Delist.ru

Формирование организационно- экономической модели управления в жилищной сфере при взаимодействии хозяйствующих субъектов (17.03.2009)

Автор: Гребенщиков Владимир Сергеевич

В работе показано, что наряду с недостаточной материальной обеспеченностью собственников, главным препятствием на пути активного участия населения в реализации программных мероприятий жилищно-коммунальной реформы является его неготовность к самоорганизации для решения задач по повышению качества коммунальных услуг и сохранности жилищного фонда.

Разработанные автором индикаторы отношения населения к возможности влиять на объем и качество потребляемых жилищно-коммунальных услуг подтверждают целесообразность участия жителей в решении жилищно-коммунальных вопросов. Как показал социологический опрос жителей Москвы в 2006 г., если такой опыт имеется в среднем у 51% респондентов, то среди сторонников самоорганизации уже 67% отмечают, что участвовали в совместном положительном решении вопросов ЖКХ. Более значимые различия у сторонников и противников самоорганизации проявляются при желании участвовать в коллективных мероприятиях, где более 7-% подтвердили свою готовность поддержать полезную инициативу.

Таким образом, данные опроса показывают, что у значительной части населения есть понимание, готовность и желание участвовать в коллективных мероприятиях по самостоятельному решению вопросов ЖКХ, кроме этого более 5% могут быть инициаторами мероприятий по повышению уровня качества жизни не только в своей квартире, но и в доме, на прилегающей территории и в микрорайоне.

Анализируя состояние современного жилищного фонда, инженерных коммуникаций, а также учитывая остроту жилищной проблемы в нашей стране, автор ставит задачу в своем исследовании определить наиболее эффективный организационно-экономический механизм управления жилищным фондом с участием населения. В то же время, такой механизм должен предусматривать также возможность инвестирования в ЖКК.

2. Модель формирования эффективной системы управления многоквартирными

Управление многоквартирными жилыми домами представляет собой организацию системы взаимоотношений, прав, обязанностей, целей, задач и видов деятельности, которые имеют место в процессе хозяйственной деятельности по эксплуатации и ремонту общего имущества в условиях внешней среды и выбора эффективных способов взаимодействия и механизмов договорных взаимоотношений.

Управляющие организации, ТСЖ, ЖСК и другие объединения граждан в своей деятельности одновременно решают 2 экономические задачи: по обеспечению нормальных условий проживания граждан (функция социально-хозяйственного управления по содержанию и ремонту) и выполнению функций профессионального управления, как вида предпринимательства и эффективно использующего недвижимость с целью получения дополнительного дохода и извлечения прибыли. При этом должны быть определены регламенты полномочий и ответственности за управление и пользование общим имуществом многоквартирного жилого дома на принципах самофинансирования, финансовой самостоятельности, самоокупаемости и рентабельности (рис. 3).

Рис. 3.1. Схема реализации полномочий собственников по управлению многоквартирными домами.

Рис.3.2. Особенности управления многоквартирными домами при реализации полномочий собственников жилищного фонда

Формирование более эффективной структуры управления жилищным фондом должно, по мнению автора, получить дальнейшее развитие на основе программно-целевого объектного управления многоквартирными жилыми домами и рациональной организации финансовых потоков при эксплуатации и ремонте общего имущества, сохранении и наращивании (приумножении) стоимости основного жилищного капитала с соблюдением следующих принципов:

- обеспечения более высокого уровня эффективности на основе резервно-потенциального метода формирования системы управления;

- улучшения результатов деятельности субъекта управления многоквартирными домами за счет реализации функционально-стоимостного метода определения расходов;

- согласования показателей хозяйственной деятельности для обеспечения баланса доходов и расходов при управлении жилой недвижимостью.

Разработанная модель формирования эффективной системы управления многоквартирными домами приведена на рис. 4.

Комплексное эффективное функционирование ЖКК предусматривает наличие, по мнению автора, определенных элементов, совокупность которых образуют его системную основу. К числу таких элементов можно отнести:

Ресурсосбережение, инвестиции, формирующие инновации, экономическую основу эффективного функционирования ЖКК – экономическая основа.

Способы и методы производства, организации строительства, содержание, ремонтов и реконструкции зданий и инженерных коммуникаций и оборудования – технико-технологическая основа.

Заинтересованность и участие населения в управлении жилищно-коммунальным хозяйством – социальная основа.

Объединение собственников жилья в профессиональной организационной структуре – организационная основа.

Наличие этих элементов и их единство формируют организационно-экономический механизм эффективного функционирования ЖКК.

Рис.4. Модель формирования эффективной системы управления многоквартирными домами.

3. Формы взаимодействия субъектов управления жилищным фондом

Проведенные автором исследования позволяют сделать вывод о необходимости разработки организационно-экономического механизма взаимодействия основных участников ЖКК в процессе управления жилищным фондом с максимальным вовлечением населения.

На основе приведенного в диссертации анализа решения жилищной проблемы и участия жителей в управлении жилищным фондом, автором разработана обобщенная управленческая модель участия населения на различных уровнях принятия решений (рис.5).

Рис.5 Обобщенная модель эффективного управления жилищным фондом.

Автор предлагает разделить существующую систему взаимоотношений организаций жилищно-коммунального комплекса и жителей на четыре уровня:

Первый уровень представляет собой активистов, общественников, старших по этажам и подъездам, инициативных групп жителей и домкомы одного дома или нескольких расположенных рядом домов. Участие в этих объединениях добровольное на общественных началах.

????$????u

ным условием повышения эффективности управления жилищным фондом – обеспечение взаимодействия участников первого и второго уровней.

Следующий уровень - создание Ассоциации собственников жилья (АСЖ) – новый участник взаимоотношений ЖКК. АСЖ должны объединять, ТСЖ, ЖСК, арендаторов, собственников доходных домов, представителей инициативных групп, а также представителей муниципалитета. Конкретный состав и структура АСЖ зависят от схем взаимодействия с другими участниками ЖКК.

4. Четвертый уровень – муниципальный, региональный или общенациональный уровень, законодательно регламентирующий и регулирующий социально-экономические отношения субъектов управления.

Предлагаемое новое звено – АСЖ – некоммерческая организация, ее учредительными документами являются учредительный договор и устав, подписанные всеми членами ассоциации.

4. Формирование организационно-экономической модели управления жилищным

Объектом управления в АСЖ могут быть несколько жилых домов, объединенных общим земельным или несколькими граничащими участками или иным общим имуществом (инженерные коммуникации, другие элементы инфраструктуры). Субъектами управления в АСЖ выступают ТСЖ, ЖСК, домкомы, арендаторы, органы местного самоуправления, как собственники муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договорам найма для проживания граждан, изъявившие на добровольных началах вступить в ассоциацию.

Функциями и задачами для Ассоциаций собственников жилья могут быть как координация деятельности входящих в них организаций, совместная работа с этими организациями в том числе (например, предложение по разработке проектов реконструкции микрорайонов, новой застройки), так и представление интересов локальных организаций в региональных и национальных организациях, участие в разработке жилищных стандартов и т.д. (табл.1)

Как следует из табл. 1 АСЖ могут более комплексно и эффективно решать задачи по содержанию и ремонту не только отдельных жилых домов, но и выступать заказчиком работ по капитальному ремонту и реконструкции домов, благоустройству территорий, спортивных и детских площадок Развитие направлений деятельности АСЖ, связанных с предоставлением дополнительных сервисных услуг по уборке жилых помещений, проведению их капитального ремонта, установке приборов учета потребления ресурсов, рациональной организацией сбора и переработки бытовых отходов и т.д., позволит обеспечить снижение удельных расходов на содержание и ремонт многоквартирных домов.

Матрица основных функций управления многоквартирными домами

Функции управления

ТСЖ Этапы жизненного цикла объекта Функции управления Ассоциацией

эксплуатация капитальный ремонт реконструкция

загрузка...