Delist.ru

Методология формирования производственного потенциала при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города (07.09.2007)

Автор: Хайкин Владимир Григорьевич

Под обновлением жилищного фонда автор понимает комплексное развитие застроенной территории с решением всех упомянутых вопросов.

Объективной необходимостью является разработка концепции комплексной реконструкции и развития застроенной территории с учетом ее территориальных особенностей.

Данные мероприятия являются одним из этапов реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Многие вопросы, касающиеся организации и проведения комплексной реконструкции территорий сложившейся застройки в крупных городах, определение источников финансирования с учетом интересов жителей, города и потенциальных инвесторов, максимально эффективного использования имеющихся градостроительных, земельных, имущественных и других резервов, продолжают оставаться малоизученными.

Система обновления жилищного фонда охватывает производство и строительство, обращение и потребление (накопление) в рамках единого процесса оборота материальных и инвестиционных ресурсов, а также обеспечивает необходимую взаимосвязь строительного производства, доходов инвесторов и конечного спроса на готовую строительную продукцию.

Любая производственная система, подлежащая воспроизводству, требует создания ресурсного потенциала, т.е. необходимым условием существования и развития системы является привлечение ресурсов в ее воспроизводство. Проведенный автором анализ теоретических предпосылок и практических условий формирования производственного потенциала обеспечения процессов воспроизводства подтверждает, что к настоящему моменту сложились объективные условия для активизации деятельности по осуществлению комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки на территориальном уровне в региональной системе с соответствующей разработкой рекомендаций по их регулированию.

Воспроизводственный потенциал города выступает как совокупность ресурсных подсистем, соответствующих территориальным воспроизводственным циклам. Воспроизводственные циклы можно рассматривать как «относительно самостоятельную подсистему регионального и территориального воспроизводства с постоянно возобновляющимися процессами, обеспечивающими непрерывность функционирования составных элементов региональной системы и их взаимосвязей». Таким образом, рассмотрение процесса воспроизводства в градостроительном аспекте позволило автору выделить ряд ключевых позиций для решения конкретных проблем, поставленных в ходе исследования, а именно:

•территориального процесса воспроизводства в региональной системе, как расширенного воспроизводства на новом качественном уровне, с учетом ресурсного потенциала территории и его дальнейшего рационального использование для повышения благосостояния и обеспечения необходимых условий жизнедеятельности населения города;

•выделения воспроизводственных циклов на основе разграничения объектов и средств, обеспечивающих процесс воспроизводства;

•определения количественного критерия оценки состояния воспроизводственного процесса - пропорции воспроизводства, складывающихся под влиянием интересов субъектов территорий;

•обеспечение управленческой деятельности территориальных и муниципальных органов власти: организация, создание условий для реализации системы воспроизводственных циклов на территории крупного города;

•определение экономических интересов субъектов воспроизводства и их согласование с целью решения социально-экономических и производственных задач развития города.

В связи с вышеизложенным, научной гипотезой исследования является рациональное использование производственного потенциала города в сочетании с выбором эффективного организационно-управленческого механизма деятельности муниципальных органов управления и уполномоченных организаций, использующих методологию управления проектами при реализации программ развития застроенных территорий за счет развития различных методов воспроизводственных процессов реконструкции и обновления сложившейся застройки территории с учетом рисков и уровня инвестиционного потенциала территорий города.

В предлагаемой постановке проблема не исследовалась, хотя отдельные стороны реконструкции сложившейся застройки освещались в трудах известных отечественных и зарубежных ученых, в методической и нормативно-правовой литературе. Среди наиболее известных исследователей этого направления следует назвать В.М. Бондаренко, Ю.П. Бочарова, М.В. Борщевского, С.Н. Булгакова, В.Г. Глушкову, А.Э. Гутнова, Г.Е.Голубева, Г.С. Гранова, И.А. Ильина, В.Ф. Касьянова, О.К. Кудрявцева, И.С. Лоури, Г.М. Лаппо, П. Мерлена, Г.А. Малояна, В.Д. Могилевского, В.Г. Назаренко, Е.Н. Перцика, В.С. Румянцева, Б.Л. Шмульяна, П.Г. Щедровицкого, А.Я. Якобсона и др.

Следовательно, в градостроительной сфере организационные процессы и механизмы управления комплексной реконструкции и обновлением сложившейся застройки в городах России становятся все более актуальными и первостепенными по значимости.

Целью диссертационной работы является теоретическое и научное формирование эффективных градостроительных и организационно-производственных механизмов комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки в крупных городах, обеспечивающих целенаправленное использование производственного потенциала с учетом инвестиционной привлекательности земельно-имущественного комплекса города и рыночных приоритетов застройщиков недвижимости, что обеспечивает устойчивое развитие процессов строительства жилья и соблюдение социальных интересов населения.

Для достижения указанной цели исследования поставлены и решены следующие задачи:

- выполнен анализ современного состояния производственного потенциала и результатов реализации программ реконструкции крупных российских городов;

- обобщен существующий отечественный и зарубежный опыт развития селитебной территории города с учетом его социально-экономических условий и обоснована роль реконструкции и обновления в решении проблем сложившейся застройки;

- выявлены проблемы аварийности и ветхости домов, определены основные факторы, влияющие на стратегические направления и методы управления процессами комплексной реконструкции жилищного фонда в сложившихся жилых районах и микрорайонах;

- обоснованы научные принципы выбора вариантов эффективных решений по формированию возможностей основных участников градостроительной деятельности, обеспечивающих воспроизводство объектов недвижимости в увязке с производственным потенциалом города;

- предложены концептуальные подходы по сложившейся застройке жилых кварталов и обоснованы методологические принципы организации работ по привлечению и использованию производственного потенциала предприятий строительного комплекса и муниципальных органов управления при воспроизводстве объектов недвижимости;

- разработаны методологические основы формирования производственного потенциала с учетом выбора совокупных факторов градостроительной и социально-экономической среды;

- разработана модель оптимальной структуры реконструкции и обновления сложившейся городской застройки и методические рекомендации по оценке привлекательности и потенциала территорий;

- выполнена экспериментальная оценка и сравнительный анализ потенциалоемкости градостроительной среды, определены экономическая эффективность деятельности основных участников программы комплексной реконструкции и обновления жилой застройки;

Объектом исследования являются основные участники инвестиционно-строительного процесса - муниципальные органы управления, организации застройщиков и пользователи объектов жилищной недвижимости, осуществляющие деятельность по реализации и использованию градостроительных проектов комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Предметом исследования являются процессы, связанные с воспроизводством недвижимости, методы комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки города.

Теоретической и методологической основой исследования являются положения общей теории систем, современные теории и фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам организации, содержания и управления недвижимостью, законодательные акты Российской Федерации и нормативные документы, определяющие стратегию развития экономики страны. В процессе исследования использованы методы системного, логического, корреляционно-регрессионного, экономико-статистического, математического и имитационного моделирования, экспертных оценок, использованы результаты анализа управления производственным потенциалом предприятий и фирм жилищно-коммунального комплекса различных форм собственности.

Научная новизна исследования состоит в обосновании научных принципов и разработки методологии формирования производственного потенциала при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города, которая идентифицирована как особый вид градостроительной, инвестиционной и управленческой деятельности, призванной в соответствии с разработанными основными направлениями организации жизнедеятельности городской среды обеспечить эффективное воспроизводство объектов недвижимости в муниципальных образованиях

Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, состоят в следующем:

1. На основе анализа градостроительной, социальной и экономической практики формирования застройки крупных городов советского периода, показано ее несоответствие основным параметрам городской среды жизнедеятельности в соответствии с современными рыночными требованиями.

2. Предложенный системный подход к реализации процесса обновления сложившейся застройки позволяет обеспечить ее расширенное воспроизводство и учитывает интересы населения, местных органов власти и девелоперов. При этом учитываются потребительские качества жилья, инвестиционная привлекательность территории и возможности городских властей по эффективному использованию производственного потенциала с учетом снижения рисков и обеспечения требуемой доходности.

3. Предложена и обоснована концепция комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки как особого вида интегрированной организационно-производственной системы, синхронизирующей многопрофильную деятельность предприятий строительного комплекса по эффективному использованию и наращиванию производственного потенциала для качественного сохранения и обновления объектов жилищного фонда.

4. Разработана методология формирования производственного потенциала при воспроизводстве объектов недвижимости с оценкой уровня конкурентоспособности и потенциалоемкости производственной системы.

5. Предложены принципы и методические приемы выбора инвестиционно-строительных проектов при формировании программы реконструкции и обновления сложившейся застройки, с учетом механизма определения оптимального портфеля заказов для девелоперской компании.

7. Разработаны критерии и процедуры оценки потенциалоемкости градостроительной среды, интегральный показатель организационной надежности предприятий инвестиционно-строительного комплекса и муниципального органа управления.

Практическая значимость диссертации заключается в том, что применение разработанных автором научных положений и рекомендаций по организации комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки города, будет способствовать оптимизации формирования инвестиционно-строительного портфеля муниципальной недвижимости в г.Москве при разработке среднесрочной и долгосрочной целевых программ и реализации практических мер по повышению эффективности воспроизводства программных мероприятий.

Достоверность полученных результатов подтверждена применением современных теорий принятия решений, основных положений науки о градостроительной деятельности, технологии, организации и управления, использованием системного подхода, концепции устойчивого развития сложных систем и их организационно-технологической надежности, обоснованных методов теоретических и экспериментальных исследований, методологических и научно-практических положений, разработанных автором, а также применением репрезентативного объема статистических данных, представляющих собой обширный массив информации по исследуемой проблеме.

На защиту выносятся:

1. Методология формирования производственного потенциала основных участников инвестиционно-строительной деятельности, занятыми в реализации городской программы реконструкции и обновления сложившейся застройки.

загрузка...