Delist.ru

Методология формирования производственного потенциала при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города (07.09.2007)

Автор: Хайкин Владимир Григорьевич

Bj – весомость j-го блока факторов (ранжирование показателей весомости приводится в соответствие с рис. 3);

J – перечень блоков факторов j=7

С учетом предыдущей формулы, формула определения КПТ можно представить в следующем виде:

где Qij – значение показателя i-го фактора, входящего в j-ый блок факторов;

Bki - значение k-го показателя весомости i-го фактора

Предлагаемый в данной работе методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории существующей застройки (жилого квартала, микрорайона) целесообразно конкретизировать с позиции установления конкретных значений факторов, влияющих на коммерческий потенциал территорий, уточнения их перечня, определения коэффициентов весомостей факторов на основе апробации на конкретных объектах и территориях реконструкции жилых районов с учетом информации о субъектах хозяйствования.

Информационная модель субъектов хозяйствования ИСК представляет собой совокупность показателей градостроительства, организационных аспектов и хозяйственной деятельности предприятий и организаций, необходимых для ретроспективного анализа и экстраполяционного прогнозирования доходной части городского бюджета, а также информации о финансово-экономическом состоянии субъектов хозяйствования, их групп и города в целом для текущего анализа и динамики изменения показателей во времени с целью определения рациональных вариантов управления экономическим развитием города.

С понятием организационной надежности строительного комплекса при его оценке методом функционально-статистического моделирования идентифицируется понятие качества управления функционированием системы в смысле пропорциональности развития показателей, характеризующих функционирование подсистем. То есть, обобщенным показателем организационной надежности группы предприятий можно считать долю, соответствующую гарантированному уровню функционального развития объединения, от значения организационной надежности, учитываемой по количественно - качественной шкале и соответствующей принимаемым номинальным значениям эталонных показателей хозяйственной деятельности предприятий (Энэт = 0,75). Если считать, что гарантированный уровень функционального развития группы равен произведению среднего значения комплексных оценок предприятий ИСК Коц на коэффициент вариации показателей хозяйственной деятельности предприятий Vvz, то

Эффективность такого подхода обусловлена тем, что он реализует метод функционально-статистического моделирования основных закономерностей целенаправленной деятельности предприятий ИСК и городских органов управления с учетом требований пропорциональности развития управляемых систем как функциональных средств удовлетворения соответствующих потребностей развития общества.

Особенность предложенного аппарата по сравнению с известными методами принятия многокритериальных решений заключается в том, что:

- обеспечивается возможность сопоставления любых целенаправленных объектов, независимо от их специфики и физической природы;

- комплексно формируются объективные данные для одновременного оптимального управления всеми параметрами объектов в соответствии с принципами пропорциональности (гармоничности) развития;

- практически полностью исключается необходимость традиционного обращения со специалистом-экспертом для получения информации о базовых характеристиках объектов.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В диссертационной работе обобщены результаты многолетних исследований, выполненных автором по проблеме использования производственного потенциала при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города.

Исследование современного состояния жилищного фонда крупных городов России и ситуации в инвестиционно-строительной сфере свидетельствуют о необходимости и неотложности коренных изменений в управлении этой сферой деятельности с целью создания эффективного механизма взаимоотношений участников в процессе воспроизводства жилой недвижимости. Проведенное исследование позволило автору предложить и реализовать теоретические положения и методологические принципы в этой сфере с учетом особенностей и разработанной стратегии в области обеспечения жильем населения крупных городов.

На основе проведенного исследования сделаны следующие основные выводы и предложения:

1. Анализ современного состояния городской среды позволил разработать концепцию градостроительной программы. Процессы комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки положены в основу движения от экстенсивного к интенсивному развитию крупных городов за счет реконструкции жилой застройки с домами первых массовых серий, сноса и замены ветхих зданий современными, реорганизации промышленной территории, модернизации объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и др.

2. Исследования жилищного сектора крупных городов, представляющего собой одну из наиболее сложных и проблемных отраслей экономики, позволило выявить градостроительные, технические, организационно-управленческие, экологические и социально-экономические аспекты, оказывающие влияние на принятие решений по его реформированию и предложить системный подход по реализации городских программ реконструкции и обновлению сложившейся застройки, который позволяет более полно учесть интересы населения, городских управляющих органов и организаций застройщиков (девелоперов).

3. Установлено, что при реализации городских программ по комплексной реконструкции и обновлению сложившейся застройки, имеющих долгосрочный характер и различные типы инвестиционных источников, целесообразно использовать предложенные автором основные принципы и методы организации развития застроенных территорий. С этой целью была проведена экспертная оценка факторов, определяющих систему управления девелоперским проектом и обеспечивающих повышение уровня конкурентоспособности девелоперской компании в жилищном строительстве.

4. В соответствии с принятым в работе методическим подходом, моделирование недвижимости как объекта воспроизводства основывается на единстве структурного и процессного подходов, что дает возможность ее классифицировать по функциональному (жилая и нежилая) и доходному (используемых собственником для ведения бизнеса, с целью увеличения прибыли на вложенный капитал с «избыточной» недвижимости) признакам, и решать задачи оптимизации инвестиционного портфеля города и предприятий строительного комплекса. Воспроизводство объектов городской земельной недвижимости предопределено правом собственности города на землю.

5. Предложенная концепция комплексной реконструкции сложившейся застройки представляет собой особый вид градостроительной, инвестиционной, управленческой и экономической деятельности, которая требует для эффективного регулирования городского развития особых механизмов согласования действий и интересов всех участников инвестиционного цикла – города, собственника и застройщика. В качестве системных инструментов автором предложены организационный, процедурный и информационный регуляторы.

6. Сформулированы принципы и методические подходы к оценке коммерческой привлекательности потенциала территорий города, которые служат эффективным инструментом для муниципальных органов власти при выборе девелоперской компании в качестве застройщика и инвестора. В процессе формирования факторного пространства были выявлены зависимости характера привлекательности территории, описываемой социальными приоритетами жителей на условия проживания и качество жилого фонда.

7. Установлено, что сложившаяся ситуация при воспроизводстве объектов недвижимости подтверждает необходимость разработки методологии управления производственным потенциалом строительной системы основных участников инвестиционного процесса, которая должна базироваться на последовательном решении системных задач по определению элементов системы, установлению характера взаимосвязи между элементами системы, исследованию закономерностей развития системы, разработке методов регулирования и управления системой.

8. Автором разработаны методологические принципы оценки потенциалоемкости производственной системы на основных этапах жизненного цикла реконструкции и обновления сложившейся застройки города, которые позволяют рассчитать интегральные показатели организационно-технологической потенциалоемкости по определению максимально допустимого количества объектов определенного типа, возможностей девелоперской компании по привлечению сторонних региональных организаций с учетом запасов конкурентоспособности производственного потенциала города.

9. Рассматривая застройщика как сложную динамическую систему, для оценки устойчивости необходимо исследовать состав ее портфеля заказов с учетом рисков внешней среды и внутренних связей, а также закономерностей цикличности развития и анализа причин возможного наступления кризисного состояния. Обеспечение устойчивого функционирования предприятия строительного комплекса в долгосрочной перспективе определяется условиями сохранения и увеличения потенциала предприятия, а также сохранение принципа постоянного равновесия за счет показателя общей платежеспособности.

10. Автором установлено, что инвестирование проектов по воспроизводству жилищного фонда связано со значительными рисками. Разработанная модель по формированию портфеля заказов застройщика с использованием системного подхода позволяет осуществлять выбор и оптимизацию инвестиционного портфеля с учетом всех инвестиционных рисков и предназначена прежде всего для главного участника – застройщика по диверсификации его портфеля заказов в рамках параметров функционирования рынка жилья, объектов социальной направленности и промышленной недвижимости.

11. Предложена методика оценки состояния участников инвестиционно-строительного процесса, участвующих в градостроительном развитии муниципального образования и включающая коммерческую привлекательность местоположения недвижимости, влияние инвестиционных рисков и финансово-экономическое состояние девелоперской компании с использованием системно-иерархического и функционального подходов при выборе градостроительных факторов с учетом природных характеристик и планировочных условий развития.

12. Обобщенная количественная характеристика показателя потенциалоемкости градостроительной среды, предприятий и муниципального органа управления позволяет более детально и объективно проводить факторный анализ интегрального показателя, оценить влияние структурных и хозяйственных решений на организационную надежность основных участников инвестиционного процесса, а также проводить мониторинг показателей хозяйственной деятельности групп предприятий строительного комплекса.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ АВТОРА

Монографии, учебники, учебные пособия, методические работы

Хайкин В.Г. Механизм формирования производственного потенциала при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города: теория и практика. Монография: М. МГСУ, 2007, 17,5 п.л.

Хайкин В.Г. Эффективное управление жилищным фондом: Монография: ИПЦ «Гузель» - Нижнекамск, 2006. 14 п.л.

Хайкин В.Г. Экспресс оценка коммерческого потенциала территории: Монография: ИПЦ «Гузель» - Нижнекамск, 14 п.л.

Хайкин В.Г.Организационные формы использования производственного потенциала при реконструкции и обновлении территорий сложившейся застройки: Монография: ИПЦ «Гузель» - Нижнекамск, 4,4 п.л.

Хайкин В.Г. Выбор рациональных методов использования производственного потенциала при воспроизводстве объектов недвижимости и создания социально-психологического комфорта городских жилых помещений: Монография: ИПЦ «Гузель» - Нижнекамск, 6.6 п.л.

Хайкин В.Г. Методология функционирования механизма взаимоотношений участников инвестиционно-строительного процесса в жилищной сфере: Монография: ИПЦ «Гузель» - Нижнекамск, 2007, 10 п.л.

Хайкин В.Г.Моделирование процессов рынка жилья: Монография. – М. ИПЦ «Гузель» - Нижнекамск, 2007, 9,8 п.л.

Хайкин В.Г.Компоненты трудовых ресурсов и формирование производственного потенциала строительной отрасли: Монография. – М. ИПЦ «Гузель» - Нижнекамск, 2007, 9,3 п.л.

Грабовый П.Г., Солунский А.И., Хайкин В.Г. и др. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: Учебник для ВУЗов – М.: Изд-во «АСВ», Изд-во Нижнекамск, ИПЦ «Гузель», 2006, 113,5 п.л. (лично автором 5,1 п.л.)

загрузка...