Delist.ru

Методология формирования производственного потенциала при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города (07.09.2007)

Автор: Хайкин Владимир Григорьевич

Основой разработки сбалансированной градостроительной политики являются объективная оценка и предложения по эффективному использованию ресурсов градостроительного развития жилого фонда и территорий города. Соответствие качества жилья качеству территорий является условием эффективного градостроительного развития районов.

Автором выполнена оценка потребительских качеств планировки домов всех московских серий типовой индустриальной жилой застройки. Как оказалось, около 20% всего жилого фонда города характеризуется низкими качественными характеристиками по комфортности, составляющими 0,1 -0,2 европейского стандарта.

В табл. 1 представлена классификация объектов реконструкции исходя из технического состояния объекта недвижимости. Как показал анализ, на примере Москвы, в настоящее время проводится комплексная оценка микрорайонов, учитывающая характер организации придомовых территорий, насыщенность жилых районов объектами обслуживания и их транспортные связи с другими частями города. Ее результатом должно стать определение существующего качества жилищного фонда и основополагающие материалы для принятия мероприятий по дальнейшему сохранению и обновлению жилищного фонда в рамках проведения комплексной реконструкции территорий массовой жилой застройки.

Выполненное автором исследование по проведению комплексной реконструкции и обновление сложившейся застройки показало, что в настоящее время отсутствуют:

- механизмы взаимосвязи комплексной реконструкции с производственным потенциалом и бюджетной политикой города;

- нормативно-правовая база взаимоотношений участников процесса воспроизводства, обеспечивающая эффективное взаимодействие населения, муниципалитета и застройщика;

- управленческие, организационные и репревативные механизмы, обеспечивающие снижение издержек при проведении реконструкционных работ, адаптирующихся к изменению социально-экономической ситуации;

- методика определения организационной надежности основных участников и потенциалоемкости градостроительной среды,

Таблица 1.

Классификация объектов реконструкции по степени сложности (категории)

Классификационные признаки Степень (категория) сложности объекта

несложные средней сложности Особо (чрезмерно) сложные

1 2 3 4

Состав объекта и объемно-планировочные решения Несколько типовых зданий или одно здание с простыми объемно-планировочными решениями Несколько нетиповых зданий и сооружений с повторяющимися параметрами основных габаритных схем или одно нетиповое (индивидуальное) здание Большое количество различных зданий и сооружений или одно крупное здание с разными нетиповыми объемно-планировочными решениями

Конструктивные решения зданий и сооружений Типовые конструкции, используемые для массового строительства, позволяющие выполнять строительно-монтажные работы индустриальными методами Различные сочетания индивидуальных и типовых конструкций, требующие применения относительно простых технологий строительного производства Индивидуальные конструкции, в значительном объеме связанные с заменой или усилением оснований, фундаментов, несущих конструкций зданий, требующие разработки специальных технологий строительного производства

Степень стесненности строительной площадки Нормальная

Кст > 1 Стесненные

1 < Кст < 2 Особо стесненные

Кст ( 0

Плотность застройки территории Малая Средняя Высокая

Эксплуатационная деятельность реконструируемых объектов Работы ведутся в зданиях, освобожденных на период производства строительно-монтажных работ Деятельность реконструируемого объекта прерывается на ограниченное время (период), но объект функционирует с некоторым ограничением Эксплуатация реконструируемого объекта не прекращается во время производства строительно-монтажных работ

Насыщенность территории и условия эксплуатации инженерных коммуникаций Малое количество инженерных коммуникаций, не требующих их защиты или переноса (перекладки) в процессе реконструкции В равной степени имеются инженерные коммуникации, как эксплуатируемые в процессе реконструкции, так и требующие их защиты или переноса (перекладки) в незначительной степени (мере) Наличие большого количества инженерных коммуникаций, эксплуатируемых в процессе реконструкции и требующие их защиты или переноса (перекладки)

разработку приоритетных сценариев по реализации программ развития города;

- технология процессов согласования интересов жителей, властей города и девелоперов, вовлеченных в процесс обновления, а также эффективная система информирования инвесторов о проектах;

- эффективная система управления на обновленных территориях с использованием института самоуправления граждан.

Комплексная реконструкция и обновление сложившейся территории жилой застройки городов имеют две принципиальных градостроительных особенности:

Осуществляются без изменения показателей использования территории или увеличения жилого фонда реконструируемой территории;

Проводятся по решению муниципальных органов управления с целью повышения эффективности использования территории города за счет реконструкции и модернизации существующего жилого фонда, уплотнения существующей застройки, осуществляя строительство на свободной территории в соответствии с градостроительной документацией.Основные факторы, оказывающие влияние на принятие решения муниципальными органами власти по реконструкции и обновлению сложившейся застройки представлены на рис. 1.

С позиции девелопера наиболее привлекательным является вариант, обеспечивающий получение коммерческого жилого фонда, реализация которого на рынке недвижимости может обеспечить не только полное или частичное покрытие затрат на реконструкцию, но и получение дополнительной прибыли.

Заказчик в лице муниципалитета, ответственный за проведение социально-экономической политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции территории города с одной стороны, заинтересован в привлечении финансовых средств различных инвесторов, с другой стороны должен чувствовать потребности населения в дешевом жилье.

Экономическая заинтересованность владельцев жилого фонда в комплексной реконструкции территории выражается в повышении привлекательности жилой застройки за счет ее модернизации и увеличении рыночной стоимости жилья после реконструкции, что увеличивает их доходы. Реализация мероприятий по обеспечению комплексной реконструкции и обновлению существующей застройки, а также реорганизации территорий, выступают важнейшим стратегическим направлением городской градостроительной и производственной жилищной политики.

Стратегия программы комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки крупного города базируется на учете интересов всех участников строительного комплекса, количественных, качественных характеристик застройки, выборе вариантов обновления, технико-экономической оценке эффективности принимаемых решений, обоснования

соотношений между наличием производственного потенциала инвестиционно-строительного комплекса, использованием инновационных технологий и привлекаемыми инвестиционными ресурсами девелоперами.

Автором были предложены рациональные варианты реконструкции и обновления сложившейся застройки для жилищной недвижимости.

В случае реконструкции объектов промышленного назначения, находящихся на территории сложившейся застройки автор рассматривал два подхода: с остановкой производства или прекращением функционирования объекта во время реконструкции (Роп) – и без остановки производства (Рбоп).

Реализация любого проекта недвижимости – это технически сложный процесс, который включает проведение изыскательских, проектных работ, использования многообразной техники, технологий и т.д.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» представляется целесообразным привлечение на конкурсной основе уполномоченных организаций для разработки предложений по застройке территорий и подготовке инвестиционных проектов, реализуемых на конкурсной основе.

Это диктует потребность местных органов власти привлекать к реализации проектов комплексной реконструкции территорий девелоперские организации, отвечающие за результаты всего проекта реконструкции и обновления сложившейся застройки, а также за работу специализированных организаций на разных этапах реализации проекта.

Реализация проектов по обновлению и развитию недвижимости связана с многообразными рисками. Их успешность, прежде всего зависит от выбора местоположения и характеристик создаваемого объекта недвижимости, своевременного привлечения инвестиционных ресурсов, организации процесса реализации проекта.

Девелоперская компания чаще всего не генподрядчик, может и не быть инвестором, а ее функции при проектировании и строительстве здания полностью не сводятся к функциям заказчика-застройщика. Основное отличие уполномоченной организации от других форм организации строительной деятельности заключается в расширении рамок участия, а именно от начального этапа жизненного цикла проекта до полного его ввода в эксплуатацию и дальнейшего развития объекта недвижимости.

загрузка...