Delist.ru

Оценка экономической эффективности строительства  интеллектуальных зданий (21.09.2010)

Автор: Мурашова Ольга Владимировна

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и разработке методических рекомендаций к оценке эффективности создания и развития «Интеллектуальных зданий» различного функционального назначения, учитывающих циклическую динамику выявленных особенностей этого типа недвижимости и мотивацию инвесторов.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

выявлена основная тенденция рынка недвижимости, заключающаяся в активном использовании инноваций в строительстве с расширяющимся сегментом строительства «Интеллектуальных зданий»;

определены и систематизированы свойства и экономическая сущность понятия «Интеллектуальное здание», отражающие его технико-технологические и организационно-управленческие особенности;

систематизированы особенности создания «Интеллектуального здания» на основе анализа проявления специфических свойств недвижимости в проектах «Интеллектуального здания»;

осуществлена декомпозиция экономического потенциала концепции «Интеллектуального здания» в циклической динамике реализации инвестиционно-строительного проекта;

выявлена специфика использования методов оценки эффективности инвестиций в создание «Интеллектуального здания»;

разработана методика оценки эффективности инвестиций в создание «Интеллектуального здания» и осуществлена ее практическая апробация по типам недвижимости.

На защиту выносятся:

1. Система свойств, характеризующих экономическую сущность «Интеллектуального здания», как условие эффективной капитализации недвижимости.

2. Модель жизненного цикла создания и функционирования «Интеллектуального здания».

3. Методика комплексной оценки эффективности «Интеллектуального здания», учитывающая возможности альтернативных методов оценки.

4. Регламент проведения оценки эффективности проекта «Интеллектуального здания» по стадиям жизненного цикла.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Теоретическая значимость исследования заключается в том, что научные результаты исследования, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы в качестве методической базы для дальнейших комплексных исследований данной проблемы.

В практическом плане материалы диссертации целесообразно использовать предприятиями инвестиционно-строительной отрасли, смежных отраслей экономики страны при осуществлении расчетов экономической эффективности инвестиций в создание ИЗ.

Материалы диссертации также могут быть использованы в учебном процессе в ВУЗах при изучении дисциплины «Экономика в строительстве», «Оценка недвижимости» и других, а также в учебном процессе послевузовского образования.

Достоверность полученных результатов основывается на применении объёма статистической и управленческой отчетности по проектам строительства объектов недвижимости, использовании аналитических и статистических данных, отражающих состояние инвестиционно-строительной сферы за 2007-2009 годы, а также подтверждается апробацией результатов исследования.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 10 печатных работ общим объемом 2,7 п.л., в том числе лично автором 2,45

Объем и структура. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Общий объем диссертационной работы 171 страниц, в том числе 25 таблицы, 7 формул, 23 рисунка. Список литературы включает 152 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Современное состояние строительной отрасли характеризуется рядом проблем, которые носят глобальный характер. Среди них выделяют энергетическую и экологическую проблемы, направленность которых определяется комплексным решением проблемы сохранения окружающей среды посредством исследований в области энергосбережения, в том числе перехода на нетрадиционные возобновляемые источники энергии (НВИЭ). В контексте решения этих проблем в настоящее время в мире построено большое количество зданий, микрорайонов и даже архитектурно-строительных зон, спроектированных на основе различных концепций энергосбережения и НВИЭ. Их анализ позволил выявить те из них, которые получили наибольшую известность (рис.1). Наибольшее распространение в качестве стандарта на практике получила концепция «энергоэффективное здание», основной акцент которой сделан на энергосбережении, достигаемом за счет применения инновационных решений, которые осуществимы технически, обоснованы экономически и приемлемы с экологической и социальной точек зрения. Следует отметить, что вышеперечисленные направления реализуются в режиме долгосрочного горизонта планирования, связанного с сохранением окружающей среды для будущих поколений, а также оценкой окупаемости за счет снижения энергопотребления и ожидаемого роста цен на энергоресурсы. При этом, кроме совершенствования технологий в области эффективного энергосбережения, наблюдалась тенденция увеличения количества комплексных инженерных систем. Это было связано, в первую очередь с ужесточением требований к безопасности, надежности и комфорту эксплуатируемых зданий. По мере усложнения инженерных систем здания, увеличения количества и качества выполняемых ими функций процесс управления «Традиционным зда-

Рис. 1. Концепции энергетически эффективных и экологически

чистых строительных технологий

нием» (далее ЗТ) усложняется. Для организации взаимодействия между отдельными системами здания, а также автоматического оперативного контроля и управления организуется система диспетчеризации с использованием оперативной передачи информации от объекта управления к пункту управления в автоматизированном режиме. В настоящее время автоматизированные средства уже выполняют ряд интеллектуальных функций – анализ и поиск информации, контроль процессов, принятие решений. На настоящем этапе научно-технического прогресса существенно возрастает значение системного подхода к информатизации. На смену локальной автоматизации приходит комплексная автоматизация здания. В современной практике строительства имеют место все предпосылки перехода к интегральной автоматизации, охватывающей все инженерные системы здания.

В данной работе в соответствии с обозначенным объектом исследования рассматривается преимущественно коммерческая недвижимость, выступающая в следующих видах: офисная недвижимость, торговая недвижимость, гостиничные комплексы, рынки складских и производственных помещений, а также особенно актуальные в настоящее время многофункциональные комплексы. Именно от использования коммерческих помещений, особенно комплексного функционального назначения, появляется возможность максимально полной реализации всех преимуществ концепции ИЗ за счет оценки влияния как на расходы, а так и на доходы, продуцируемые в процессе эксплуатации недвижимости.

Проведенный анализ показал, что на рынке недвижимости сформировался новый сегмент, связанный с использованием инновационных технологий. Современный сегмент рынка недвижимости находится на пересечении ЗТ, морально устаревших зданий и ИЗ, с тенденцией к активному использованию инноваций в строительстве и перспективой строительства ИЗ (рис.2).

Рис. 2. Рынок недвижимости ИЗ

Анализ принципов построения ИЗ и имеющихся данных о реализованных проектах в России и за рубежом позволил выявить следующие системные свойства ИЗ, предопределяющие эффективность реализации проекта ИЗ:

Минимизация числа компонентов системы, за счет сокращения ряда ее дублирующих элементов.

Оптимизация режима функционирования каждой подсистемы ИЗ на основе взаимообмена данными с другими подсистемами здания.

Адекватное и оперативное реагирование на изменение требований пользователей и происходящие в здании процессы благодаря своей высокой управляемости.

Сокращение времени проведения операций за счет высокой степени защиты от ошибок персонала.

Систематизация данных о функционировании всех инженерных систем здания благодаря комплексному сбору и обработке информации.

Непрерывный мониторинг состояния подсистем ИЗ, ведение электронного журнала, позволяющего анализировать события и действия за длительный период времени и планировать затраты на эксплуатацию.

Превентивный характер реагирования на сбой - обнаружение, распознавание и предотвращение чрезвычайных ситуаций.

Автоматизированная поддержка принятия решений при возникновении внештатных ситуаций с использованием экспертной подсистемы.

Перечень приведенных системных свойств не является исчерпывающим и, в случае выявления новых, должен непрерывно обновляться. Реализация преимуществ ИЗ позволяет выстроить системы поддержки каждой стадии жизненного цикла объекта недвижимости: предпроектной, проектной, строительной, эксплуатационной.

Первая, вторая и третья стадии определяют эффективность функционирования объекта, так как именно на этих стадиях закладываются принципиальные решения по функционированию инженерных систем как единого целого. Их задачей является обеспечение эффективного управления всеми системами здания. Выявленные в результате анализа особенности создания и функционирования ИЗ и соответствующие количественные характеристики ИЗ, влияющие на эффективность по фазам жизненного цикла, позволили осуществить декомпозицию экономического потенциала концепции ИЗ, представленную на рис.3.

Выявленные и систематизированные в результате анализа факторы, определяющие стоимостные характеристики ИЗ по фазам жизненного цикла, в целях исследования были сгруппированы. В результате определены три основные группы системных факторов, за счет которых достигается конечная эффективность инвестирования в создании ИЗ: оптимизация эксплуатационных расходов; рост доходов пользователей; повышение безопасности объекта недвижимости.

Рис. 3. Декомпозиция экономического потенциала концепции «Интеллектуального здания»

загрузка...