Delist.ru

Методические основы оценки коммерческого потенциала территорий при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города (19.02.2008)

Автор: Теличенко Татьяна Валерьевна

Управление земельными ресурсами городов непосредственно связано с градостроительной деятельностью – деятельностью по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемой в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Градостроительный кодекс трактует земельные ресурсы города, земли города как некую территорию. Быстрый переход к многоукладной экономике поставил сложные проблемы перед администрациями городов, т.к. старые директивные методы управления развитием территорий в новых условиях оказались мало эффективными.

Понятия «территория» и «земля» с точки зрения Градостроительного кодекса отождествляются. Именно данная сущностная интерпретация территории, то есть «территория города», «земельные ресурсы города», «городские земли», рассматриваются автором как синонимы.

В современной рыночной экономике разработка и реализация градостроительных программ, градостроительных документов финансируется не только из бюджетных средств, но и из частных инвестиций. В связи с этим, на земельный участок, предназначенный для градостроительного освоения, может происходить управляющее воздействие с двух сторон – со стороны городского сообщества, основной задачей которого является обеспечение установленных норм и условий проживания в поселении, и со стороны частного инвестора, основной задачей которого является извлечение из данного земельного участка в процессе его использования максимальной выгоды. ( рис. 1)

Рис. 1. Управляющие воздействия на использование территории города и их

Оба управляющих воздействия могут противодействовать друг другу. При этом управляющие действия со стороны городского сообщества менее мобильны. Они являются долговременными ( правовые и нормативные акты долго готовятся, обсуждаются, принимаются и действуют продолжительное время, пока в них не внесут, по необходимости, требуемые коррективы).

В диссертационной работе исследуются современные механизмы развития городов и территорий, инвестирования и получение коммерческого эффекта при проведении городских инвестиционных программ.

Новый земельный кодекс окончательно сформировал понятие объекта недвижимости как земельно-имущественного комплекса, но на практике эти элементы все еще разорваны, и существуют два разнородных субрынка купли-продажи (аренды) зданий (помещений) и земельных участков под ними.

В России изменился характер урбанизации. Она перешла из фазы государственно-обеспечиваемой, в новую фазу. На первый план выходят экономические и социальные интересы частных субъектов хозяйствования, свободно выбирающих место для своего жилья и бизнеса, когда в значительной мере происходит разгосударствление собственности на землю и недвижимость, включая жилищно-коммунальные комплексы городов.

Отказ от избыточного территориального возрастания городов в пользу их активной реконструкции должен создать предпосылки для движения от экстенсивного к интенсивному типу роста городов. Признаки интеграции городской структуры можно наблюдать в появлении многофункциональных городских зон и комплексов, многопрофильных градостроительных узлов, крупных зданий, совмещающих разные функции, в активном пользовании подземного пространства. Это развивает и обогащает функциональный подход, возвращает городской среде интегральное качество.

В диссертационной работе представлен новый стандарт описания объекта нежилой недвижимости как имущественно-земельного комплекса. Настоящий стандарт описывает сущностные характеристики нежилого объекта как имущественно-земельного комплекса и товара на рынке недвижимости.

Принципиально новый и важный вид предпринимательской деятельности в недвижимости является девелопмент земли, целью которого является получение дохода (прибыли) за счет создания объектов (в том числе за счет улучшения качественных характеристик земельного участка), в максимально возможной степени удовлетворяющих потребности приобретателей ( покупателей, арендаторов) недвижимости.

Принятие обоснованных инвестиционных решений требует соответствующих методов их экономического обоснования, включающих оценку и выбор эффективных вариантов.

а и критерием эффективности такого формирования является показатель общей рентабельности лота (Ri), который должен достигать максимально возможных значений. Объектно-функциональная структура портфеля города при формировании лотов, включая девелопмент земли, позволил автору определить пороговое значение эффективности различных портфелей недвижимости, в том числе территориально-имущественных и единичных земельных комплексов.

Чаще всего частные интересы инвестора вступают в противоречие с общественными интересами городского сообщества при развитии городских территорий. В то же время, выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов развития территорий является не только способом умножения богатства собственника или источником получения дохода инициаторами развития и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на социально-экономические процессы в городе, доходы местного бюджета, совершенствование планировочной структуры города.

Управление земельными ресурсами города есть систематическое, сознательное целенаправленное воздействие государства, общества, граждан и юридических лиц на земельные отношения в целях обеспечения рационального и эффективного функционирования земельных ресурсов города, основанного на познании объективных закономерностей развития городского сообщества и городской территории.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Развитие города может выполняться по двум направлениям:

- развитие неосвоенных под застройку территорий (резервных земель, земель сельскохозяйственного использования в черте города);

- развитие освоенных под застройку территорий города в виде реконструкции его функционально-планировочных образований или элементов планировочной структуры ( участки ветхой застройки, кварталы и микрорайоны ветхой застройки, вступившей в противоречие с современными стандартами условий проживания, земли производственной зоны, отнесенные в рамках территориального планирования к иной территориальной зоне, на которых существующее производство подлежит ликвидации, перебазированию,

Если первое направление реконструкции является наиболее удобным, практически со всех точек зрения, то второе может осуществляется по двум сценариям. Первый – так называемая коренная реконструкция, когда все сносится в границах квартала, микрорайона, производственной площадки, группы производственных площадок и территория осваивается заново. Второй – выборочная, точечная реконструкция, когда осваиваются отдельные земельные участки со сносом ветхих строений. Этот вид реконструкции особенно характерен для исторических зон старых городов, где земли имеют наивысшую градостроительную ценность.

На рис.2 представлена модель реконструкции и обновления сложившейся жилой застройки и ее окружения в виде системы.

Деятельность и появление новых исполнителей, вовлеченных на каждом этапе процесса застройки, увеличивает стоимость проекта. Таким образом, коммерческий потенциал территорий целиком может быть представлен, как процесс создания добавленной стоимости. Изменения в добавленной экономической стоимости по фазам отражены на рис. 3.

Правая колонка показывает изменение добавленной стоимости на протяжении всего проекта. Создание стоимости появляется за счет вклада каждого участника в форме экспертизы, земли, финансовых и других ресурсов, что позволяет снизить риски процесса застройки. Таким образом, то, что получает каждый участник застройки, равно добавленной стоимости, внесенной им в проект.

Коммерческий потенциал территорий всегда начинается с земли, это либо новый свободный участок земли, либо уже застроенный участок. Покупка и застройка земли связана с определенными рисками. Главной задачей в процессе застройки является минимизация и контроль рисков.

Рис. 2. Представление реконструкции и обновления сложившейся жилой застройки и ее окружения в виде системы

- транспортная доступность; - направление управленческих воздействий; - контур взаимосвязи объектов застройки

Рис. 3. Коммерческий потенциал территорий, как процесс создания

В общем виде задача оценки потенциала территории заключается в количественном (денежном) выражении дифференцированных размеров влияния объективных территориальных различий на конкурентоспособность конкретной территории на конкретном городском рынке недвижимости. При этом существенное влияние на оценку оказывает действие субъективных и объективных факторов. (рис. 4).

Общая тенденция современных методик (отечественных и зарубежных) направлена на симплификацию (сокращение) числа определяющих показателей. Существующие методики опираются на отчетные данные и слабо учитывают новые тенденции развития, которые практически не попадают в статистические материалы.

Научный подход и капитальное исследование по определению коммерческого потенциала территории является необходимым условием успешной реализации инвестиционно-строительных проектов при планировании стратегии реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Рис. 4. Формирование факторного пространства местоположения территории

Коммерческий потенциал территории представляет собой совокупность факторов, подлежащих количественной оценке.

В диссертационной работе автором предлагается следующая методика исследования. В центре анализа коммерческого потенциала территории должны быть и виды, и типы собственности, местоположение объектов и границ территории, финансовая структура инвестиций.

Анализ проводится по всей системе показателей факторов, определяющих уровень коммерческого потенциала реконструируемой территории, сгруппированных в блоки.

Методика количественной оценки комплексного потенциала территории базируется на использовании трех параметров: среднее значение, минимальное значение, максимальное значение. (I уровень факторов – факторы в масштабе города, района или округа, II уровень факторов – влияние факторов, связанных с объектами недвижимости.)

Изменение коммерческой привлекательности территорий зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях жизненного цикла объекта. В результате анализа факторов, влияющих на уровень коммерческого потенциала территории, выделены основные факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, которые могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (рис. 5).

Первый уровень влияния результатов взаимодействия включает четыре основных фактора: социальные, экономические, политические, физические, которые носят общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости, но косвенно влияющие на процессы, происходящие на рынке городской недвижимости.

Второй уровень - уровень влияния локальных факторов, в основном, в масштабе города, округа или района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта или реконструируемого квартала жилой застройки, условия продаж, временные факторы, физические характеристики объектов, спрос на землю условия финансирования и прогнозируемой доходности объектов недвижимости. Эти факторы непосредственно связаны с объектами, расположенными на реконструируемой территории, и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень влияния факторов связан непосредственно с характеристиками отдельных объектов, расположенных на территории квартала, микрорайона, и включает архитектурно-строительные и управленческо-эксплуатационные факторы.

Рис. 5. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости и коммерческий потенциал территории.

загрузка...