Delist.ru

Формирование механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города (08.04.2008)

Автор: Меметов Рустем Серверович

- оформление договоров с генподрядчиком, поставщиками оборудования, пуско-наладочными организациями;

- передача эксплуатирующей организации заключенных объектов недвижимости.

Инвестиционный портфель муниципалитета представляет собой набор входящих в него реальных проектов и программ, принятых к рассмотрению на предмет их реализации. Ключевой целью управления инвестиционным портфелем является наиболее эффективная реализация инвестиционной стратегии муниципалитета на различных этапах его развития.

Сбалансированность инвестиционного портфеля с материальными и

финансовыми ресурсами обеспечивается с помощью таких параметров, как «доходность — риск» и «доходность — ликвидность» с учетом выбранной инвестиционной стратегии (консервативной, умеренной и агрессивной). В процессе обеспечения сбалансированности инвестиционного портфеля необходимо изыскать возможности снижения уровня риска и повышения его ликвидности при заданном уровне доходности реальных проектов.

Многообразие факторов и условий реализации инвестиционно-строительных программ требует создания интегральных, многокомпонентных систем управления ими, способных реагировать на изменение каждого из значимых факторов, учитывать их взаимодействие и динамику изменения в пространстве и времени.

Большой интерес в этой области экономики представляют труды Абрамова С.И., Воронина М.И., Грабового П.Г., Каменецкого М.И. Карасева А.В., Кирилловой А.Н., Лукмановой И.Г., Панибратова Ю.П., Серова В.М., Солунского А.И., Чернышова Л.Н., Яськовой Н.Ю. и др.

Не отрицая значимости исследований в области обозначенных проблем перечисленными выше авторами, вместе с тем следует иметь в виду, что в рыночной экономике постоянно формируются адекватные научные подходы к пониманию современного состояния в этой сфере экономической деятельности.

При выборе наиболее целесообразных вариантов оценки приоритетности экономической эффективности функционирования программы автор при исследовании трудноформализуемых процессов отдавал предпочтение имитационному моделированию, основанному на построении мультипликативной модели и логико-смысловому методу.

Целью исследования является разработка методических основ формирования эффективного механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города с учетом

Для достижения поставленной цели определены и решены следующие основные

- проанализирован теоретический и практический опыт управления портфелем недвижимости, принадлежащей муниципалитету;

- проанализированы существующие программы муниципального строительства, в том числе связанного с реконструкцией и обновлением сложившейся застройки города и механизмы их долгосрочного кредитования;

- выполнен анализ рисков инвестиционно-строительных программ и осуществлена их классификация;

- разработана модель оценки эффективности функционирования муниципальной недвижимости в зависимости от рационального сочетания величины бюджета расходов и доходов муниципального образования, связанных с реализацией проектов в жилищном и коммунальном комплексах;

- разработан механизм привлечения инвестиционных ресурсов на строительство, реконструкцию и модернизацию объектов муниципальной недвижимости с выделением организационно-управленческой структуры на территории муниципального образования;

- разработана экономико-математическая модель мониторинга реализации инвестиционно-строительных программ, позволяющая осуществлять реализацию инвестиционного портфеля в зависимости от их приоритетности;

- сформирован многоуровневый механизм оценки инвестиционо-строительной программы, основанный на определении интегрального показателя эффективности функционирования всего инвестиционно-строительного комплекса;

- предложены пути реализации инвестиционного портфеля с участием частных инвесторов и муниципальных ресурсов на концессионной основе с применением системы гарантий при повышенных рисках.

Объектом исследования являются участники инвестиционного процесса, занимающиеся воспроизводством объектов муниципальной недвижимости.

Предметом исследования являются экономические взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса, складывающиеся при организации, функционировании и развитии объектов недвижимости муниципальной собственности.

Методологической и теоретической базой исследования служат диалектический метод познания, основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, теории воспроизводства и управления инвестиционно-строительной деятельностью, инвестиционного проектирования, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса Ханты-Мансийского автономного округа за 2000-2007 гг., использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Правительства РФ, Росстроя России, обзорно-аналитических материалов, опубликованных в периодической печати, материалов научно-практических конференций и семинаров, и подтверждается апробацией результатов исследования.

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных положений и методических подходов по формированию эффективного механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки и учитывающего совокупность основных факторов, обеспечивающих экономически устойчивое функционирование муниципалитета в процессе реализации городских строительных программ.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем.

1. Выявлены специфические особенности управления инвестиционно-строительной деятельностью муниципалитета, взаимозависимость эффективности его инвестиционной политики и темпов экономического развития;

2. Разработаны научные принципы и методические подходы по формированию инвестиционного портфеля муниципалитета с выделением инвестиционной и операционной недвижимости, что позволило определить границу эффективности при реализации муниципальных строительных программ;

3. С помощью ретроспективного анализа закономерностей в развитии новых форм управления муниципальным фондом выявлены основные отличительные особенности организационных структур управления программами, которые позволили сформировать факторное пространство, влияющее на эффективность управления муниципальной недвижимостью.

4. Предложена экономико-математическая модель формирования и оптимизации инвестиционного портфеля на территории муниципального образования с учетом его пространственно-экономического развития.

5. Обоснованы методы выбора вариантов управления муниципальным фондом, основанным на оценке риска реализации программ обновления сложившейся застройки города.

6. Разработаны методические подходы по оценке экономических взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности с выделенной организационной структурой управления в деятельности муниципалитета на всех этапах жизненного цикла.

7. Разработан механизм комплексной оценки интегрального показателя эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса как системы во взаимосвязи с показателями, отражающими общую деятельность предприятий-участников инвестиционного портфеля программы реконструкции и обновления муниципального фонда, а также предлагает алгоритм, позволяющий определять приоритетность реализации программ.

8. Разработаны основные направления поэтапной реализации комплексных мероприятий по формированию и развитию концессии при обновлении сложившейся застройки, как один из механизмов привлечения отечественных и зарубежных инвестиций.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что применение разработанных теоретических и методологических положений способствует решению задачи формирования эффективного механизма управления муниципальным фондом, основанную на разработке методики выбора и оценки приоритетности реализации муниципальных программ и привлечение инвестиционных ресурсов с помощью механизма концессии.

На защиту выносятся:

1. Методы формирования инвестиционного портфеля, позволяющего на основании многоуровневого механизма оценки эффективности инвестиционо-строительного проекта осуществлять выбор приоритетности реализации программ реконструкции муниципального фонда города;

2. Теоретические положения, обосновывающие сущность и содержание формирования механизма управления инвестиционным портфелем, позволяющего городу осуществлять программы реконструкции и обновления сложившейся муниципальной застройки, в зависимости от организационно-технических, экономических и финансовых возможностей и резервов;

3. Механизм комплексной оценки показателя экономического взаимодействия города с основными участниками инвестиционно-строительных программ, позволяющий на основе агрегирования показателей их деятельности соотносить интегральный показатель эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса как системы с показателем, отражающим общую эффективность функционирования предприятий-участников

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования нашли отражение при разработке практических рекомендаций по управлению объектами муниципальной жилищной недвижимости при работе с пилотной программой реконструкции жилого фонда г. Сургута, осуществляемого в рамках реализации муниципальной программы города совместно с ЕБРР при поддержке Правительства округа, а также при чтении лекций студентам Московского государственного строительного университета.

Публикации. Автором по теме диссертации опубликованы 10 научных статей общим объемом 4,7 п.л.

загрузка...