Delist.ru

Экономические проблемы воспроизводства недвижимости в региональном агропромышленном комплексе в условиях развития рыночных отношений (07.09.2007)

Автор: Погребной Игорь Яковлевич

VPS – подмножество показателей результатов деятельности подсистем, связанных с агропромышленным производством;

VGS – подмножество показателей результатов деятельности подсистем, связанных с правами на землепользование;

Ri, Rp, Rg – подмножество параметров, связанных с рисками деятельности соответствующих систе

P - множество параметров внешней среды;

Hi,Hp,Hg – совокупный потенциал соответствующих систем;

Ui,Up,Ug – подмножество параметров устойчивости функционирования и взаимодействия соответствующих систем;

T - время функционирования системы

Задача согласования различных интересов участников воспроизводства недвижимости региона и управления их взаимодействием обеспечивается формированием ИКС в виде ТПСК (Рис.5.).

Национальные органы государственного управления

Национальный Банк Украины

Иностранные и национальные инвестиционные корпорации

Предприятия и организации инвестиционно-строительного комплекса

Региональные органы государственного управления

Региональные инвестиционные корпорации

Региональные строительные и производствен-ные корпорации агропромышленного сектора

Территориальный производственно-строительный комплекс

Корпоративный финансово- ипотечный центр

Региональный центр доверительного управления земельными паями

Региональные ипотечные центры

Управляющие компании

Предприятия, организации

Рис. 5. Модель взаимосвязи основных участников воспроизводства недвижимости регионального агропромышленного комплекса

Если решение о начале строительства нового объекта требует сокращения финансирования некоторых других начатых объектов, то возникает проблема правильного отбора тех объектов, по которым сокращение финансирования приведет к наименьшим потерям.

Территориальные инвестиционно-строительные программы включают перечень нескольких проектов. При этом взаимодополняющие проекты рассматриваются совместно, как один комплексный проект. Для того чтобы включить проект в программу или отказаться от него, необходимо определить критерии эффективности – чистый дисконтированный доход (ЧДД), внутренняя норма доходности (ВНД), срок окупаемости.

где Qt - объем реализации;

St _- потребность в собственных средствах;

Zt - потребность в заемных средствах;

U - минимально необходимый объем реализации;

T - временной промежуток

Рис. 6. Задачи участников финансирования региональных инвестиционных проектов по воспроизводству недвижимости в агропромышленных комплексах

При наличии ограничения по обеспечению заданных объемов производства продукции в ходе оптимизации инвестиционно-строительной программы приходится решать, что лучше: начать строительство нового объекта, ускорить строительство одного «большого» объекта или нескольких «малых» или принять меры по улучшению использования действующих производственных мощностей регионально-строительного комплекса.

С учетом изложенных соображений можно предложить следующую экономико-математическую модель формирования рациональной среднесрочной программы капитальных вложений (рис. 7).

Рис. 7. Блок-схема алгоритма формирования оптимальной программы капитальных вложений региона

Поскольку в процессе производства непосредственно участвует лишь активная часть основных производственных фондов, в то время как здания, сооружения и коммуникации являются необходимым сопутствующим элементом производства, повышение физической доли активной части в составе общей стоимости основных фондов, как правило, способствует и увеличению отдачи продукции с единицы действующих производственных фондов, т.е. снижению прямой фондоемкости продукции и удельных капитальных вложений. В целом такой процесс приводит и к улучшению использования пассивной части основных фондов, поскольку выпуск продукции по отношению к общей стоимости основных фондов также возрастает.

Теоретический анализ и проведенные технико-экономические расчеты свидетельствуют о существенном воздействии на вещественную структуру основных фондов, объема и состава как вводимых, так и выбывающих по ветхости и моральному износу средств производства.

Для количественной оценки влияния выбывающих фондов на перспективную структуру производственного аппарата и контроля за ними, автором предлагается соответствующая методика расчета, позволяющая обеспечить оптимальную технологическую структуру капитальных вложений, при которой достигается экономически обоснованная структура основных фондов, обеспечивающая максимальное получение чистого дисконтированного дохода в расчете на единицу применяемых производственных фондов.

Построение наиболее эффективной системы управления региональной агрегированной недвижимости различных таксономических уровней возможно только в случае наиболее адекватного описания и формализации трех составляющих системы управления:

целей управления;

объекта управления, то есть совокупности всех параметров, характеризующих функционирование региональных агропромышленных комплексов с точки зрения эффективности достижения целей управления;

управляющего воздействия, то есть совокупности действий, которые могут быть целенаправленно предприняты органами управления в отношении объекта управления для достижения целей управления, а также для обеспечения максимизации эффективности управляющего воздействия.

загрузка...