Delist.ru

Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов с учетом их опционных характеристик (08.06.2007)

Автор: Коношенко Максим Викторович

Коношенко Максим Викторович

Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно - строительных проектов с учетом их опционных характеристик

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями,

отраслями, комплексами (строительство))

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва 2007

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете.

Научный руководитель: доктор технических наук, профессор

Коростелев Сергей Павлович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Зарубин Вадим Николаевич

кандидат экономических наук,

Гурко Анна Игоревна

Ведущая организация: Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Архангельский государственный технический университет

Защита состоится «____»_________________2007г. в «____» часов на заседании диссертационного совета Д 212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, г. Москва, Шлюзовая наб, д. 8., ауд._____

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан «____» ______________2007г.

Ученый секретарь диссертационного совета Исаева Г. Л.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования

В современных условиях для российской экономики важно продолжить начавшуюся положительную тенденцию макроэкономической стабилизации функционирования инвестиционно – строительного рынка, складывающейся под воздействием множества факторов различного характера и направленности. Основным фактором, определяющим общее состояние и масштабы инвестиционно - строительного рынка, выступает формирование совокупного инвестиционного спроса и предложения.

Тема создания условий для привлечения в строительную сферу инвестиций является определяющим для интенсификации вложений в наиболее динамично развивающуюся отрасль национальной экономики, обеспечивающая отдачу данных вложений в виде значительной прибыли.

Основным участником данного рынка является девелопер –предприниматель, получающий свою прибыль от создания и развития технически сложных объектов недвижимости.

Девелопер подходит к организации инвестиционно - строительной деятельности с системной точки зрения, но при этом он охватывает даже еще более широкий спектр деятельности, горизонт взаимодействий в рамках инвестиционно - строительного проекта (ИСП), чем застройщик и генеральный подрядчик, а также наиболее широко рассматривает управляемую часть проекта.

Для реализации проекта девелоперу необходимо пройти несколько стадий (фаз) его жизненного цикла: прединвестиционный, инвестиционный, эксплуатационный.

Прединвестиционная фаза жизненного цикла проекта имеет решающее значение по оценке осуществимости всего ИСП. Главным критерием привлекательности и эффективности любого ИСП выступает его финансовая целесообразность, ориентирующаяся на организационно- производственные и ресурсные возможности девелоперской компании, техническую осуществимость и социальную целесообразность.

Одним из ключевых моментов деятельности девелопера является выбор инвестиционно-строительного проекта. Правильный выбор ИСП позволит избежать множество рисков и дополнительных затрат связанных с его реализацией, что в конечном итоге отразится на его общей доходности.

Но именно на прединвестиционной стадии девелопер сталкивается с отсутствием необходимых методик выбора ИСП, позволяющих с достаточной точностью рассчитать его эффективность.

Как показывает практика, в настоящее время систематизация информации об инвестиционных возможностях в различных сегментах рынка недвижимости фактически отсутствует, а отбор инвесторами и девелоперами ИСП осуществляется во многом случайно. Подобная ситуация с выбором не создает условий для обоснованного прогнозирования степени риска и принятия инвестиционных решений в отношении оценки стоимости права выбора, влияющую на ценность ИСП.

В обычном анализе капитального бюджета решение основывается на прогнозе денежных потоков ИСП для каждой стратегии при условии, что ни одна положительная стратегия не будет пропущена и чистая текущая стоимость прогнозных денежных потоков даст правильное решение.

Научная концепция автора состоит в том, чтобы рассматривать каждое будущее решение по выбору ИСП как опцион.

Стоимость права выбора (опциона) отражает стоимость тех денежных потоков, которые могли бы возникнуть в случае, если бы этим правом девелопер воспользовался оптимальным образом.

Теория опционов играет важную роль, так как предлагает существование альтернатив и требует необходимости оценки выбора данного варианта инвестиционной стратегии девелопера на рынке объектов недвижимости.

Суть применения опционного анализа для оценки экономической эффективности ИСП девелопера заключается в том, что девелоперская компания рассматривается как потенциальный инвестор, который оценивает эффективность капиталовложений в актив, то есть в компанию. Подход к оценке, основанный на методе реальных опционов позволяет сочетать подход, основанный на дисконтировании экономического дохода (доходный подход) и вероятностный анализ, позволяющий оценивать и сравнивать между собой эффективность принятия различных управленческих решений девелопером.

Проблемы теории и практики экономической оценки инвестиций исследованы в трудах отечественных и зарубежных авторов, таких как:

Г. Г. Азгальдова, Е. Ф. Бригхэма (E. F. Brigham ), Г. В. Бромберга,

С. В. Валдайцева, С.В. Грибовского, П.Г. Грабового, Л. К. Гапенски

загрузка...