Delist.ru

Формирование механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города (08.04.2008)

Автор: Меметов Рустем Серверович

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии и приложения. Общий объем диссертации составляет 159 страниц, из них 9 таблиц, 31 рисунок. Библиографический список составляет 126 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ.

Исследование современного состояния рыночной экономики позволило сделать вывод о том, что в сложившихся условиях успешное развитие нвестиционно-строительной деятельности муниципальных органов управления во многом зависит от выбора эффективного механизма формирования и управления портфелем недвижимости с целью получения боле высокой доходности с допустимым уровнем риска.

Формирование инвестиционного портфеля является составляющей инвестиционного процесса, заключающегося в определении того, в какие активы муниципалитету инвестировать и в какой пропорции распределять средства между ними.

Формирование инвестиционного портфеля базируется на следующих принципах:

1. Множественность критериев отбора для включения реальных проектов в инвестиционный портфель муниципалитета.

2. Классификация критериев инвестиционного портфеля по видам инвестиционно-строительных проектов.

3. Учет влияния объективных ограничений инвестиционной деятельности муниципалитета.

4. Достижение взаимосвязи инвестиционной с текущей (обычной)

и финансовой деятельностью.

Оценка эффективности портфеля заключается в периодическом анализе функционирования портфеля муниципальной инвестиционной политике по его формированию и реализации в терминах доходности и риска.

Формирование эффективного механизма управления инвестиционным портфелем является целесообразным при сочетании организационных форм управления с учетом жизненного цикла программы и организацией механизма регулирования взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности.

В настоящее время развитие муниципальной недвижимости претерпевает существенные изменения. В организационно-управленческом аспекте муниципальный сектор недвижимости может быть охарактеризован как система с наименее урегулированным характером взаимоотношений участников этого процесса в связи с опережающим ростом спроса над предложением, различием между интересами города, инвесторов, потребителей (населения).

Многообразие объектов недвижимости, их взаимная связь с инженерными коммуникациями, единством территории, принадлежностью одному собственнику и т.д. определяют наличие разных уровней в управлении недвижимостью. Так, в рамках города автор выделяет:

• управление отдельными объектами недвижимости, находящимися в собственности муниципалитета;

• управление территориально-имущественным комплексом города в

Эффективное управление недвижимостью предполагает четкое определение того варианта использования недвижимости, который даст максимальный

С точки зрения роли недвижимости в реализации интереса муниципалитета, как собственника, вся недвижимая собственность может быть разделена на две группы:

• недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности — производственной, административной, учебной и пр. (операционная недвижимость);

• недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость).

Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов муниципалитета, и ее использование подчинено общим целям муниципального образования.

Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.

Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило: максимизация прибыли и максимизация стоимости объекта недвижимости.

Достижение этих целей обеспечивается деятельностью уполномоченного управляющего от муниципалитета, который должен наиболее полно и эффективно использовать объект недвижимости для получения дохода от его эксплуатации. Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью представлены в табл. 1.

Эффективное управление недвижимостью возможно только при наличии установленных «правил игры» на рынке, и в первую очередь — процедур деятельности муниципальных административных служб, обеспечивающих его функционирование.

Основным объектом управления является инвестиционный портфель недвижимости, т.е. совокупность различных объектов, каждый из которых обладает конкретными характеристиками.

Разделяя общий принцип необходимости ранжирования анализируемого портфеля объектов недвижимости, автором предложена следующая схема группировки принадлежащего городу недвижимого имущества на основе критериев инвестиционной привлекательности:

Объекты коммерческой значимости муниципалитета и предприятий ИСК и выполняющие градостроительные функции (стимулирующая недвижимость);

Объекты социальной значимости предприятий и выполнения ими инфраструктурных функций (обеспечивающая недвижимость).

Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости

Таблица 1.

Содержание мероприятия Результат мероприятия

Экспертиза объекта, его окружения и оп-

ределение возможностей по его наилучше-

му использованию с учетом состояния и

прогноза развития рынка Разработка программы по управлению

объектом недвижимости, составление про-

гноза динамики доходов и расходов от

Формирование команды управления, на-

бор наемных работников, обеспечивающих

загрузка...