Delist.ru

Методические основы территориально-пространственного развития объектов олимпийских поселений (на примере транспортной инфраструктуры олимпийских объектов г.Сочи) (16.12.2010)

Автор: Солнцев Евгений Александрович

I уровень – город (ГС);

II уровень – территориальная зона (зональное расположение) – (АПС);

III уровень – локальное местоположение (ЛС).

Основное значение с точки зрения влияния на стоимость территории имеет зональное расположение объекта недвижимости. Оно отражает уровень градостроительной ценности фрагмента городской территории и ее территориальные составляющие – ценность улучшений, ландшафтные характеристики, транспортную доступность, наличие и состояние коммуникаций и др.

Вся полнота проявления пространственного фактора сказывается на уровне локального местоположения.

Полноценный учет локального местоположения возможен лишь при дополнении зональных характеристик экологическими, социальными, экономическими и градостроительными показателями. Предпринятые анализы и оценка являются качественными, а их результаты должны быть выражены количественно в стоимостных характеристиках.

Изменение стоимости любого объекта недвижимости олимпийского поселений, включая спортивные и общественные здания, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях жизненного цикла объекта. В результате анализа факторов, влияющих на уровень коммерческого потенциала территории, выделены основные факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, которые могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (рис.1).

Рис. 1. Формирование факторного пространства, влияющего на градостроительную территорию и ее коммерческий потенциал

Базовую «оценочную» модель можно представить следующим образом:

ГЦ = КПзд + КПт, (7)

где ГЦ – градостроительная ценность в общем виде;

КПзд - коммерческий потенциал зданий (сооружений), расположенных на данной территории;

КПт - коммерческий потенциал оцениваемой территории.

Данную модель можно представить через ценовые параметры в количественном

Методика количественной оценки комплексного потенциала территории базируется на использовании трех основных параметров:

- среднее значение;

- минимальное значение;

- максимальное значение.

Определение агрегированного показателя значений градостроительной ценности территории по каждому блоку факторов КПфj определяется по следующей предлагаемой формуле:

где Qij – значение показателя i-го фактора, входящего в j-ый блок

Вкi - значение к-го показателя весомости i-го фактора;

i – перечень значений показателей факторов, входящих в j –ы1 блок факторов, i=1(9;

j – перечень блоков факторов, j=7.

Каждое значение показателя факторов оценивается по десятибалльной шкале в зависимости от степени соответствия максимальным (или нормативным) значениям, ожидаемой доходности объектов, требуемым финансовым затратам.

В этом случае сумма баллов по каждому фактору может быть рассчитана по

ГЦjф = Бi x Bki, (9)

где Бi – количество баллов, присвоенных конкретному объекту в соответствии с установленной шкалой оценок;

Bj – коэффициент весомости k i-го показателя.

На рис. 2 представлены результаты зонирования г.Сочи для функционального использования ценности территорий под объекты транспортной инфраструктуры.

Из анализа следует, что наибольшую градостроительную ценность представляет территория центра г.Сочи (ГЦцентра=1), поселок Красная Поляна (ГЦ Кр.пол.=0,632, наименьшая градостроительная ценность в средней части Большого Сочи ГЦср.ч.= 0,226, где и предложен проект прокладки совмещенной автодороги и железной дороги.

Важнейшим условием успешного экономического и социального развития города олимпийского назначения является эффективность архитектурно-планировочной организации селитебной территории, обоснованное градостроительное проектирование и оценка градостроительных рисков по рациональному размещению совокупности типов объектов в виде ограничений в использовании недвижимости, устанавливаемых посредством зон с особыми условиями использования территорий.

В условиях рынка недвижимости город «ведет себя» подобно живому организму: на всем протяжении его развития основополагающая форма сохраняется, а параметры могут меняться. Это базовая закономерность в данном исследовании принята в качестве методологического ориентира.

Зона расположения Среднее значение коэффициента ценности территории Диапазон, руб./ 100

1 022 000 -1 174 000

Средняя часть Совмещенной а/д и ж/д 0,226 420 000-482000

С. Ахтырь 0,226 420 000 - 482 000

С.Монастырь 0,226 420 000 - 402 000

Центр Сочи 1 2 000 000

.?.??? :?:?:?: ? .. ?:????:??? ? . ??..??.??.-.?.

Рис. 2 . Результаты ценового зонирования г. Сочи для функционального использования ЗУ под ИЖС, по состоянию на 01 01.2010 г

загрузка...