Delist.ru

Оценка экономической эффективности строительства  интеллектуальных зданий (21.09.2010)

Автор: Мурашова Ольга Владимировна

. При этом, в процессе оценки эффективности, под проектом ИЗ предлагается понимать процесс, для которого однозначно определено понятие состояний, как совокупности значений некоторых величин в заданный момент времени на каждой стадии жизненного цикла проекта, и заданы факторы, определяющие эволюцию начального состояния во времени, представленного в виде следующей модели жизненного цикла ИЗ(рис. 4). На ней наглядно отражено положительное влияние на процесс формирования ИЗ и его развитие выявленных в результате анализа факторов эффективности.

Изучение трудов отечественных и зарубежных специалистов, посвященных вопросу ИЗ, а также анализ технических возможностей, экономических характеристик и факторов, позволили определить экономическую сущность понятия ИЗ и выделить его существенные признаки. Под ИЗ в работе понимается объект недвижимости, в создании и развитии которого используется комплексная система управления, позволяющая оптимизировать и капитализировать его функциональные свойства в циклической динамике.

ИЗ является, как показал проведенный анализ, одной из концепций развития объектов недвижимости, связанной в первую очередь, с применением в строительстве информационных, энергосберегающих, экологических технологий и технологий безопасности. Анализ проявления специфических особенностей недвижимости в проектах ИЗ позволил выявить особенности создания ИЗ (табл.1.)

Инвестиции в создание ИЗ, включают в себя сумму инвестиций в создание ЗТ и дополнительных инвестиций в создание инфраструктуры зданий, которые были обозначены как ?ИЗ.

В практике инвестиционного анализа в целях оценки экономической эффективности проекта ИЗ широкое распространение получил метод, основанный на анализе дисконтированных денежных потоков (Cash flow - CF). Принципы и правила использования этого метода описаны в «Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов». В связи с тем, что этот метод наиболее изучен, расчеты, выполненные с его помощью, принимаются к рассмотрению как отечественными, так и зарубежными инвесторами и банками, а также государственными органами.

Рис.4. Модель жизненного цикла создания и функционирования «интеллектуального здания»

Таблица 1

Особенности создания ИЗ

Специфические

особенности

недвижимости Проявление

особенностей

в проектах ИЗ Особенности ИЗ

Большой объем

инвестиций Возрастание инвестиций за счет включения дополнительных затрат (?ИЗ) в создание ИЗ Зависимость степени удорожания от площади ИЗ (?ИЗ~К/S)

Зависимость степени оснащения здания инженерными системами от целей и мотивации инвестора

Зависимость

от местоположения объекта

недвижимости Данный критерий является основным для коммерческой недвижимости Влияет на целесообразность создания ИЗ и интенсивность его оснащения инженерными системами, а также позволяет определить принадлежность здания к классу А или В+

Значительное число участников при реализации проекта Возникновение на рынке новых участников создания ИЗ Новые участники: фирмы-инсталяторы, поставщики интеллектуального оборудования и др.

Разнородность, уникальность и неповторимость любого объекта недвижимости Невозможность разработки комплексного типового решения Предопределяет возможность реализации индивидуальных особенностей каждого объекта недвижимости в оптимальном режиме

потоков обладает рядом недостатков, главными из которых, применительно к ИЗ, являются отсутствие гибкости и учет исключительно количественных показателей, возникает необходимость изучить альтернативные варианты методов оценки эффективности инвестиций и выявить возможность их применения для оценки эффективности ИЗ в целях повышения качества процедуры оценки и достоверности результатов по проекту.

Поскольку часть инвестиций в ИЗ, как отмечалось выше, представляют собой инвестиции в нематериальные активы, такие как «ноу-хау» по использованию информационных технологий в строительстве, в диссертационном исследовании были проанализированы методы, применяемые для оценки эффективности информационных технологий. Одним из таких методов является метод совокупной стоимости владения (TCO, Total Cost of Owneship), основанный на стоимостном анализе всех затрат по проекту (как «явных», так и «неявных»), рассчитанных с учетом всех стадий жизненного цикла проекта. Основной целью расчета эффективности методом TCO является выявление избыточных статей расхода и разработка рекомендаций по оптимизации затрат по проекту.

Под совокупной стоимостью владения (ССВ) ИЗ, в общем виде, понимается сумма прямых и косвенных затрат, которые несет его владелец за период всего жизненного цикла. Критерием эффективности в данном случае является минимальное дисконтированное значение совокупной стоимости владения.

Критерий эффективности для ИЗ, согласно метода TCO, можно представить в следующем виде (формула 1).

ССВиз – совокупная стоимость владения ИЗ;

Сиз – стоимость создания ИЗ;

Эиз – стоимость эксплуатации ИЗ;

Сзт- стоимость создания ЗТ;

?ИЗ – дополнительные затраты на создание ИЗ;

Эзт – затраты на эксплуатацию ЗТ;

Э – экономический эффект от эксплуатации ИЗ, достигаемый за счет факторов эффективности ИЗ;

Эобсл – дополнительные затраты на эксплуатацию ИЗ.

В настоящее время метод ТСО развивается и, кроме универсальных статей затрат, появляются новые подходы к оценке и расчету совокупной стоимости владения, связанные с расчетами ССВ для здания в целом и/или по отдельным системам. Применительно к ИЗ было предложено использовать следующие подходы формирования совокупной стоимости владения (ССВ) приведенные в таблице 2.

Предложенная классификация подходов формирования ССВ отражает сформировавшийся уровень планирования, учета и контроля на предприятии.

.атраты, он может использоваться преимущественно для проектов с трудно выявляемыми будущими доходами от эксплуатации. Но, в связи с тем, что метод не учитывает будущие доходы по проекту, он не может являться единственным методом оценки эффективности, а должен входить в состав комплексного подхода по оценке эффективности, включающей дополнительно метод оценки, учитывающий доходы по проекту (качественный и/или количественный метод). Метод учитывает кроме «явных», еще «неявные» затраты (аварии, простои и т.п.) по проекту, тем самым позволяя комплексно подойти к вопросу управления затратами по проекту. Структуризация затрат на разных этапах жизненного цикла позволяет корректно анализировать и корректировать состав, долю и влияние эксплуатационных расходов на общий результат. Кроме того, появляется возможность наиболее полно проанализировать эффективность реализации отдельных функций по управлению ИЗ. Полученные в ходе оценки планируемые показатели могут быть использованы при составлении эксплуатационного бюджета ИЗ и организации управления затратами в ходе осуществления

Таблица 2.

Классификация расходов в соответствии с подходом

по формированию совокупной стоимости владения

№ Подход по формированию ССВ Расходы Примечание

загрузка...