Для достижения указанной цели исследования автором поставлены и решены следующие задачи:

проведен анализ современного состояния организации реконструкции и обновлении сложившейся застройки города;

определена характеристика системных свойств различных типов недвижимости;

проведен анализ теоретических исследований по проблеме планирования реализации проектов с учетом оценки коммерческого потенциала территорий;

осуществлен выбор факторов пространственно-экономического развития объекта недвижимости на основных фазах его жизненного цикла;

проведено исследование оценки коммерческого потенциала территории для различных форм воспроизводства объектов недвижимости;

разработана обобщенная экономико-математическая модель эксплуатации объекта недвижимости с учетом развития территории;

осуществлен выбор эффективных вариантов реконструкции и обновления объектов недвижимости сложившейся застройки;

проведено экономическое обоснование выбора методов и форм воспроизводства недвижимости с учетом инвестиционной привлекательности территории и рисков;

проведена апробация оценки коммерческого потенциала территории при планировании реализации проектов реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Объектом исследования в диссертации является комплексная реконструкция и обновление территорий сложившейся застройки в крупных городах, характеризующаяся многостадийностью, многосторонним взаимодействием различных участников (органов власти регионального и местного уровней, девелоперских компаний, групп населения), состоящая из многих инвестиционных проектов, требующих оценки коммерческого потенциала территории и предполагающих наличие механизмов согласования различных интересов,

В качестве предмета исследования в работе выступают существенные для результативного и эффективного осуществления комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки процессы организации управления и информационного обеспечения, рассмотренные в контексте социально-экономических, экологических, градостроительных и других проблем комплексной реконструкции.

Теоретическая и методическая основа диссертационной работы. В теоретическом плане диссертационное исследование опирается на содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых концептуальные разработки по анализу закономерностей функционирования сложных социально-экономических систем, организации управления, принятия решений, информационных технологий, процессов урбанизации, развития городов как социально-экономических образований, градостроительной

Методической основой диссертации послужил системный подход и накопленный в рамках системных исследований опыт применения соответствующего методического инструментария в различных областях научных знаний. Системно-теоретические разработки доказали свою особую результативность прежде всего при анализе функционирования сложных динамических систем, требующих проведения междисциплинарных исследований.

Информационную базу работы составили данные, содержащиеся в справочно-статистических и аналитических материалах ряда федеральных министерств и ведомств - Госкомстата России, Минэкономразвития России, Минфина России, Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства г.Москвы, а также в материалах научно-исследовательских организаций, специализирующихся на проблемах социально-экономического развития городов и градостроительства. Кроме того, в работе использовались не введенные до этого в научный оборот данные, специально собранные и обработанные автором для целей диссертационного исследования.

Научная новизна исследования заключается в разработке методических предложений по оценке коммерческого потенциала территории при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города, направленных на выбор рационального варианта инвестиционного проекта и эффективного использования территориальных резервов строительства.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. На основе тенденций осуществления комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки крупных городов проанализированы условия формирования благоприятной среды жизнедеятельности населения в зависимости от уровня развития девелопмента земли и возможностей муниципальных органов управления по эффективному использованию коммерческого потенциала территорий.

2. Выявлена сущность и особенности оценки коммерческого потенциала территорий в условиях качественного формирования всех компонентов городского портфеля недвижимости в экономической деятельности девелоперских компаний, позволяющего рассчитывать пороговое значение доходности территориально-имущественного и земельного комплексов города.

3. Определены наиболее значимые факторы влияния внешней и внутренней среды на коммерческий потенциал территории города и деятельность девелоперских компаний на рынке строительства жилья, что позволило с учетом делового риска выбирать эффективные инвестиционные проекты при реализации Программы реконструкции и обновления сложившейся застройки

4. Установлено, что структурно-функциональные составляющие модели комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки представляют собой открытый набор переменных, содержательное и информационное наполнение которых зависит от инвестиционной привлекательности территорий и делового риска.

5. Разработаны методические положения по оценке коммерческого потенциала территорий существующей застройки с определением интегрального показателя потенциалоемкости.

6. Результаты экспресс-оценки и коммерческого потенциала территорий и моделирование вариантов сценариев комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки позволяют оптимизировать инвестиционный портфель города при реализации долгосрочных программ на этапе стратегического планирования и уменьшить деловой риск.

7. Выполнена экспериментальная оценка эффективности применения разработанной модели оценки коммерческого потенциала территории с учетом ее привлекательности, что позволяет для муниципальных органов управления устанавливать очередность комплексной реконструкции, емкость застройки, прогнозировать резервы территорий и разрабатывать программу их развития.

Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и состоит из эффекта девелопера и города (заказчика).

На защиту выносятся:

- методические положения по оценке коммерческого потенциала территорий, используемые при планировании стратегии комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки;

- методы обоснования критериев, факторов и показателей деятельности основных участников инвестиционного процесса (девелопера и города), обеспечивающих повышение эффективности комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки города;

- практические рекомендации по оценке коммерческого потенциала территории и ее привлекательности, что позволяет в стратегическом планировании осуществлять квалификацию инвестиционных проектов и территориальных ресурсов, а также разрабатывать программу развития территории.

Практическая значимость работы заключается в том, что её отдельные результаты непосредственно связаны с анализом проблем реконструкции сложившейся застройки в г. Москве и содержат прямые рекомендации по их решению. Часть из этих предложений уже реализована в практике инвестиционно-строительного комплекса г. Москвы, в частности, при разработке среднесрочной целевой Программы комплексной реконструкции сложившейся застройки.

Материалы диссертационного исследования могут представлять практическую ценность для использования их в учебном процессе в рамках курса «Экономика и управление недвижимостью», читаемого в Московском государственном строительном университете.

Проведенное исследование может представлять практический интерес для органов власти и управления крупных и крупнейших российских городов, ученых, изучающих проблемы планирования стратегии развития, реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Апробация работы. Основные теоретические положения и выводы диссертации, а также её практические рекомендации представлялись автором на российских конференциях и семинарах.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 5 печатных работ общим объемом 1,66 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, четырех приложений, основных выводов и предложений, списка литературных источников по теме исследования. Объем диссертации составляет 154 страницы, в том числе 24 таблицы, 25 рисунков. Список использованной литературы содержит 113 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В настоящее время большое значение приобретает роль реконструкции и технического обновления гражданского и промышленного фонда страны. Актуальность комплексной реконструкции сложившихся городских районов обусловлена рядом экономических, социальных и градостроительных

Экономические факторы указывают на высокую инвестиционную привлекательностью территорий.

Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью зданий, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом.

Градостроительные факторы связаны с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения строительства.