Delist.ru

Институционально-экономические ограничения оборота земель в сельском хозяйстве России (21.08.2007)

Автор: Шагайда Наталья Ивановна

1.2. другие участки 15,0 8 16,9 9

в т.ч.

из них членов КФХ

КФХ как юр. лиц 6,3

- Организаций 3,6 2 3,0 2

- Граждан, не зарегистрированных фермерами 5,1 3 7,6 4

2. Государственные 68,3 34 63,5 33

Итого у производителей сельскохозяйственной продукции 197,0 100 191,6 100

Анализ распределения сельскохозяйственных угодий по видам собственности и пользователям (таб. 2) позволил сделать несколько выводов:

- доля частных земель за рассматриваемый период практически не менялась, несмотря на то, что законодательно введены нормы, направленные на их увеличение – граждане могут получить землю в собственность бесплатно, а юридические лица – выкупить. Как было выявлено при анализе институтов, причина кроется в отсутствии норм, регламентирующих процесс переоформления права пользования государственной землей;

- перманентно идет процесс разделения общей собственности – увеличивается площадь земель, перешедших от правопреемников колхозов и совхозов к другим сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также к самим собственникам земельных долей. Изучение институтов показало, что легальный раздел затруднен. Возникает необходимость оценки транзакционных издержек по разделу общей собственности. В случае если такие издержки велики, это может означать, что они являются барьером для перераспределения земли как производственного ресурса;

- раздел общей собственности происходит в основном также на участки в общей собственности. Формирование индивидуальных участков идет значительно медленнее, о чем свидетельствуют темпы роста площади в индивидуальных участках;

- в целом по России площадь земли в собственности организаций сократилась. Однако, как показал дополнительный анализ, в 21 субъекте РФ доля сельхозугодий в собственности юридических лиц – производителей сельскохозяйственной продукции превышает 10%, а в Московской области она достигла 24%. Считается, что переход угодий из общей долевой собственности граждан в собственность юридических лиц создает условия для более активного земельного оборота. Однако введение новой системы регистрации прав на землю, изменение перечня возможных сделок с землей не сопровождалось механизмами, обеспечивающими преемственность старых и новых норм. Это способствует нарушению прав граждан на землю, судебным спорам и ограничению оборота участков в собственности юридических лиц;

- наблюдается увеличение площадей в общей собственности (до 8,3 млн. га), которые используются населением вне рамок какой-либо формы предпринимательской деятельности. Около 65% таких земель в 2005 г. приходилось на два федеральных округа – Уральский и Сибирский. В Курганской области за 5 лет сельскохозяйственные организации отказались от половины сельскохозяйственных угодий, которыми они пользовались ранее. Высвобождение земли из сельскохозяйственных организаций привело к тому, что огромные массивы земель теперь числятся в пользовании самих участников общей долевой собственности. Однако для таких участков не ясен вид разрешенного использования гражданами, отсутствуют институты, регулирующие порядок налогообложения доходов от реализации произведенной на них сельскохозяйственной продукции, а также порядок их распределения между сособственниками, механизмы государственной поддержки и социальной защиты производителей. Это может привести к тому, что деятельность по производству сельхозпродукции будет приравнена к незаконной; возникнут споры между теми собственниками, кто работает на участке, и теми, кто нет; неиспользуемая часть участка может быть изъята с уменьшением площади всех, а не только тех, кто не обрабатывал участок соразмерно своей доле. Законом не предусмотрена возможность сохранения прав на неиспользуемый участок в случае, если на него нет спроса со стороны других производителей сельскохозяйственной продукции. Если будет реализована норма закона об изъятии неиспользуемого участка, то он останется невостребованным, а государство не сможет получать доходы от земельного налога с него. Все это свидетельствует о том, что формирование институтов существенно отстает от процессов, происходящих на практике.

Оценка потенциала сделок с землей. Несмотря на то, что в России существуют формы статистического наблюдения за сделками с землей, пользоваться ими следует с большой осторожностью и для очень ограниченных целей. Например, можно найти информацию о том, сколько участков сельскохозяйственного назначения продано, но не ясно, для каких целей. Можно узнать, сколько земли купили сельскохозяйственные организации и граждане, но не ясно, какой земли.

В общей статистике сделок преобладает аренда государственных земель (99,6% всей земли в сделках). В работе была проведена оценка факторов, влияющих на распространение числа этих сделок по субъектам РФ. Среди факторов были рассмотрены: число и размеры сельскохозяйственных организаций и фермерских хозяйств в субъекте РФ, финансовое состояние хозяйств, качество земель и многие другие, но не удалось выявить значимых.

Через официальные сделки в течение года, по расчетам, приведенным в диссертации, проходит примерно 0,2% площади участков граждан и около 13% площади, закрепленной за сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Информация, приведенная в табл. 1, свидетельствует об ином - все группы производителей сельскохозяйственной продукции активно привлекают как государственную, так и частную землю. Например, сельскохозяйственные товарищества, общества и кооперативы используют до 98% чужой земли.

??????????? 497 сельскохозяйственным организациям позволил рассчитать среднее число участников общей собственности - 376 человек. Среди участников ежегодно увеличивается удельный вес уехавших и умерших лиц, наследники которых не вступили в права наследства. Так, по монографическому исследованию (8 сельскохозяйственных организаций Ленинградской и Московской областей) доля таких лиц в 2003-2005 г. достигала 30%. Это означает, что сделки с такими участками не могут быть совершены. Кроме того, официальная статистика фиксирует не все сделки аренды государственных земель, а только их третью часть: по форме 3-ЗЕМ в 2005 г. арендные договоры охватывали 50, 4 млн. га, а по форме 22-3 на 1.01.06 г. в аренде у граждан и организаций числилось 158,8 млн. га государственных и муниципальных земель. Таким образом, информация о сделках, фиксируемых официальной статистикой, не дает представления о реальном земельном обороте.

Вместе с тем, по данным Роснедвижимости аренда земельных долей граждан является преобладающей сделкой привлечения земли в негосударственные организации и КФХ. С 2003 г. она запрещена. В настоящее время в счет земельных долей нужно сначала выделить участок и только потом заключить договор аренды участка. Анализ институтов, регулирующих такой выдел, выявил отсутствие норм, обеспечивающих простые и дешевые механизмы раздела. Очевидно, что нужны иные подходы к аренде участков в общей собственности, допускающие принятие решения о передаче в аренду большинством участников, а также защищающие интересы несогласных с таким решением сособственников участка. Пока таких институтов нет, можно прогнозировать сохранение практики использования участков граждан сельскохозяйственными организациями без договоров аренды.

В силу того, что большая часть сделок с землей остается вне статистического наблюдения, приходится исследовать их интенсивность по монографическим описаниям. В ходе исследования, проведенного автором, было выявлено, что при появлении первых покупателей в хозяйстве продается от 76 до 86% земельных долей, собственники которых могут осуществить сделку.

Изучение процессов перераспределения земли в районах Нижегородской, Ивановской, Ростовской областей по материалам опросов, а также методом включенного наблюдения в Лодейнопольском районе Ленинградской области позволило сделать несколько важных выводов:

- в сельскохозяйственных организациях сохранилось крупное землепользование, сформированное за счет земель в общей долевой собственности;

- личные подсобные хозяйства в основном используют собственную землю;

- аренда земли осуществляется, главным образом, по долговременным договорам – до 10 лет. Практически во всех случаях арендовались земельные доли. Основные арендаторы – сельскохозяйственные организации, арендодатели – граждане;

- уровень арендной платы сложился только там, где договоры заключаются в течение ряда лет. Там, где нет спроса на землю, уровень арендной платы не превышает земельного налога;

- сельскохозяйственные организации (кроме Ростовской области) намерены значительно сократить площади используемой земли. КФХ во всех областях в большей мере заинтересованы в увеличении своих размеров не только по сравнению с сельскохозяйственными организациями, но и личными подсобными хозяйствами;

- избыток земли в сельскохозяйственных организациях не будет поглощен КФХ и ЛПХ. Это подтвердило необходимость создания институтов, обеспечивающих консервацию частных земель или использование земли в долевой собственности самими собственниками;

- официальному обороту земель сельскохозяйственного назначения препятствуют ограничения, связанные с дороговизной и трудностями оформления сделок. На это в ходе опросов указали респонденты тех районов, в которых существует конкуренция на землю между производителями сельскохозяйственной продукции, и где пользователи вынуждены юридически оформлять свои взаимоотношения с собственниками земельных долей.

В исследовании на основании статистической информации сделан вывод о том, что, несмотря на законодательные стимулы, организации и граждане не выкупают и не берут в аренду землю, ранее предоставленную им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение. Уже дважды переносился предельный срок, в течение которого организации могут выкупить или взять эту землю в аренду. Причина этого, выявленная в ходе анализа институтов, заключается в отсутствии регламентов и механизмов переоформления прав пользования землей, учитывающих особенности формирования землепользования сельскохозяйственных организаций.

Доказательство влияния рыночных сигналов на перераспределение сельскохозяйственных земель между пользователями

Несмотря на незавершенность земельной реформы и имеющиеся институциональные ограничения, рыночные сигналы оказывают влияние на перераспределение земли между ее пользователями. В диссертации представлены результаты, свидетельствующие, что перераспределение земли между пользователями происходит в зависимости от их финансового состояния и эффективности сельскохозяйственного бизнеса. В работе были реализованы две методики. По методике В.Я. Узуна крупные и средние хозяйства РФ (сопоставимый круг хозяйств) разбиты на группы в зависимости от финансового состояния. По каждой группе рассчитано изменение площади в период с 1995 по 2005 гг. в среднем на хозяйство. Результаты показали, что сокращение площади зависит от финансового состояния хозяйств: чем оно хуже, тем больше земли теряет хозяйство (таб. 3).

Таблица 3. Изменение средней площади сельхозугодий в СХО разных групп по финансовому состоянию (га)

Группы по финансовому состоянию Средняя площадь хозяйства Изменение площади в 2005 г. по сравнению с 1995 г.

2005 г. 1995 г.

Финансово благополучные 6391 6583 - 192

Временно неплатежеспособные 6100 6957 - 857

Неплатежеспособные 6446 7638 - 1192

Несостоятельные 5802 7068 - 1266

Нежизнеспособные 3646 5619 - 1973

В среднем 5678 6659 - 981

загрузка...