Delist.ru

Методология формирования производственного потенциала при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города (07.09.2007)

Автор: Хайкин Владимир Григорьевич

2. Системный подход к процессу качественного обновления территорий жилых районов и микрорайонов.

3. Методические принципы и положения по оценке имеющегося потенциала территории города и проектных предложений по сложившейся застройки жилых кварталов.

4. Теоретические основы и практические рекомендации по формированию портфеля заказов предприятиями ИСК и оценке потенциалоемкости их производственной системы.

5. Принципы формирования организационного механизма интеграции инвестиционно-строительных проектов и определения экономического эффекта хозяйственной деятельности основных участников при реализации городских программ реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования использованы автором при разработке практических рекомендации по регулированию процессов комплексной реконструкции и обновления существующей жилой застройки г. Москвы, а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей Московского государственного строительного университета.

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 32 печатная работа, в том числе 8 монографий, 2 учебника, 13 учебных пособий, 8 статей, общим объемом 215,39 п.л., в том числе 122,5 п.л. лично автором.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, библиографии. Общий объем диссертации составляет 346 страниц, из них 28 таблиц, 70 рисунков. Библиографический список составляет 127 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов. Значительное место в нем занимают исследования российских ученых.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Россия сегодня – страна, где в городах и поселках городского типа, занимающих всего 1% ее территории, живет почти три четверти населения (73%). На общем фоне урбанизации ведущая роль принадлежит крупным городам, причем изменился сам характер урбанизации. Она перешла из фазы социалистической, государственно-обеспечиваемой, в новую фазу, когда на первый план выходят экономические и социальные интересы частных хозяйствующих субъектов, свободно выбирающих место для своего жилья и бизнеса, когда в значительной мере происходит разгосударствление собственности на землю и недвижимость.

Одним из важнейших аспектов развития городской среды является проведение комплексной реконструкции территорий сложившейся застройки города, направленное на создание благоприятных условий проживания и эффективное использование производственного, инженерного, научного и других потенциалов строительного комплекса.

Под комплексной реконструкцией и обновлением сложившейся застройки понимается особый вид градостроительной, организационной, экономической и социальной деятельности, направленной на коренное изменение существующей и создание принципиально новой многофункциональной и полноценной городской среды, отвечающей современным нормам и требованиям, органически соединяющей исторически ценное с перспективными требованиями к новой городской застройке.

В ходе исследования автором проанализированы формы градоустройства и дана оценка уровня существующих проблем крупного города.

Главным фактором, определяющим рост темпов реконструкции, является то, что многие крупные города к настоящему времени исчерпали свои внутренние территориальные ресурсы и испытывают острый дефицит в территориальных резервах, пригодных для освоения под массовую застройку без осуществления сложных и дорогостоящих мероприятий по подготовке территорий – выполнение работы по выводу собственников и проведение компенсационных мероприятий.

Результаты проведенного автором исследования показывают, что в последние два десятилетия городские и прилегающие территории крупных городов выросли в несколько раз. При этом темпы роста городов в среднем в 2-2,5 раза превышали темпы роста численности населения, что свидетельствует о преимущественно экстенсивном характере освоения земель. В этих условиях возникает потребность в интенсификации градостроительного освоения территорий, в т.ч. за счет повышения эффективности использования ранее освоенных земель и застройки в пределах существующих границ поселений.

Решение данной проблемы, по мнению автора, состоит в максимальном использовании для жилищного строительства территорий в пределах установленной городской черты, в более тщательном их анализе и жесткой регламентации для строительства объектов под городские нужды, то есть в использовании резервов селитебных территорий внутри застроенных городских территорий. Одним из таких резервов является возможность уплотнения пятиэтажной жилой застройки с одновременным сносом жилых домов, непригодных для проживания.

Предлагаемая концепция градостроительного подхода к регулированию процессов комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки предполагает:

- проведение процесса межевания, которое представляет собой комплекс землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости, выполненных на основании утвержденного в установленном порядке проекта планировки территории (квартала, микрорайона);

- застройку земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства;

- вовлечение в хозяйственный оборот недвижимого имущества, находящегося в собственности (аренде);

- рациональное сочетание градостроительных мероприятий с организационными (конкурсный подход к определению инвесторов, заказчиков и подрядчиков, создание уполномоченных организаций);

- проведение реставрационно-восстановительных работ и мероприятий по охране окружающей среды;

- активное применение различных технологий строительства;

- переход на сберегающие и реновационные технологии, конструкции и материалы и др.

Отказ от избыточного территориального разрастания городов в пользу их активной комплексной реконструкции и обновления должен создать предпосылки для движения от экстенсивного к интенсивному типу роста городов, изменению социального статуса региона и др. Признаки интеграции городской структуры можно наблюдать в появлении многофункциональных городских зон и комплексов, многопрофильных градостроительных узлов, в активном использовании подземного пространства.

Структурные и качественные изменения переводят на новый уровень перспективы архитектуры и градостроительства. Унифицированная применительно к застройке огромных массивов типология зданий и сооружений упрощала архитектурную композицию города, была непригодна для реконструкции. Особую значимость в условиях реконструкции имеет органичное взаимодействие новых форм архитектуры с исторически сложившимся окружением, утверждающее непрерывность развития городов и поселений, органическое сочетание внутренних и внешних условий, единство архитектурного и градостроительного решений

Основным содержанием градостроительной деятельности должно стать комплексная реконструкция и обновление существующей застройки путем сноса и замены ветхих зданий, непригодных для проживания и эксплуатации, современными, уплотнения промышленной застройки, модернизации объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, объектов социального назначения, восстановления природных компонентов городской среды.

Первостепенным в развитии градостроительства в крупных городах России должно быть создание комфортного и экономичного в эксплуатации жилища, отвечающего по своим техническим характеристикам современным нормам и стандартам, а также обеспечивающее надежное и безопасное проживание с учетом интересов различных слоев населения.

В жилищном строительстве необходим переход к интенсивному восстановлению и воспроизводству жилищного фонда и инженерных систем на основе разработки и реализации эффективных социальных и научно-технических программ и проектов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

Как отмечалось ранее, актуальность комплексной реконструкции и обновления сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание. Градостроительные - с низкой интенсивностью использования земель при наличии растущего дефицита территории для размещения объектов нового строительства, безликостью застройки в прошлом огромных жилищных массивов Экономические - с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.

Новые социально-экономические условия градостроительства в рыночных отношениях требуют иных подходов к реконструкции жилых территорий. Комплексный подход к обоснованию методов реконструкции делает необходимым выбор участников инвестиционно-строительного процесса по степени их надежности и источникам инвестиций. В этой связи обоснование надежности застройщика актуально как для инвестора, так и для владельцев (пользователей) жилого фонда.

Стратегической целью реконструкции любой территории является создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и качество жизни, сохранение культурного наследия, а также развитие крупного города. При планировании реконструкции города необходимо исходить из приоритета интересов людей и долгосрочных интересов общества.

Необходимость обновления сложившейся застройки требует системного подхода к удовлетворению потребностей населения в жилье, повышению качества проживания и уровня услуг. Из этого следует, что основной направленностью методов организации управления развитием жилой недвижимости является обеспечение сохранности и обновления жилищного фонда через расширенное воспроизводство.

Проведенный автором анализ состояния жилищного фонда показал также чрезмерную увлеченность основных участников инвестиционно-строительной деятельности новым строительством с односторонним подходом - максимально быстрым извлечением прибыли без учета комплексного обновления существующей застройки.

Это привело к существенному ограничению спектра ремонтных услуг, утрате индустриальных технологий капитального ремонта, снижению потребительских характеристик домов. Исследование жилищного сектора России, представляющего собой одну из наиболее сложных и проблемных отраслей экономики, позволило выявить градостроительные технические, организационно-управленческие, экономические и социальные аспекты его реформирования.

Из сказанного выше можно сделать вывод: приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую перспективу должны занимать реконструкция, модернизация и капитальный ремонт объектов жилищного фонда и инженерной инфраструктуры.

Как показали исследования, районы массовой застройки обладают некоторыми преимуществами, которые в полной мере ранее не учитывались. К ним относятся: близость к зонам отдыха, удобное сообщение с центрами городов, сохранившееся социальное разнообразие (население этих микрорайонов состоит из людей разных слоев общества с различным заработком и квалификацией), более высокий потенциал к уплотнению и дальнейшему развитию, большими пространственными резервами для дополнений в соответствии с новейшими градостроительными достижениями.

В период реформ в нашей стране градостроительство в полной мере испытывает на себе все изменения социальных структур и экономики, и со своей стороны, способно содействовать или сдерживать их. От направленности градостроительной деятельности зависит решение многих социальных проблем - условий труда людей, их быта, отдыха, общения.

В зависимости от градостроительной ситуации, состояния жилищного фонда и ценности земельных участков реконструкция жилой застройки может включать:

- полный снос зданий существующего жилищного фонда с высвобождением территорий под новую жилую застройку;

- выборочный снос ряда существующих жилых зданий с их заменой новыми с увеличением при этом жилого фонда и объектов обслуживания, реконструкцию и модернизацию сохраняемых жилых зданий (перепланировку квартир, пристройку угловых и торцевых секций вставки, встройки и др.).

загрузка...