Delist.ru

Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов с учетом их опционных характеристик (08.06.2007)

Автор: Коношенко Максим Викторович

возможность, управляя этим проектом, войти в более доходные инвестиционно-строительные проекты.

Этот перечень далеко не окончательный, однако важно, что, получив в управление долгосрочный ИСП, девелопер (инвестор, застройщик) имеет возможность действовать, оперативно реагируя на изменение рыночной ситуации. При этом опытный, профессиональный девелопер получает определенные конкурентные преимущества и он в состоянии использовать любую положительную тенденцию рынка в свою пользу.

Такое поведение девелоперов в недвижимости является типичным поведением приобретателей опциона, а перечисленные выше причины по входу девелопера в проблемные проекты совпадают с типами реальных опционов, некоторые из них представлены в таблице 1:

Типы реальных опционов Табл. 1.

Тип реального опциона Природа опциона

(инициализации) Инвестиции могут быть распространены по всему диапазону времени и предполагают возможность ускорения или задержки.

Оставление Если условия ухудшатся, то фирма может покинуть проект до конца его жизненного цикла, чтобы избежать потерь.

Прекращение работы У менеджеров есть опцион для избежания потерь путем временного закрытия операций.

Стратегический рост Когда текущие инвестиции создают будущие инвестиционные возможности, убыточный проект может быть жизненно важным.

Опцион дизайна

(смешанный) Опцион для гибкого “на входе” дает способность переключаться от одного поставщика (или ресурса) к другому, используя преимущества более низких цен.

Опцион для гибкого “на входе” (гибкое производство) позволяет производителю менять продукцию, если рыночный спрос устанавливается на определенной отметке

Модели опционного ценообразования могут быть использованы для оценки любого актива, имеющего опционные характеристики, с некоторыми корректировками. В практике оценки теория опционного ценообразования применяется в основном для оценки в трех сферах: акций (либо части заложенного имущества, оставшегося после удовлетворения претензий кредиторов), которые могут быть оценены как колл-опцион на активы фирмы; патентов, которые могут быть рассмотрены как опционы на продукты; активы природных ресурсов также могут анализироваться как опционы.

С учетом вышеизложенного на основе модели Блэка-Шоулса автором разработана методика оценки стоимости прав на ИСП с учетом низкой ликвидности недвижимости, позволяющая устранить недостатки классических методик оценки эффективности ИСП.

Выявлено, что для расчета стоимости опциона применительно к инвестиционно-строительному проекту, который можно рассматривать как опцион расширения, можно использовать модифицированную формулу Блека-Шоулса:

N(d) – функция распределения стандартного отклонения;

S - приведенная стоимость базового актива (приведенная к дате анализа прогнозируемая выручка от реализации недвижимости по окончанию инвестиционного проекта);

К – приведенная стоимость необходимых инвестиций в проект (приведенные к дате анализа затраты на проект);

r - безрисковая процентная ставка, соответствующая сроку жизни опциона (в годовом исчислении). Переход от дискретной ставки к непрерывной производится по формуле: rn = Ln(1+ rd), (3)

где rn – непрерывная безрисковая ставка,

rd - дискретная безрисковая ставка.

В диссертационной работе автором предложена корректировка данной модели на учет низкой ликвидности ИСП.

Cправа – стоимость прав на инвестиционно-строительный проект,

Cопц – стоимость опциона, определенного по формуле Блэка-Шоулса,

T – период времени, к которому привязана ставка доходности,

tэ – время экспозиции объекта недвижимости,

tоф – время оформления сделки с объектом недвижимости,

rt – ставка дисконтирования, равная средневзвешенной стоимости капитала, участвующего в проекте,

Ир – издержки на поиск покупателя и оформление сделки купли-продажи.

В работе выделены факторы, которые служат входными параметрами расчетной модели с учетом специфики инвестиционно-строительных проектов.

Предложено два метода определения стандартного отклонения и дисперсии доходности недвижимости: на основе анализа ретроспективных данных цен продаж на сегменте рынка и на основе имитационного моделирования.

Экспериментальная проверка разработанной методики оценки ИСП была проведена на примере данных конкурса по продаже прав застройки в г.Москве. по адресу ул.Удальцова, 85 (Западный административный округ), результат расчетов приведен в таблице 2.

Стоимость прав на строительство по разработанной методике составила примерно 270 млн. руб. Стартовая цена на конкурсе была 114 млн. руб., проданы права за сумму в 273 млн. руб. То есть ошибка для данного расчета составляет менее 10%. В то время как стартовая цена отличается примерно на 140%.

Оценка права застройки земельного участка по адресу: Ул. Удальцова, вл. 85 Табл. 2

Наименование параметра Значение

Ввод основных параметров  

Приведенная стоимость доходов от проекта при ценах продаж на дату оценки (руб.) 387 273 780,00

Пересчитанное на год стандартное отклонение в ln 29,82%

Приведенная стоимость необходимых инвестиций в проект (руб.) 101 241

Затраты, связанные с возможной задержкой проекта 0%

загрузка...