Портфель 2

Портфель 6

Системы коммунального хозяйства

- дорожное хозяйство;

- уличное освещение;

- очистка города;

- сбор и вывоз отходов;

- служба озеленения;

Портфель 4 Культурно-исторические помещения.

Чистый доход до 5 %

Чистый доход 1-2%.

Портфель 3

Нерыночные помещения

- больницы;

- детские учреждения

Портфель 7

Объекты, подлежащие, реконструкции, либо сносу.

Чистый доход до 5 %.

Чистый доход 0 %.

Рис. 1. Формирование инвестиционных портфелей муниципального образования.

На сегодняшний день каждый муниципалитет имеет свои инвестиционно-строительные программы. Так, на примере г. Сургута среди наиболее распространенных можно выделить: муниципальная целевая программа реконструкции и обновления сложившейся городской застройки; программа «Молодая семья»; муниципальная целевая программа «Жилище» и т.д. Таким образом, можно утверждать, что по существу функции города сводятся к осуществлению отдельных разрозненных мероприятий и не носят комплексного программно-целевого характера. В связи с этим, городу необходимо проводить политику рационального сочетания муниципальных программ, основанную на определении их приоритетности и эффективности реализации.

Инвестирование в муниципальную программу всегда связано с определённым риском. Как правило, невозможно получить высокие доходы и при этом полностью исключить риск. Иными словами, как муниципалитет, так и инвесторы пытаются оптимизировать характеристики своих портфелей недвижимости (получении более высоких доходов) и минимизировать уровень своего риска.

Уровень «риск-доход» портфеля равен средневзвешенному значению уровней «риск-доход» для объектов находящихся в данном портфеле. Таким образом, задача состоит в достижении желаемого уровня «риск-доход» при составлении оптимального портфеля.

Определяя портфель активов с учетом степени их риска и дохода, автор предлагает модель, которая позволяет идентифицировать оптимальное соотношение портфеля. Такие оптимальные или эффективные портфели могут быть графически представлены так называемой границей эффективности недвижимости.

Экономическому планированию, направленному на разработку наилучших вариантов плана с учетом всех условий и ограничений, внутренне присущ оптимальный подход.

В основу работы механизма оптимизации в настоящей модели положен принцип оценки вариантов плановых проектировок по принятому критерию оптимальности.

Все методические требования к процессу формирования и оптимизации инвестиционных программ строительства и ремонтно-строительной деятельности в муниципальном образовании, выработанные в процессе логического моделирования, формализованы в виде экономико-математической модели, которая в принятых обозначениях имеет вид:

при условиях

I=1,2…n; t=1,2…m

значения Хit> О, при которых достигается минимум целевой функции.

Где, Пit - удельные экономические потери, образующиеся по муниципальному фонду i-ro типа при переносе срока его строительства или капитального ремонта с нормативного на t-й этап планового периода,

Хit - количество площади в муниципальном фонде i-ro типа капитально

отремонтируемого на t-м этапе планового периода, м2;

Ci - удельная стоимость ремонтно-строительных мероприятий в t-м типе муниципального фонда, руб./м2;

Mt - инвестиции на ремонтно-строительных мероприятия в муниципальном образовании, выделяемые на i-м этапе планового периода,

Si- количество площади в муниципальном фонде i-ro типа, м.

Функционал (1) соответствует требованию выбора из всех возможных вариантов плана такого, который обеспечивает минимум экономических потерь. Условие (2) обеспечивает для определенной части жилой застройки данного типа принятие окончательного планового решения. Ограничение (3) позволяет получить ресурсообеспеченный план.

Управление портфелем городской недвижимостью предполагает три уровня: управление портфелем (стратегический уровень), управление активами (тактический уровень) и управление объектами (оперативный уровень). Принцип ранжирования инвестиционного портфеля на основе оценки их инвестиционной привлекательности и приоритетности является важным при решении проблемы воспроизводства муниципального фонда города.

Разработанная оптимизационная модель оценки рисков, которая является модернизированным алгоритмом методики, основанной на применении программы ГРИФ, состоит из следующих этапов: этап расчета уровня угрозы для инвестиционно-строительной программы в зависимости от вероятности ее наступления; этап определения и классификации простых видов угроз; этап оценки вероятности реализации угрозы, относящейся к каждому ее виду; этап определения критичности реализации угрозы во всей совокупности и расчет балльной оценки вероятности наступления угрозы по всем фазам программы. Данная модель позволяет корректировать эффективность реализации ИСП на величину возможных рисков.

Как уже было отмечено ранее, практика показывает, что для финансирования программ реструктуризации и развития муниципального хозяйства необходим доступ к частным внутренним сбережениям. Это можно сделать путем создания специализированной муниципальной акционерной жилищной компании (Агентства), уставный капитал которой формируется за счет государственных (муниципальных) средств. В компетенцию Агентства входит: