Delist.ru

Методология формирования производственного потенциала при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города (07.09.2007)

Автор: Хайкин Владимир Григорьевич

С Объем реализации в

стоимостном выражении

а) б) в)

постоянные издержки

точки безубыточности Объем выпуска в натуральном выражении

0 а) б) в) n

Рис. 3. А. Взаимосвязь между объемом выпуска продуктов а), б) и в) в натуральном и стоимостном выражении, себестоимостью и доходностью при ограничении рыночного спроса

Б. Зависимость рентабельности продаж продуктов б) и в) от объема их выпуска

При реконструкции сложившейся застройки необходимо, чтобы строительный комплекс обеспечил условия, которые позволяют выполнять основную задачу — комплексно реконструировать заданную территорию города.

Строительная система, а, следовательно, и все ее элементы, исходя из объективных особенностей строительного производства, должны обладать свойствами мобильности, но в различной степени, в зависимости от условий производства. Любой, даже однотипный объект, но осуществляемый в различных районах города, требует различного уровня мобильности строительной системы. Общий уровень мобильности строительной организации должен отвечать совокупности требуемой мобильности одновременно возводимых объектов.

Свойство мобильности строительной системы проявляется в ее трех важнейших характерных состояниях: двух, формирующих систему, и одном функциональном (рис. 4).

Рассматривая девелоперскую компанию как сложную динамическую систему, необходимо для оценки устойчивости исследовать ее состав с целью выявления элементов, которые могут негативно влиять на всю систему.

Любая система имеет количественные (параметры) и качественные (свойства) характеристики. На вход в эту систему поступают плановые задания (информация), материальные, топливно-энергетические и технические ресурсы (вещество и энергия), а на выходе оказываются объекты реконструкции и обновления сложившейся застройки (вещество и энергия) и сведения о выполнении работ и затратах ресурсов (информация).

Понятие надежности предприятия в условиях рыночной экономики тесно связано и с «жизненным циклом» системы. Обоснованное определение продолжительности жизненного цикла предприятия позволит значительно повысить гибкость системы и своевременно принимать решения по ее адаптации к новым условиям.

Жизненный цикл предприятия включает восемь взаимосвязанных этапов: нечувствительность (Э1), внедрение (Э2), рост (ЭЗ), зрелость (Э4), насыщение (Э5), спад (Э6), крах (Э7) и ликвидация или утилизация (Э8).

Продолжительность жизненного цикла организации предприятия строительного комплекса может меняться в различных направлениях в зависимости от фактической скорости насыщения спроса, распространения новых технологий, новых товаров, услуг. В зависимости от преобладающих критериев эффективности старая организационная структура может заменяться новой, либо раньше, либо позже. Такая двойственность равносильна существованию по меньшей мере двух точек равновесия и, следовательно, возможности возникновения скачкообразного перехода от одной из них к другой, то есть бифуркации, или катастрофы.

В большей степени для прогнозирования «жизненного цикла» организации приемлем аппарат теории катастроф. Критические значения, при которых происходит качественная перестройка всего характера системы или процесса, представляются точками катастрофы или точками бифуркации. Таких точек в системе может быть довольно много, что зависит от ее сложности.

№ состо-яния

2 Перемещения и концентрация предусмотренных организационно-технологической документацией элементов производства Подготовка объекта к строительству

3 Непосредственное создание и ввод в эксплуатацию готового строительного объекта Производство СМР и ввод в эксплуатацию строительных объектов

Рис. 4. Модель основных состояний строительной системы

Определив такие критические точки, можно сделать вывод о периодах неустойчивости системы, при реализации девелоперских проектов программы реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Оценка эффективности формирования организационной надежности претендента, выполняющего функции главного застройщика (девелопера) определяется с помощью интегрального показателя потенциалоемкости градостроительной среды, являющегося основным критерием реализации городской Программы. Он основан на том, что главным субъектом формирования и реализации инвестиционно-строительных проектов комплексной реконструкции сложившейся застройки с учетом ответственности за достижение конечных результатов и эффекта являются муниципальные органы управления. Представляя интересы всего населения города, он трансформирует эти интересы в целевые ориентиры и конкретные показатели, что также определяет его высший статус (высший уровень прав, обязанностей, компетенции и ответственности). С учетом данного обстоятельства авторская интерпретация интегрального эффекта может быть определена как максимизация прироста капитализированной стоимости прав собственности города на объекты городской недвижимости и земельно-имущественный комплекс города в целом.

Подобная трактовка не исключает, а предполагает главенство социальных приоритетов, поскольку любое повышение уровня качества среды жизнедеятельности однозначно связано с соответствующим приростом стоимости тех объектов, которые в своей совокупности формируют это качество.

В практическом аспекте резонансная синхронизация выразится в создании социального партнерства ради реализации программных целей.

При формировании портфеля заказов девелоперская компания должна прогнозировать ожидаемую доходность от инвестиционно-строительных проектов, включенных в портфель.

Анализ и прогнозирование рынка строительной продукции по вариантам проектов реконструкции и обновления сложившейся застройки производится по следующим направлениям (рис. 5):

анализ ценовой ситуации;

анализ состояния рынка;

анализ доступности и ликвидности проекта;

анализ эффективности инвестиций.

В процессе формирования портфеля девелоперских проектов, компания на основании анализа рынка строительной продукции и прогноза перспектив его развития выбирает эффективный проект для включения в портфель заказов с учетом своего производственного потенциала. Для окончательного решения о включении строительного проекта в портфель заказов, производится комплексная оценка проектов по инвестиционным характеристикам и производственным возможностям девелоперской компании.

Рис. 5. Модель анализа девелоперских проектов

В процессе формирования портфеля строительно-реконструкционных заказов используются не только методы анализа инвестиционной эффективности, но и методы, позволяющие спрогнозировать, насколько высока будет эффективность портфеля заказов при разнообразных стратегиях. В данном случае «проигрываются» разные сценарии-стратегии формирования портфеля заказов, и для решения подобных задач, автор считает целесообразным использование математического аппарата теории игр.

Таким образом, формирование портфеля заказов девелоперской компании по реконструкции и обновлению застройки города предполагает довольно сложный алгоритм работы с привлечением комплекса математических методов и моделей. Блок-схема алгоритма представлена на рис. 6.

Современный этап развития градостроительства в крупных городах России характеризуется возрастающими темпами реконструкции и обновления сложившейся застройки. В этой ситуации большое значение приобретает роль имеющегося производственного потенциала города и инвестиционная привлекательность его территории, организационная и экономическая надежность застройщиков (девелоперских компаний) и подрядчиков, а также социальная потребность населения.

Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и включает, как социальную так и экономическую составляющую.

Главной причиной, стимулирующей рост объемов реконструкции, является то, что многие города к настоящему времени исчерпали внутренние территориальные ресурсы и испытывают острый дефицит в площадях, пригодных для освоения под массовую застройку без осуществления сложных и дорогостоящих мероприятий по инженерной подготовке территорий.

Оценка интегрального показателя коммерческого потенциала территории существующей застройки КПт, подлежащей комплексной реконструкции на основе агрегированных показателей коммерческого потенциала по всем блокам факторов определяется по формуле:

где КПjф - оценка значения агрегированного показателя j-го блока факторов;

загрузка...