Delist.ru

 Производственное планирование организационных структур управления муниципальной недвижимостью (для условий Вьетнама) (21.05.2007)

Автор: Доан Зыонг Хай

- общественные функции недвижимости;

- вид учреждения (организации), участвующего в подрядной деятельности

- внешние факторы;

Ввиду сложности решения задачи (1) автором предлагается применить методы кластерного анализа и экспертной оценки существующего состояния ТОСРН и перспектив его развития на среднесрочный и долгосрочный периоды.

Автором разработана систематизация задач и функций ТОСРН по основным этапам жизненного цикла строительной недвижимости (рис. 2) с проведением “социальной экспертизы” инвестиционно-строительного проекта недвижимости с формированием факторного пространства (см. ось Х).

Рис. 2. Систематизация задач и функций ТОСРН

«Социальная экспертиза» предполагает решение вопросов, связанных с проведением опроса среди жителей, на получение согласия населения на реализацию проекта по строительству объекта недвижимости. Она включает проведение экспертизы предложений по осуществлению инвестиционно-строительного проекта на уровне муниципалитета. Для ее осуществления, создается экспертный совет, имеющий разнонаправленные интересы по механизму и целесообразности реализации предложений ТОСРН.

Автором разработана методика оценки влияния различных факторов на результативность хозяйственной деятельности ТОСРН, что позволяет осуществлять прогноз ее развития.

Данная модель в общем виде имеет вид:

V = f (Х1; X2; X3; X4; X5) (2)

где: V- обобщенный показатель оценки влияния различных факторов на результативность деятельности ТОСРН;

Х1- групповой фактор организационно-управленческой деятельности;

Х1 = f (x1; x2; x3; x4; x5; x6). (3)

X2 - групповой фактор социальной эффективности функционирования;

X2 = f (x1; x2; x3; x4; x5). (4)

X3- групповой фактор правового обоснования и учета интересов различных уровней власти (государство, уезд, город, район, муниципалитет);

X3 = f (x1; x2; x3; x4; x5). (5)

X4- групповой фактор финансово-экономических интересов ТОСРН как самостоятельной бизнес- структуры;

X4 = f (x1; x2; x3; x4; x5). (6)

X5- групповой фактор инженерно-технических и эколого-гигиенических условий создания и функционирования ТОСРН на территории муниципалитета;

X5 = f (x1; x2; x3; x4; x5). (7)

В связи с тем, что многофакторная модель состоит из показателей, влияющих друг на друга и в некоторой степени повторяют свои свойства, в предложенной методике эксперты оценивают каждый групповой фактор в отдельности по сумме единичных факторов средних значений и сумме факторов. Автором разработан способ ранжирования предполагающий следующий алгоритм:

для каждого единичного фактора в отдельной группе эксперты представляют балл (от 1 до 10), причем наиболее предпочтительным баллом является 10, наименее предпочтительным – 1;

результирующий вес V определяется по формуле:

Pj/m/s. Kj, (8)

где: Pj (j- индекс фактора) - сумма баллов каждого фактора (группа факторов), Kj - коэффициент весомости, m- количество экспертов, s - число факторов в группе факторов.

Коэффициенты весомости каждого фактора Kj (группа факторов) принимаются для всех факторов равным единице.

Для определения мнения экспертов и оценки значимости группового фактора была составлена опросная анкета, в которую занесены группы экспертов в количестве 12 человек, представляющих 4 группы по 3 человека в каждой, куда входят:

а - служащие муниципальных образований (Вьетнам, РФ).

б - представители компаний, специализирующих на продаже и сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

в - научные работники (Вьетнам, РФ).

г - представители ТСЖ, местные жители.

Анализ результатов опроса экспертов показывает, что существует определенная разница во мнениях разных профессиональных групп по одному и тому же вопросу. Вероятно, это зависит от профессиональных интересов и личного опыта экспертов, входящих в разные группы. Результаты анализа мнений могут быть использованы в дальнейшем в теории и практике экспертного метода оценки сложных социально-экономических явлений, а также при практической организации планирования деятельности ТОСРН.

Динамика изменения во времени оценок экспертов деятельности ТОСРН по критерию “организационно-управленческая деятельность”, представлена на рис. 3. Из графика следует, что в среднем городе в настоящее время эксперты оценили деятельности ТОСРН по самому большому баллу - 32,83 баллов, а через 20 лет лидирует мегаполис с 35,3 балла.

Рис. 3. Динамика изменения во времени оценок экспертов деятельности ТОСРН по критерию “организационно-управленческая деятельность”

В результате исследований получено, что:

при формировании структуры ТОСРН рационально использовать результаты экспертной комиссии, создаваемой муниципалитетом из различных заинтересованных групп людей: жителей, сотрудников муниципалитета, служащие управляющих организаций, научных работников;

в качестве критериев оценок деятельности ТОСРН рекомендовано использовать как организационно-плановую эффективность, так и социально- экономические показатели, связанные с рыночными отношениями;

/ТОСРН (мегаполис, крупный город, средний город, сельская местность).

В качестве методов решений некоторых задач по планированию содержания и развития объектов недвижимости автором предложены методы линейного программирования (ЛП). С помощью надстройки ПОИСК РЕШЕНИЯ в среде Excel можно решать задачи ЛП до 200 неизвестных за короткое время. Наиболее простым и наглядным методом линейного программирования является графический метод.

загрузка...