Delist.ru

Методология формирования производственного потенциала при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города (07.09.2007)

Автор: Хайкин Владимир Григорьевич

Коренная проблема повышения эффективности функционирования строительного комплекса крупного города в сфере градостроительства и экономики — рост производственного потенциала и инвестиционной привлекательности объектов строительства. Главная задача местных органов власти в настоящее время состоит не только в освоении капитальных вложений, но и в обеспечении их надежными производственными ресурсами и создании условий конкурентоспособности. Реконструкция и модернизация жилых домов первых массовых серий индустриального домостроения, сыгравших существенную роль в решении жилищной проблемы, являются одним из важнейших резервов увеличения городского жилищного фонда.

С учетом того, что свободное пространство для застройки в большинстве городов ограничено, изначально должна формироваться грамотная территориально-пространственная политика с целью оптимального использования существующих резервов, позволяющих реализовать интересы жителей, города, с реализацией всех градостроительных отраслевых программ.

Коммерческий потенциал территорий всегда начинается с земли, это либо новый свободный участок земли, либо уже застроенный участок. Покупка и застройка земли связана с определенными рисками. Важной задачей в процессе застройки является минимизация и контроль рисков.

Автор предлагает механизмы управления рисками. Роль города как полноправного участника процесса воспроизводства, необходимо учитывать при разработке механизма соблюдения производственных возможностей, а именно города как собственника прав объектов земельной недвижимости, интересов девелоперских компаний, подрядчиков и других участников строительного процесса, субъектов хозяйствования и социальных интересов населения.

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых необходимо учитывать при выборе градостроительной концепции и организационного механизма комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Закон развития опирается на ряд принципов. Среди них следуют: принципы инерции, эластичности, непрерывности и стабилизации. Основной из них принцип стабилизации состоит в том, что система стремится к стабилизации диапазона изменения потенциала системы. Этот принцип основан на известной потребности общества к стабильности. Важнейшим аспектом при этом является исследование стабильности организации, которую определяют как головную девелоперскую компанию при реализации девелоперского проекта реконструкции и обновлении сложившейся застройки. При этом автор использует жизненный цикл объекта недвижимости. В теории и практике различают четыре вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Жизненный цикл рынка недвижимости состоит из циклов: спада, поглощения нового строительства, насыщения рынка. Как считает автор, преобразование городских территорий возможно с учетом комплексности жизненных циклов рынка недвижимости.

Ключевым определением здесь является «комплексность», означающая, во-первых, взаимоувязку качественно различных этапов и видов работ, во-вторых, согласованные действия участников и заинтересованных сторон и, в-третьих, создание в результате многофункциональной и полноценной части городской среды, отвечающей новым жизненным установкам и органически (комплексно) соединяющей исторически ценное с современными и перспективными требованиями к городской застройке.

Комплексная реконструкция сложившейся застройки в предлагаемом исследовании включает весь перечень работ по реконструкции, реновации, реставрации, капитальному ремонту и модернизации зданий и сооружений, благоустройству и ландшафтной планировке территорий, организации управления этими работами, оперативному и стратегическому их планированию, вовлечению в этот процесс всех структур гражданского общества, проведению информационно-разъяснительной работы с населением и постоянному его совершенствованию на основе новейших управленческих и информационных технологий, процедур и механизмов.

Совершенно правомерно, что для обеспечения успешной реализации указанных мероприятий с учетом сложившейся инфраструктуры и факторов, оказывающих влияние на протяжении всего процесса, во всех крупных городах (в первую очередь - в Москве и Санкт-Петербурге) необходимо осуществлять мониторинг реализуемых и планируемых к реализации мероприятий, которые сведут к минимуму неблагоприятные воздействия на условия проживания жителей в период строительства.

Анализ, проведенный автором показывает, что максимальное достижение положительных результатов в современных условиях ограничивается отсутствием информационного обеспечения, а процедур принятия и требуемых решений. Каждый из этих регуляторов (организационный, процедурный, информационный) в отдельности и, особенно, что в совокупности могут оцениваться не только в качестве системного дополнения, но и в качестве самостоятельных и полноценных системно-регулятивных механизмов повышения общественно-целевой ориентации и эффективного проведения комплексной реконструкции сложившейся городской застройки.

В методологическом отношении предлагаемый в диссертации подход в значительной степени основывается на концепции системного регулирования городского развития. Её основные положения были интерпретированы и развиты автором применительно к комплексной реконструкции сложившейся застройки крупных городов.

В основу методологии развития сложившейся жилой застройки территорий положены следующие принципы:

комплексная реконструкция кварталов сложившейся жилой застройки, включающая в себя капитальный ремонт части зданий, строений и сооружений;

модернизация существующего жилого и нежилого фонда

реконструкция зданий, строений и сооружений;

реновация (снос изношенного жилого и нежилого фонда на освободившейся территории);

самоокупаемость и экономическая рентабельность проектов жилой застройки кварталов и микрорайонов с исключением затрат на снос домов первых массовых серий и на освоение новых территорий под жилищное строительство;

архитектурно-градостроительное соответствие окружающей застройке города;

достаточность по составу и количеству объектов социальной инфраструктуры и рабочих мест в сфере бытового обслуживания и предпринимательской деятельности для граждан с ограниченными возможностями трудоустройства, проживающих в данном квартале;

формирование комплексной жилой среды и обеспечение архитектурно-пространственной выразительности, социально–психологического и экологического комфорта и функциональной достаточности жилых районов;

??????$

????????????

?????????a

??????????J?сохранение и увеличение многообразия жилой среды и застройки, отвечающих запросам различных групп населения, улучшение потребительских и эксплуатационных характеристик существующего жилого фонда в соответствии с утвержденными нормами проживания;

уменьшение доли физически амортизированного и морально устаревшего жилищного фонда;

обеспечение сохранности и увеличение сроков эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания;

обеспечение условий для снижения издержек и повышения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;

обеспечение инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального хозяйства;

Реализация методологических принципов по проблеме реконструкции домов первых массовых серий и обновлению объектов недвижимости застроенных территорий осуществима при непременном условии системного рассмотрения и взаимосогласованного решения технических аспектов (градостроительные, архитектурные и конструктивные), организационно-управленческих, экономических и социальных.

При этом важна оценка привлекательности территории с точки зрения расселения, которая автором рассматривается в двух аспектах: а) по формам пространственной организации; б) процесса расселения населения по территории.

Факторы, влияющие на эффективность пространственной организации объектов жилищно-гражданского назначения, расположенных в жилом районе и микрорайоне города, представлены на рис.2.

Рис.2. Основные факторы, влияющие на эффективность пространственной организации для пользователей городской территории (жилого района и микрорайона)

Оценка инвестиционной привлекательности района (Q1) для расселения должна определяться для различных видов связей населения с различными объектами (местами приложения труда, городской социальной инфраструктуры). Для комплексной оценки следует проводить анализ по всем группам влияющих показателей. В результате определяется совокупный показатель инвестиционной привлекательности района (территории) на рынке недвижимости:

где ?ж, ?, ?кб - удельные веса соответственно селитебной, производственной и общественной зон в территориальном балансе города.

Полученные в результате анализа данные могут отражать оценку коммерческой привлекательности территории.

Сложной и многогранной проблемой, по мнению автора, является сбалансированность строительного производства. Для ее решения необходим комплексный подход, который даст возможность обеспечить сбалансированность:

- потребности города в воспроизводстве основных фондов с возможностями предприятий строительного комплекса;

- развитие сопряженных структурных подразделений в рамках инвестиционно-строительного комплекса;

- развитие технологически взаимосвязанных производств в рамках отдельных структурных подразделений инвестиционно-строительного комплекса.

Отсутствие научно обоснованного подхода к определению требуемого уровня производственного потенциала предприятий строительного комплекса и их возможностей приводит к невыполнению важнейших городских программ по воспроизводству объектов недвижимости.

загрузка...