Delist.ru

Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов с учетом их опционных характеристик (08.06.2007)

Автор: Коношенко Максим Викторович

Безрисковая ставка на период действия опциона 7,50%

Оценка долгосрочного опциона  

Приведенная стоимость основного актива 387 273 780,00

Приведенные затраты 101 241 330,00

Срок (в годах) 3

d1 3,291740641

N(d1) 0,999502153

Безрискова ставка 7,50%

Отклонение 0,09%

Стоимость задержки 0%

d2 2,77530357

N(d2) 0,997242485

Стоимость опциона (руб) 306 461 040,00

Расчет стоимости права с учетом скидки на ликвидность  

Период экспозиции объекта (год) 0,5

Период оформления прав на объект (год) 0,1

Период времени к которой привязана ставка (год) 1

Ставка дисконтирования 15,50%

Издержки на продажу в % 3

Издержки на продажу (руб) 11 618 220,00

СТОИМОСТЬ ПРАВ НА ПРОЕКТ (руб) 269 459 310,00

В работе автором также было проведено исследование влияния входных параметров расчетной модели на стоимость прав девелопра на реализацию

При изменении входных параметров на 10%, стоимость прав, определенная по разработанной модели, изменяется в широком диапазоне (Рис.3.)

Рис. 3 Модель чувствительности методики по отношению к изменению ее входных параметров

При этом наибольшее влияние на конечный результат оказывает принятая в расчет цены реализации недвижимости (при изменении их в модели на 10% стоимость прав изменяется на 26%). На втором месте по силе влияния оказывает оценка необходимых инвестиций в проект (14%). Оценка стандартного отклонения и времени действия опциона оказывает меньшее влияние (5,5-6,0%), хотя ранее считалось, что данный параметр является определяющим для модели

При изменении срока реализации проекта (длительность опциона) параметры чувствительности меняются (рис. 4), так при увеличении сроков проекта уменьшается неопределенность результатов проекта.

Так при годовом опционе изменение цен продаж и необходимых инвестиций на 10% стоимость прав меняются соответственно на 46 и 28%, а при 5 летнем сроке уменьшается до 20 и 9% соответственно. При этом такие параметры как изменение на 10% стандартного отклонения, безрисковой ставки и времени оказывают значительно меньшее влияние (3-7%).

Рис. 4 Изменение чувствительности методики с учетом фактора времени

Основываясь на проведенных исследованиях следует, что наиболее критичными параметрами для точности модели являются цены продаж недвижимости и необходимые затраты на проект. Но в рассматриваемой модели их можно определить с достаточной степенью точности на основе данных рынка недвижимости.

Таким образом, в диссертационной работе показано, что в условиях отсутствия в регионах рынка продажи прав застройки коммунальных комплексов, предложенная методика расчета на основе теории опционного ценообразования дает вполне приемлемый результат и позволяет решить такую важную для управления государственной и муниципальной недвижимостью задачу, как определение стоимости прав на проект и долю города в результатах реализации инвестиционно-строительных проектов.

Решение этих задач позволило автору сформулировать теоретические положения и выработать конкретные методические рекомендации по показателям эффективности ИСП и по оценке прав на их реализацию.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Данная работа является попыткой обоснования теоретических положений, методических приемов и практических рекомендаций, направленных на поиск, создание и реализацию эффективных методов оценки девелопером ИСП с учетом их опционных характеристик.

В результаты проведенных исследований получены следующие основные

Экономическое обоснование ИСП сегодня обычно проводятся по стандартным методикам, применимым для различных отраслей экономики, которые не учитывают специфики недвижимости, и особенностей реализации ИСП в российских реалиях рынка. При этом наиболее сложным вопросом при анализе инвестиционных проектов является вопрос выбора соответствующей ставки дисконтирования, адекватно учитывающей риск ИСП. Влияние факторов риска, носящих вероятностный характер, отнюдь не всегда может быть отражено включением в норму дисконта премии за риск и даже там, где такое включение оправдано, оно может привести не к увеличению, а к уменьшению эффективности ИСП.

В диссертации раскрыты принципы девелопмента недвижимости, вытекающие из методологии оценки рыночной стоимости недвижимости, а также обусловленные опытом его реализации. Доказано, что на протяжении своего жизненного цикла объект недвижимости может многократно умножить свои стоимостные характеристики, соответственно изменяя показатели эффективности ИСП на разных стадиях его развития.

Изучив типичное поведение девелоперов в современных условиях российского рынка недвижимости установлено, что мотивация участников инвестиционно-строительных проектов разная, но объединяет их одно, то, что, войдя в проект и получив право управления проектом, в условиях большой изменчивости рынка, владелец проекта имеет возможность оперативно реагировать на эти изменения и извлекать выгоды из сложившейся рыночной ситуации с учетом качества оценки прав ИСП.

Проведенный анализ показал на несовершенство распространенного метода NPV при оценке прав ИСП. Одним из способов устранения недостатков метода NPV является своеобразный синтез дерева решений и метода чистой приведенной стоимости, который, по сути, и представляет собой ядро метода реальных опционов.

Разработана экономико-математическая модель недвижимости и описана зависимостями, учитывающими стоимость денег во времени, расходы и доходы каждого периода с учетом рисков их получения, в виде аналитических зависимостей (аналитическая модель) и в виде различных моделей численного решения. Попытка учета в данной модели рисков выявило что проведение анализа ИСП в вероятностной постановке позволяет частично решить эту проблему корректного учета рисков. Однако сложность и трудоемкость проведение расчетов в вероятностной постановке методами имитационного моделирования и большой разброс значений выходных параметров модели не позволяют рекомендовать использовать их для практического анализа ИСП, особенно, для оценок стоимости прав на ИСП.

На основе теории опционного ценообразования разработана методика оценки стоимости прав на ИСП с учетом уровня ликвидности недвижимости. Учет ликвидности недвижимости, зависит от времени экспозиции недвижимости на рынке при продаже и времени оформления сделки. Даны рекомендации по заданию входных параметров расчетной модели с учетом специфики инвестиционно-строительных проектов. Предложены методы определения стандартного отклонения и дисперсии доходности недвижимости: на основе анализа ретроспективных данных цен продаж на сегменте рынка и на основе имитационного моделирования.

загрузка...