Delist.ru

Экономический механизм функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства (15.05.2007)

Автор: Осташко Дмитрий Владимирович

формирование вторичного земельного рынка путем перепродажи земель в частную собственность. Продажа земель ведется по рыночным (договорным)

Как показал анализ, современной тенденцией в управлении инвестиционно–строительными проектами в России является широкое развитие и применение методологии управления проектами.

Появление таких новых участников инвестиционного процесса, как девелопер и управляющая фирма, во многом связано с развитием теории и практики проектного управления, которое позволило автору системно подойти к организации инвестиционно–строительной деятельности в малоэтажном жилищном строительстве (рис.1).

Сегодня практически все участники хозяйственных отношений организовывают свою инвестиционно–строительную деятельность через проект. Происходит реальное применение как отдельных элементов управления проектами, так и во многих случаях системы управления сети. Девелоперская компания в принципе может существовать только на основе применения полноценного использования методов управления проектами, так как ее основная функция состоит в руководстве всем проектом как системой, на протяжении всего жизненного цикла, с учетом сложного многообразия во взаимодействии проекта с внешней средой.

Рис.1. Представление коттеджной жилой застройки и ее окружения в виде

В рамках реализации девелоперского проекта загородной коттеджной недвижимости не просто создается некий объект (коттеджный поселок и его инженерные коммуникации), но происходит постоянное организационное развитие самого объекта и системы управления им, постоянный поиск все большего соответствия объекта и требований к нему со стороны рынка, постоянное повышение эффективности его использования. Таким образом, девелоперский проект соответствует современной концепции развивающегося

Финансирование девелоперских проектов коттеджной недвижимости обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и долевых платежей от будущих собственников.

Выбор территории расположения объекта – один из ключевых моментов в реализации и развитии девелоперского проекта. Выбор площадки должен учитывать такие факторы как: оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж района, перспективы продажи или сдачи в аренду площадей, построенных на данном участке, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные и градостроительные ограничения, сложности подведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экология и др. Для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может

Инновационные процессы в инвестиционно–строительной деятельности девелоперской компании рассматриваются как процессы, пронизывающие всю ее научно–техническую, производственную, маркетинговую деятельность и, в конечном счете, ориентированы на удовлетворение потребностей рынка. Одним из важнейших условий успеха нововведения является наличие самого новатора–энтузиаста, захваченного новой идеей и готового приложить максимум усилий, чтобы воплотить ее в жизнь. Инновационное предпринимательство (инновационная предпринимательская деятельность в малоэтажном жилищном строительстве) – это особый новаторский процесс создания нового, процесс эффективного хозяйствования, в основе которого лежат принципы реинжиниринга и постоянный поиск новых возможностей, ориентация на инновацию, умение извлекать и использовать для решения постоянных задач ресурсы из самых разнообразных источников. Оно связано с готовностью девелопера добровольно взять на себя весь риск, связанный с осуществлением нового проекта или же улучшением существующего, принять на себя финансовую и социальную ответственность за процесс, который должен принести денежный доход и личное удовлетворение достигнутым. Реинжиниринг – это радикальное перепроектирование бизнес–процессов девелоперских компаний для получения существенных эффектов в снижении стоимости, повышении качества и роста объемов (площадей) продаж готовой строительной продукции (услуг).

"может быть использована на практике на уровне межфункционального решения, описания и внедрения процессной организационно–управленческой структуры.

К основным условиям проведения реинжиниринга в деятельности девелоперской компании помимо процессной ориентации относятся стратегические цели – стать в будущем лучшей компанией в своей отрасли, отказ от устоявшихся правил ведения бизнеса и наконец, усовершенствование бизнес-процессов за счет использования современных технических и информационных технологий. В ходе завершения программы реинжиниринга в девелоперской компании обеспечивается переход от функциональных подразделений к виртуальным проектным командам, ответственным за бизнес–процессы.

Для характеристики различных уровней потребности в готовой строительной продукции для девелоперской компании используется теория «жизненного цикла» (спроса, продукта, технологии). В соответствии с этой теорией, циклические изменения во времени проходят следующие стадии: внедрение, неравномерный рост, зрелость, спад.

Продолжительность всего жизненного цикла и его отдельных стадий зависит от типа и вида продукции. Резервом удлинения циклов жизни может стать производство и реализации нескольких продуктов с заранее запланированным сдвигом стадий их циклов.

Анализ взаимосвязанных жизненных циклов спроса, продукции и технологий показывает, что применение плодотворной (изменчивой) технологии производства подразумевает непрерывные замены инновационных продуктов (рис.2). При определённом спросе на продукцию с учётом стадий жизненных циклов (Е – D) и (I – V) своевременная разработка новшеств и сдвиг их циклов позволяют достичь прироста изменения дополнительных результатов ((Р) над изменением дополнительных затрат ((3).

Непрерывные замены поколений инновационной продукции (П1, П2, П3, .... Пn) при применении плодотворной или изменчивой технологий производства дают возможность девелоперской компании рационально использовать наиболее результативные стадии жизненного цикла рыночного спроса (G1, G2, M). Начало разработки последующего поколения инновационной продукции на стадиях II, III (то есть до стадии IV) предыдущего поколения инновационной продукции и определение «точек перехода» позволяют получать прирост прибыли ((Р), оптимизировать дополнительные инвестиции ((3) и достигать показателей эффективности своей инвестиционно–инновационной деятельности.

Таким образом, изменения жизнециклических составляющих спроса, продукции и технологий производства в совокупности с той или иной инновационной стратегией определяют основу методики агрегированных (взаимосвязанных) жизненных циклов производственного подразделения девелоперской компании. Эффективность инновационной стратегии девелоперской компании предполагает степень удовлетворения потребителей конкретного рынка реализуемой продукцией.

Для определения динамики территориального рынка коттеджной недвижимости используется показатель темпа роста рынка Тm:

где: Vm ‘ и Vm – соответственно: объём рынка в конце анализируемого и базисного периодов;

t – длительность периода.

В случае Тm > 1,4 рынок находится в состоянии ускоренного роста; при 0,7 < Тm < 1,4 - рынок проходит состояние замедленного роста, зрелости и сворачивания; если Тm < 0,7 – ожидается кризис рынка.

Расчёт рыночной доли (S) девелоперской компании, находящейся на том или ином рынке, может осуществляться по данным о ресурсах компании и объёме

где Vb – объём ресурсов компании на рынке.

Изменение рыночной доли девелоперской компании в анализируемом периоде по сравнению с базисным определяется по формуле:

Непрерывная смена нововведений в условиях основных рыночных ситуаций создаёт для девелоперских компаний, занимающихся инновационной деятельностью, не только прирост результативных характеристик этой деятельности, но также формирует предпосылки перспективного развития и расширения территориального рыночного пространства.

Анализ конкурентоспособности девелоперской компании предусматривает оценку возможностей конкурирующих организаций в производстве и поставке на товарный рынок продукции, которая может повлиять на снижение интереса со стороны покупателя к предприятию и его продукции, а также в поиске резервов конкурентноспособности самой компании.

Приведенная автором классификация факторов конкурентоспособности инновационной девелоперской компании с учетом принципов реинжиниринга обеспечивает адекватность анализа и выявления причин ее неконкурентоспособности, как самой компании, так и выпускаемой ею готовой продукции.

Факторы конкурентоспособности девелоперской компании, увязанные с производством строительной продукции и определяющие конкурентные преимущества такого типа предприятия делятся на внутренние и внешние.

Резервы конкурентоспособности – это специфические потенциальные возможности девелоперской компании, имеющей наступательную инновационную стратегию с учетом рационального планирования запасов товарно–материальных ценностей, возможностей совершенствования организационно–технических, технологических и управленческих процессов по обеспечению мобильности и строительного производства, гибкости, улучшения качества использования основных производственных фондов и оборотных средств.

Такой подход позволил автору классифицировать резервы конкурентоспособности девелоперской компании с учетом принципов реинжиниринга инновационного предпринимательства по следующим пяти основным группам: резервы использования налоговых льгот; резервы использования организационно–технического потенциала предприятия; резервы использования производственно–технологического потенциала предприятия; резервы использования финансово–экономического потенциала девелоперской компании; резервы использования кадрового потенциала.

Готовая строительная продукция собственного производства и конкурирующих организаций оценивается по уровню их конкурентоспособности. Индивидуально каждый из параметров, входящих в соответствующую группу организационно-технических, экономических, технологических показателей, оценивается по уровню доверия (УД), который устанавливается в пределах

Уровень доверия параметров, которые основываются на новых технических решениях, может превышать единицу не более чем на 50%. В каждом конкретном случае величина уровня доверия устанавливается по данным экспертной оценки.

Интегральный показатель относительной конкурентоспособности i–ой строительной продукции определяется как произведение индивидуальных показателей доверия, входящих в соответствующую группу:

где ОКС im – относительная конкурентоспособность i–гo товара;

k – количество параметров, включенных в соответствующую группу j– 1,2,

УДjim – уровень доверия j–oгo параметра i–oй строительной продукции.

Конкурентоспособность девелоперской компании зависит от видов инновационного предпринимательства.

Для разработки экономической политики инновационной деятельности девелоперской компании особое значение имеет выбор системы коэффициентов (показателей), поскольку они являются основой для оценки её рисков муниципальными органами и кредиторами.

Объектом оценки и управления риском являются девелоперские проекты малоэтажного строительства, стратегические решения девелоперской компании, стратегический план и совокупность проектов, детализирующих его, а также риск инвестиционной привлекательности территории будущей котеджной застройки.

Риск инвестиционной привлекательности территориального муниципального образования (далее ТМО) является одним из определяющих для девелоперской компании при реализации региональных программ малоэтажного жилищного строительства.

В применении к стратегическому управлению девелоперской компании оценка риска конкурентного преимущества – это привлекательность ТМО для инвестиций по сравнению с другими ТМО–конкурентами. Риск конкурентного преимущества, или конкурентный статус, определяется как величина, интегрирующая конкурентоспособность и конкурентный потенциал ТМО.

загрузка...