Delist.ru

Формирование механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города (08.04.2008)

Автор: Меметов Рустем Серверович

- реализация долгосрочной муниципальной политики по вопросам управления муниципальным имуществом, строительства и ЖКХ;

- определение приоритетности реализации ИС программ реконструкции и обновления сложившейся застройки города;

- привлечение средств российских и зарубежных финансовых институтов и частных инвесторов для целей реконструкции муниципального фонда;

- реализация долгосрочной программы комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки на территории муниципального образования на основе оценки ее эффективности и приоритетности;

- организация работы с собственниками по управлению находящихся в ее ведении фондом жилых и нежилых помещений.

Системно-комплексный подход к организации эффективной структуры управления инвестиционным портфелем муниципалитета представляет собой последовательно принимаемые на различных уровнях управления и неразрывно связанные между собой управленческие решения во всех сферах деятельности ИСК и ЖКК.

Все это позволило в конечном итого сформировать блок-схему управления муниципальным жилищным фондом, представленную на рис. 2, которая позволяет выбрать варианты ИСП различных инвестиционно-строительных программ в зависимости от совокупного показателя эффективности работы основных участников городской программы с ведущей ролью Агентства.

Проведенный в работе анализ позволяет утверждать, что на сегодняшний день основной причиной, сдерживающей эффективное внедрение программ реконструкции и развития муниципальных объектов недвижимости, является отсутствие в местных бюджетах средств для своевременного расчета с подрядчиками по договорам, а также отсутствие четких критериев и механизмов распределения денежных средств. Все это говорит о потребности муниципалитета в частных инвестициях.

Стабильное функционирование

Диагностика деятельности функционирования предприятий и организаций

Рис. 2. Блок-схема выбора вариантов управления муниципальным фондом.

Внедрение конкурсного принципа отбора организаций на реконструкцию и обновление муниципального фонда города позволяет формировать финансовые ресурсы за счет конкурентных цен и повышения качества услуг в муниципальном жилищно-коммунальном хозяйстве.

Основной проблемой, с которой сталкиваются участники является то, что рынки жилищно-коммунальных услуг в отличии от рынка строительства новых объектов недвижимости в настоящее время являются менее привлекательными в силу отсутствия сверхприбыльности и высокой степени риска.

Решить эту проблему, как считает автор, можно за счет реализации принципов государственно-частного партнерства, в частности с помощью концессии.

В диссертации показано, что существует огромный потенциал для развертывания инвестиционной деятельности на основе концессий, объектами которой способна стать операционная недвижимость.

Анализ практики инвестирования строительства объектов жилищно-комунальной и производственнной инфраструктуры в странах с развитой рыночной экономикой показал, что наиболее употребимы следующие формы концессий:

- строительство - управление - передача прав пользования;

- строительство - передача прав - управление;

- строительство — владение — управление — передача прав;

- строительство — владение — передача прав — управление;

- проектирование - строительство — финансирование - владение — эксплуатация.

Выбор или предпочтение формы концессии, как показывает анализ, предопределяется территориальной и региональной принадлежностью объекта, принятой схемой управления и эффективностью концессии для государства и муниципалитета.

Разработанный в рамках диссертационного исследования и многоуровневый механизм оценки эффективности ИСП, основанный на определении интегрального показателя эффективности функционирования всего земельно-имущественного комплекса как системы, обеспечивающий воспроизводство, и рациональную политику городских властей определению приоритетности реконструкции и обновления его муниципального фонда (рис. 3). Данный механизм позволяет уже на 1-м этапе оценить путем определения коэффициента корпоративной эффективности приоритетность программ по реконструкции муниципальных объектов недвижимости, рассчитанную в зависимости от величины совокупных затратах.

Механизм оценки эффективности всего инвестиционно-строительного процесса с определяющей ролью Агентства проходил апробацию на реальном примере реконструкции и модернизации 2-х микрорайонов г. Сургута.

В работе были рассчитаны интегральные показатели эффективности программы с участием Агентства, а также прогнозные показатели функционирования самого Агентства. Результаты расчетов, представленные в работе говорят о высокой эффективности предложенных в диссертационном исследовании мероприятий.

Для оценки приоритетности программ при реконструкции муниципальных объектов недвижимости используется блок-схема, представленная на Рис.

Рассчитанная в зависимости от величины совокупных затратах, а также оценки вклада, внесенного каждым участником в общую совокупную чистую прибыль, полученную от реализации программы. Затем полученное значение коэффициента совокупной эффективности сравнивается с доходностью, от реализации альтернативной муниципальной программы. В зависимости от этого делается вывод о ее приоритетности.

Таким образом, можно утверждать, что алгоритм комплексной оценки взаимодействия основных участников программы реализации инвестиционно-строительных программ с участием города достаточно полно выбирать наиболее оптимальные варианты приоритетности проектов и раскрывает

взаимосвязь организационно-технических, экономических и финансовых показателей ее функционирования.

В работе были проанализированы характеристики недвижимости крупных городов Ханты-Мансийского АО. Было выявлено, что в среднем более 20% всего муниципального фонда объектов жилой и нежилой недвижимости может быть определено в категорию «ветхое» и требует значительных затрат на капитальный ремонт, либо ее снос. Однако, темпы капитального ремонта и реконструкции не соответствуют потребностям городов в качественной недвижимости.

Анализ качества взаимодействия предприятий-участников ПЦ.

Анализ влияния факторов на изменение показателя взаимодействия

ККi? граничного. значения

Оценка общей эффективности взаимодействия

Оценка интегральной эффективности всей цепочки

Для каждого предприятия оценивается показатель взаимодействия цепочки с поправкой на это предприятие

Поиск альтернативных программ

Мультипликативная модель оценки ПВ

Рис. 3. Многоуровневый алгоритм оценки эффективности инвестиционно-строительных программ.

Оценка доли затрат каждой команды (ДЗКi) в совокупных затратах программы.

загрузка...