера, был выбран метод, в основе которого лежит согласование различных видов оценок эффективности инвестиций на базе рейтингов, составленных экспертами. Так называемый метод «Matrix tool» («Матричный метод»), который позволяет последовательно оценить эффективность проекта ИЗ на протяжении всего его жизненного цикла. Цель данного метода состоит в том, чтобы разработать инструмент, который будет способствовать выявлению слабых мест проекта в период проектирования, строительства и эксплуатации, а также выявлению направлений, имеющих потенциал для улучшения.

В рамках матричного метода оцениваются следующие проекции эффективности проекта: экономическая, внутренняя среда, оперативность, функциональность, пригодность. Они находятся под влиянием целого ряда факторов. Метод “MaTool” рассматривает следующие пять основных факторов, а именно: трудовые ресурсы / персонал, системы здания, опасности, процессы, дизайн. Каждые из пяти проекций эффективности влияют на все пять факторов. Их взаимодействие и рассматривается с помощью матрицы, предусмотренной данным методом, согласно шагам, представленным на дополненной автором схеме процесса оценки эффективности методом «MaTool» (рис.5). Учитывая универсальность матричного метода, он может быть использован для оценки эффективности ИЗ, реализуемых в России. Однако показатели и факторы метода «MaTool» должны регулярно пересматриваться в целях актуализации оценки и обеспечения соответствия региональным условиям и строительной практике.

загрузка...