Delist.ru

Институционально-экономические ограничения оборота земель в сельском хозяйстве России (21.08.2007)

Автор: Шагайда Наталья Ивановна

Аналогичные результаты были получены при реализации авторской методики: были выбраны более однородные по развитию сельского хозяйства территории, где существует спрос на землю для сельскохозяйственного производства - Ростовская область, Краснодарский и Ставропольский края. Среди хозяйств этих субъектов РФ были отобраны те, которые сохранили организационно-правовую форму с 1995 г. по 2005 г., что обеспечило сопоставимость круга хозяйств. Они были сгруппированы по изменению размеров землепользования. Затем в группах рассчитывалась рентабельность сельскохозяйственного производства (таб. 4). Результат:

большая часть сельскохозяйственных организаций за рассматриваемый период сократила свое землепользование. Подавляющая часть – до 1000 га/хозяйство;

в хозяйствах, которые в большей степени сократили свое землепользование, наблюдается более убыточное производство;

организации, увеличивающие свои сельскохозяйственные угодья, имеют среднюю рентабельность выше 24%.

Таблица 4. Группировка крупных и средних сельскохозяйственных организации по изменению площади сельхозугодий с 1995 по 2005 гг.

Изменение площади, тыс. га /хозяйство Число хозяйств в группе Уровень рентабельности производства, % Средние размеры хозяйств, тыс. га Изменение площади в 2005 по сравнению с 1995 гг., тыс. га

2005г. 1995г.

Сократили больше, чем на 5 89 -11 5,2 13,4 -8,2

Сократили от 4,49 до 2,5 84 -9 8,9 12,5 -3,6

Сократили от 2,49 до 0 374 18 8,0 8,7 -0,7

Увеличили от 0,1 до 2,5 193 24 6,4 6,0 +0,4

Увеличили от 2,51 до 5 21 31 11, 7,5 +3,5

Увеличили от 5,1 и более 19 31 41,8 18,4 +23,4

Таким образом, на территориях, где есть спрос на сельскохозяйственную землю, наблюдается перераспределение земли в соответствии с результатами сельскохозяйственной деятельности, т.е. размеры хозяйств начинают меняться в зависимости от сигналов рынка.

Обоснование недостаточности институциональных ограничений для обеспечения защиты сельскохозяйственных угодий, что предопределяет искажение цен на рынке сельскохозяйственных земель

Картина перераспределения земли между организациями в зависимости от эффективности сельскохозяйственного бизнеса может быть искажена, если спрос на землю будет повышаться за счет лиц, не заинтересованных в сельском хозяйстве. Эти лица могут предложить цену на землю, не сопоставимую с той, которую предлагают сельхозпроизводители, и выиграть в конкуренции за получение сельскохозяйственной земли. Эта угроза возрастает, если, с одной стороны, существует спрос на землю для несельскохозяйственных целей, а с другой стороны – такое изъятие возможно. В диссертации проведена систематизация случаев изъятия сельскохозяйственных угодий на основе решений, принятых на уровне субъектов и муниципальных образований Московской области.

Первый способ изъятия – изменение категории по землям сельскохозяйственного назначения. Анализ показал, что с 2001 по начало 2005 г. губернатором Московской области было принято 203 таких решения. Только в одном случае категория земель была изменена по участку, непригодному для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Во всех других случаях основания не соответствовали тем, которые позволяли делать такой перевод в соответствии с ЗК РФ. Проведенный в диссертации подробный анализ институтов, регулирующих изменение категории по землям сельскохозяйственного назначения, выявил отсутствие критерия, определившего условия отказа в изменении категории земель, также как и условия, при котором это решение должно быть принято обязательно. Это свидетельствует о непрозрачной процедуре принятия решений.

Второй способ изъятия – изменение границы поселения и включение в его состав земель сельскохозяйственного назначения. Это изъятие из сферы сельскохозяйственного производства также требует решения главы администрации субъекта РФ. За 2005-2006 гг. в доступной для анализа базе документов по Московской области было обнаружено 4 таких решения. По одному из них в границы деревни было единовременно включено более 352 га земель сельскохозяйственного назначения, в т.ч. 301 га сельскохозяйственных угодий. Эта площадь равна трети такого, например, города, как Реутов с населением в 77 тыс. жителей. При этом новая черта поселения не имела точек соприкосновения со старой.

Третий путь изъятия угодий из сферы сельскохозяйственного производства – изменение разрешенного вида использования участка (с ведения КФХ, например, на дачное строительство) внутри категории земель решением главы муниципального образования. Принятие таких решений стало возможным из-за нечетких статей ЗК РФ. Ст. 81 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, хотя ст. 78 – не допускает этого. Классификатор земельного кадастра в Московской области включает участки для дачного строительства в состав земель сельскохозяйственного назначения.

Таблица 5. Рентабельность сделок с землей млн. руб./участок

Участок, № п/п. Площадь, га Цена участка, млн. руб. Прибыль млн. руб. Рентабельность, %

Покупка у КФХ Продажа

для дачного строительства

1 1,45 0,9 4,46 3,56 396

2 1,45 0,9 4,46 3,56 396

3 1,45 0,87 14,7 12,96 745

4 1,45 0,87

5 1,45 0,87 5,87 5, 0 575

6 1,45 0,87 2,56 1,69 194

7 1,45 0,87 3,16 2,29 263

8 1,45 0,87 4,6 3,73 429

9 1,45 0,87 7,66 6,79 780

10 1,45 0,87 8,38 7,51 863

11 2,9 1,74 18,47 16,73 961

Итого 17,4 10,5 74,32 63,82 608

По материалам постановлений правительства Московской области о покупке и продаже рассчитана рентабельность сделок по перепродаже сельскохозяйственной земли для несельскохозяйственных целей (таб. 5).

Московская область имеет преимущественное право на приобретение участков из земель сельскохозяйственного назначения. Она приобрела участки сельскохозяйственных угодий для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Цена приобретения превышала стоимость продукции, которая могла быть выращена на них, в 34 раза. Это свидетельствует о том, что покупатель – Московская область - не планировал в дальнейшем сохранять эти участки в сфере сельскохозяйственного производства, так как сельскохозяйственные организации или крестьянские (фермерские) хозяйства не смогли бы выкупить их по цене равной той, которую заплатила Московская область. Глава администрации района, в котором расположены участки, принял решение об изменении разрешенного вида использования участка без изменения категории земель. Разрешенный вид использования был изменен с «ведение КФХ» на «дачное строительство». Продажа участков сельскохозяйственного назначения для дачного строительства на торгах позволила Московской области получить прибыль, превысившую затраты на приобретение участков более чем в 11 раз. Рентабельность сделок по перепродаже земли составила в среднем – 608%, а максимальная – 961%. Этот уровень рентабельности можно считать предельным: для других земельных спекулянтов он значительно ниже, так как Московская область смогла получить все необходимые решения об изменении вида разрешенного использования бесплатно. Все остальные заинтересованные лица должны создать стимулы для принятия официальными лицами таких решений. Только в отдельных случаях, например, в Одинцовском районе Московской области, официально установлена плата за такое решение – 1 млн. руб. В связи с тем, что сохранилась категория земель – сельскохозяйственного назначения – покупатели участков под строительство поселка не должны вносить в районный бюджет платежи, связанные с возмещением потерь сельскохозяйственного производства. Приведенные расчеты показывают привлекательность операций по выводу земли из сферы сельскохозяйственного производства, а анализ институтов - отсутствие институциональных ограничений для их осуществления. Это порождает бессистемную и коррупционную практику, искажает цены на сельскохозяйственные земли.

Методика оценки транзакционных издержек и измерение их уровня

Автор впервые использовал показатель уровня транзакционных издержек для оценки институционально - экономического механизма оборота сельскохозяйственных земель. В ходе исследования, результаты которого представлены в диссертационной работе, разработана методика их измерения. Транзакционные издержки были измерены: через затраты: (1) денежных средств, (2) времени, потраченного на оформление этого оборота (в т.ч. денежную оценку затрат времени), (3) через оплату услуг специализированных фирм, берущих на себя их осуществление. Реализация методики показала, что любой вид оборота требует многочисленных посещений различных организаций, длительного ожидания приема, получения решения или обработки запроса.

Издержки на защиту прав собственности на землю были рассчитаны на основе монографического описания реального процесса по защите прав 152 собственников земельных долей в Московской области (АОЗТ «Серп и молот» Балашихинского района). Новые собственники сельскохозяйственной организации воспользовались институциональной ловушкой первых лет земельной реформы, когда документ на землю граждан выдавался на имя организации, и зарегистрировали право организации в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Затраты граждан на участие в судебных процессах составили около 692 тыс. руб.

Страницы: 1  2  3  4  5  6  7  8