Delist.ru

Методические основы оценки коммерческого потенциала территорий при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города (19.02.2008)

Автор: Теличенко Татьяна Валерьевна

Ранжирование значений показателей факторов в разрезе каждого блока факторов определяется по 10-балльной шкале. Для определения агрегированного показателя по каждому блоку факторов ранжирования значений показателей по их значимости определяется по единичной шкале. Ранжирование коэффициентов весомости блоков факторов для определения интегрального показателя каждой территории рассчитывается по 10-балльной

Определение агрегированного показателя значений коммерческого потенциала территории по каждому блоку факторов КПФ определяется по следующей предлагаемой формуле:

где Qij - значение показателя i-гo фактора, входящего в j-ый блок

Вj - значение k-го показателя весомости i-гo фактора;

i - перечень значений показателей факторов, входящих в j-ый блок факторов, i= 1-n;

j - перечень блоков факторов.

Каждое значение показателя факторов оценивается по 10-балльной шкале в зависимости от степени соответствия максимальным значениям, ожидаемой доходности объектов, требуемым финансовым затратам.

В этом случае сумма баллов по каждому фактору может быть рассчитана по

где Б - количество баллов, присвоенных конкретному объекту в соответствии с установленной шкалой оценок;

Вj - коэффициент весомости k i-гo показателя.

Оценка интегрального показателя коммерческого потенциала территории существующей застройки КПт, подлежащей комплексной реконструкции на основе агрегированных показателей коммерческого потенциала по всем блокам факторов определяется по формуле:

где КПф - значение агрегированного показателя j-гo блока факторов;

Вj - весомость j-гo блока факторов;

j - перечень блоков факторов, j=7.

С учетом предыдущей формулы, формула определения КПТ можно представить в следующем виде:

Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории существующей застройки целесообразно конкретизировать с позиции установления конкретных значений факторов, влияющих на коммерческий потенциал территорий, уточнения их перечня, определения коэффициентов весомостей факторов на основе апробации на конкретных объектах и территориях реконструкции жилых районов. Этапы формирования методики включает следующие работы: (рис. 6)

Рис. 6. Методическая схема оценки коммерческого потенциала территории и армирования стартовых условий для проведения торгов

Исходными материалами являются:

предпроектные разработки (концепция социально-экономического и градостроительного развития территории, ПДП, эскизы застройки);

данные городского заказа, определяющие направления, объемы и условия размещения объектов строительства и реконструкции районов;

материалы проведенных ранее обследований и технических изысканий, характеризующих условия застройки конкретных территорий (инженерная геология, гидрогеология, характер влияния на экологическую обстановку техногенных факторов и др.).

В качестве примера автором приводятся некоторые параметры конкретных вариантов реконструкции 33 городских кварталов г. Москвы на ближайшие 10 лет в соответствии с действующей среднесрочной Программой комплексной реконструкции территории сложившейся застройки.

В соответствии с разработанной методикой, проведенные обоснования и расчеты позволяют сделать вывод о том, что такой подход позволяет органам власти сопоставить рассматриваемые варианты реконструкции с конъюнктурой рынка и определить на этой основе желательные (допустимые, необходимые) ситуации, которые должны быть учтены в процессе проведения торгов и предложены на рассмотрение девелоперским компаниям.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В диссертационной работе обобщены результаты исследований, выполненных автором по проблеме оценки коммерческого потенциала территории при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города.

Исследование современного состояния жилищного фонда крупных городов России и ситуации в инвестиционно-строительной сфере свидетельствуют о необходимости и неотложности коренных изменений в управлении этой сферой деятельности с целью создания эффективного механизма взаимоотношений участников в процессе воспроизводства жилой недвижимости. Проведенное исследование позволило автору предложить и реализовать теоретические положения и методические принципы в этой сфере с учетом особенностей и разработанной стратегии в области обеспечения жильем населения крупных

На основе проведенного исследования сделаны следующие основные выводы и предложения:

1. В процессе анализа современного состояния городской недвижимости установлена зависимость условий формирования благоприятной среды жизнедеятельности населения от местонахождения объектов реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Реальным механизмом, практическая реализация которого приводит к эффективной системе управления территорий является формирование портфелей и лотов недвижимости.

При долгосрочном территориальном прогнозировании и планировании в структуре городского портфеля недвижимости необходимо учитывать пороговые значения доходности территориально-имущественного и единичного земельного комплексов.

2. Уточнено определение коммерческого потенциала территории и установлено, что при реализации программ по комплексной реконструкции и обновлению сложившейся застройки, связанных с предоставлением прав собственности муниципальными органами власти, целесообразно использовать основные принципы и методы организации девелопмента и методологию управления проектами.

3. Сформулировано факторное пространство, влияющее на эффективность местоположения объекта недвижимости, расположенного в жилом районе города с учетом степени его привлекательности, риска и рыночной стоимости земельных участков.

4. Городскими органами управления для выбора девелоперской компании по реализации программы реконструкции и обновления сложившейся застройки разработана система показателей, включающая расчет интегральной оценки финансово-экономического состояния компании и интегральной оценки качественных характеристик организации.

5. Проведен анализ делового риска для девелоперской компании, участвующей в реализации среднесрочной Программы реконструкции и обновления сложившейся застройки на примере г. Москвы. На его основе показано, что деловой риск зависит от инвестиционной привлекательности территорий и внедрения современных технологий в строительстве. На первоначальном периоде он значительный, но при реализации долгосрочных программ (стратегическое планирование) деловой риск уменьшается.

7. Для оптимизации реконструкции и обновления жилья автором предложена модель прогнозных расчетов по необходимому объему жилищного строительства на обновляемой территории.

Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и состоит из эффекта девелопера (инвестора) и города (заказчика).

8. Методика оценки коммерческого потенциала территории существующей застройки с определением интегрального показателя позволяет определять инвестиционную привлекательность комплексной реконструкции и обновления сложившейся территории с учетом рисков и формировать стартовые условия проведения торгов на право реализации инвестиционного проекта.

9. Коммерческий потенциал территории и ее привлекательность являются прединвестиционным документом для практической деятельности городских органов власти, он позволяет устанавливать очередность и емкость застройки, осуществлять классификацию проектов и территориальных резервов, разрабатывать программу развития территории.

Основные положения диссертации изложены в следующих работах:

Теличенко Т.В. Анализ современного состояния организации реконструкции и обновления сложившейся застройки города // Строительство-формирование среды жизнедеятельности: Сб.тр. – М.: МГСУ, 2006, 0,22 п.л.

загрузка...