(L. C. Gapenski), В. Г. Гмошинского, Р. А. Дамодарана (Aswath Damodaran),

Г. М. Десмонда (G. M. Desmond ), В. Н. Зарубина, В. М. Рутгайзера, Р. П. Рииса (R. P. Reece ), С. Л. Смоляка, А. Г. Санникова, Э. П. Скорнякова,

Е. И. Тарасевича, Ю. В. Козыря, Р. Э. Келли ( R. E. Kelley ), В.Н.

В. В. Косова, Б. Б. Леонтьева, И. В. Липсица, Н. В. Лынника, и других.

Вместе с тем научные исследования, посвященные проблемам экономической эффективности и оценки прав на реализацию ИСП с учетом их опционных характеристик не достаточны и нуждаются в совершенствовании и адаптации к российским условиям.

Целью диссертационной работы является разработка методических основ анализа экономической эффективности инвестиционно - строительных проектов (ИСП) с учетом оценки их опционных характеристик для девелопмента недвижимости.

Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:

изучены теоретические и методологические основы анализа эффективности инвестиционно-строительноых проектов в условиях функционирования и развития рынка объектов недвижимости;

конкретизировано понятие девелопмента недвижимости как системы оценки и передачи прав выбора на реализацию, эксплуатацию и продажу объектов недвижимости с использованием теории опционов;

проведен анализ и выявлены особенности существующих критериев и показателей экономической эффективности ИСП для девелопмента недвижимости;

разработана экономико - математическая модель ИСП в детерминированной постановке на протяжении его жизненного цикла;

исследованы принципы девелопмента недвижимости и особенности поведения девелоперов при выборе ИСП при формировании портфеля заказов, вытекающие из отечественного и мирового опыта разработки и реализации ИСП;

разработаны методические основы оценки стоимости прав на ИСП с учетом наличия опционных характеристик и ликвидности, проведена экспериментальная проверка;

определены влияния входных параметров (факторов) методики на конечный результат расчетов, также проведена оценка эффективности применения разработанных автором предложений в процессе технико-экономического анализа реальных проектов с учетом их опционных характеристик.

Объектом исследования выступают права девелоперской компании на реализацию инвестиционно - строительных проектов в сфере недвижимости.

Предметом исследования являются методические вопросы совершенствования оценки и анализа инвестиционно - строительных проектов с использованием опционной методологии на всех этапах жизненного цикла недвижимости.

Методологической и теоретической основой проведённого исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам анализа эффективности инвестиционных проектов, законодательные и нормативные

В процессе проведения настоящего исследования использованы следующие методы исследования: опционная методология, теория опционного ценообразования, методы финансовой математики, теория инвестиций, теория рисков, теория вероятностей, инвестиционное проектирование, математическая статистика и математическое моделирование.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности предприятий инвестиционно - строительного комплекса, отчетных данных Госкомстата России, Комитета по статистике Московской области, Центра экономической коньюктуры при Правительстве Российской Федерации, отчетных данных Госкомстата, Тендерного комитета г. Москвы. Кроме того, использовалась информация агентства «РосБизнесКонсалтинг» («РБК») и данные информационного комитета некоммерческих организаций участников фондового рынка «Российская Торговая Система» («РТС»), а также расчетах, выполненных автором диссертации, и подтверждается апробацией результатов исследования.

Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что автором обоснованы основные принципы и разработаны методические подходы выбора методов оценки экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов с учетом их опционных характеристик, на всех стадиях жизненного цикла девелопмента недвижимости.

Научные результаты, полученные лично автором состоят в следующем:

проанализированы основные методики анализа инвестиционно- строительных проектов и выявлены их особенности, преимущества и недостатки;

уточнено содержание девелопмента недвижимости, который характеризуется комплексной организацией инвестиционно-строительного процесса по развитию объектов недвижимости, включая постановку идеи, формулировку, первичную оценку и отбор проектов, анализ и принятие решения на разработку финансирования и осуществление ИСП с учетом экономической эффективности.

разработана экономико - математическая модель ИСП в детерминированной и вероятностной постановке на протяжении его жизненного цикла;

предложены методические подходы анализа экономической эффективности инвестиционно - сотроительных проектов и оценки прав на них с учетом их опционных характеристик и риска.

разработаны комплексные научно- практические рекомендации по определению входных параметров модели, учитывающие изменения инвестирования и индивидуального предпочтения девелопера при условии реализации инвестиционно-строительных проектов;

проведена экспериментальная проверка методических положений.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что на основе проделанного анализа разработаны методические положения и практические результаты, позволяющие проводить оценку эффективности инвестиционно-строительных проектов в условиях риска на рынке объектов недвижимости.

Разработанные методические рекомендации могут применяться как владельцами земельных участков для целей девелопмента, так и различными государственными, муниципальными и коммерческими структурами, специализирующимися в области девелопмента недвижимости.

На защиту выносятся:

экономико - математическая модель ИСП в детерминированной постановке на протяжении его жизненного цикла;

методика инвестиционной оценки и экономического анализа инвестиционно - строительных проектов и прав на них с учетом их опционных характеристик;

практические рекомендации по заданию входных параметров разработанной методики для условия реализации инвестиционно-строительных проектов;

результаты экспериментальной проверки методики и исследований влияния ее входных параметров на стоимость прав застройки (реконструкции);

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения работы докладывались на II международной научно-практическая конференция «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров», г. Москва, МГСУ (12-14 октября 2006 года), в Комитете по устойчивому развитию реального сектора экономики и инвестиционной деятельности Московской ТПП (г. Москва, 2006г. ) и заседаниях кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» МГСУ.

Методика оценки прав на ИСП внедрена при разработке ТЭО, бизнес-планов и оценки бюджетной эффективности вовлечения в хозяйственный оборот земель Минобороны РФ в городах Смоленск, Тамбов, п. Архангельское (Московская область).

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 6 научных статей общим объемом 4,89 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, списка литературы и приложений. Общий объем диссертации составляет 145 страниц, из них 26 таблиц, 28 рисунков. Библиографический список содержит 78 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В российских условиях развития рынка недвижимости, характеризующегося повышением конкуренции, на первый план для успешной реализации инвестиционно-строительных проектов выходит качество предварительной проработки проектов на прединвестиционной стадии.