Delist.ru

Формирование организационно- экономической модели управления в жилищной сфере при взаимодействии хозяйствующих субъектов (17.03.2009)

Автор: Гребенщиков Владимир Сергеевич

Планирование показа-телей хозяйственно-финансовой деятельности

- Планирование хозяй-ственно-финансовой деятельности развития территории

Калькулирование и внутренние нормативы +

- Разработка норм, стандартов,регла-ментов по управле-нию группой домов

Организация взаимодействия с органами власти +

- Оптимизация функций и взаимодействия с органами власти

Мотивация собственников к управлению общим имуществом дома

- Стимулирование собственников к управлению домом на основе содействия и поддержки их деятельности

Учет и контроль содержания и ремонта общего имущества дома

- Комплексный мониторинг (учет, контроль, анализ, информация)

Подготовка управленческого воздействия на уровне дома

- Подготовка управленческих решений на уровне микрорайона

Условные обозначения: + - функция реализуется полностью; х - функция реализуется частично; - - функция не реализуется.

Основными функциями деятельности АСЖ являются:

Стимулирующая функция. АСЖ должны стать неким передаточным звеном, которое, с одной стороны, помогают и управляющим организациям, и ТСЖ получать финансовую помощь в виде разного рода дотаций и грантов. С другой стороны, они должны стать консультантами различных финансовых институтов, таких, как банки, коммерческие институты, фонды. Для финансовых институтов они в известной мере будут выступать гарантами надежности и целесообразности их помощи и вложений. Именно Ассоциации собственников жилья аккумулируют различную информацию о деятельности своих участников, и снабжают такой информацией заинтересованные стороны.

Санирующая функция – АСЖ наделяются полномочиями на первоначальном этапе планирования давать оценку или делать заключение об эффективности работы той или иной управляющей организации, ТСЖ. Затем такие оценки сводятся в рейтинги с интегральной оценкой качества управления жилищным фондом и производится мониторинг деятельности управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК, что позволит собственникам и жителям принимать окончательные решения.

Регулирующая функция – АСЖ должны производить регулярные обследования технического состояния жилищного фонда. По итогам обследования АСЖ должна вырабатывать рекомендации по ремонтно-эксплуатационным мероприятиям и передавать их управляющим организациям ТСЖ, муниципалитету.

Обучающая функция – АСЖ обеспечивает подготовку и переподготовку представителей собственников жилья на основе организации курсов, образовательных программ, повышение квалификации работников ЖКК сферы различных уровней (обучение в области управления, специфика ведения бухгалтерского учета, финансовое планирование, обоснование инвестиционных проектов, и т.д.).

Информационная функция – АСЖ организует обмен опытом различных ТСЖ, ЖСК, УО обобщение лучшей практики управления жилищным фондом в решении повседневных оперативных и стратегических планов и задач.

Предлагаемое взаимодействие АСЖ с муниципалитетом и другими участниками инвестиционного процесса в ЖКК представлено на рис. 6.

С учетом предложенных принципов развития системы управления жилищным фондом, а также активизации участия в этом процессе населения автором предложены три варианта взаимодействия местных органов самоуправления (муниципалитетов), населения и ассоциаций собственников жилья (АСЖ):

Вариант 1. Непосредственное участие муниципалитета в управлении АСЖ (при наличии муниципальной площади в жилом доме). В указанном варианте население и представители органа местного самоуправления в равной мере принимают участие в управлении АСЖ. Собственники на общем собрании в ТСЖ, ЖСК, ЖК и др. объединениях принимают решение о вступлении в АСЖ. Органы управления ТСЖ, ЖСК, ЖК избирают правление АСЖ и утверждают предложенных кандидатов муниципалитета. Избранные члены Правления оперативно управляют жилищным фондом на уровне микрорайона и отчитываются на общем собрании, как перед населением, так и перед муниципалитетом;

Рис. 6. Схема взаимодействия Ассоциации собственников жилья с контрагентами в инвестиционном процессе

Вариант 2. Участие муниципалитетов в управлении АСЖ в качестве наблюдателей (экспертов), (при отсутствии муниципальной площади в жилом доме). Данный вариант предполагает неравномерное распределение прав и обязанностей между населением и муниципалитетом. В данном случае участие представителей муниципалитета в процессе управления жилищным фондом на уровне микрорайона осуществляется в качестве наблюдателей (экспертов) в АСЖ. Муниципалитет в данном варианте только фиксирует информацию о деятельности АСЖ, т.е. осуществляет мониторинг;

Вариант 3. Участие муниципалитетов в управлении АСЖ в качестве консультантов (при отсутствии муниципальной площади в жилом доме). В третьем варианте участие муниципалитета в управлении АСЖ сводится к консалтинговой деятельности и информационной поддержке. АСЖ самостоятельно без привлечения местных органов власти осуществляет оперативное и стратегическое управление жилищным фондом на уровне микрорайона.

Основными моментами при функционировании АСЖ, направленными на повышение эффективности управления жилищным фондом и обоснованности управленческих решений по приведенным выше моделям является решение двух задач:

1) оптимального планирования оказания услуг;

2) формирования портфеля поставщиков.

Основной предпосылкой разработки структурной модели АСЖ служит то, что синергетическое преимущество может проявляться лишь при четкой организационной структуре и согласованном взаимодействии с другими субъектами управления.

Применение в работе функционально-стоимостного метода определения расходов при реализации функций содержания и ремонта многоквартирных домов при различных формах управления показало, что в случае деятельности АСЖ за счет централизации функций бухгалтерских расчетов, планирования работ, диспетчерской службы, удельные расходы на 1м2 общей площади могут быть снижены на 15-20% по сравнению с ТСЖ.

Возможность комплексного проведения работ по ресурсосбережению (установка приборов общедомового и квартирного учета потребления коммунальных услуг, замена изношенных внутриквартирных инженерных систем), развитию территорий за счет комплексной реконструкции, как показали расчеты, может обеспечить экономию ресурсов на 10-15% и повысить доходность от использования новых объектов.

В рамках АСЖ на основе реализации резервно-потенциального метода формирования системы управления выявляются нерациональные потери (сверхнормативные утечки, выполнение ненужных функций, устаревшие нормы, нарушения технологической дисциплины и т.д.), а также резервы (уменьшение эксплуатационных расходов, улучшение качества содержания жилищного фонда за счет участия жителей в работах и др.).

В общем виде эффективность (Э) создания АСЖ может определяться следующим образом:

Э = (Рср - Рд) х С + (Пср – Пу) х Т + Рв х С, (1)

Рср – средние удельные расходы на 1м2 общей площади в ТСЖ;

Рд – достигаемые в АСЖ удельные расходы на 1м2 общей площади ;

С – объемы работ (услуг).

Пср – средние потери ресурсов;

Пу - -устраненные потери ресурсов;

Т – тарифы на ресурсы.

загрузка...