Delist.ru

Экономические проблемы воспроизводства недвижимости в региональном агропромышленном комплексе в условиях развития рыночных отношений (07.09.2007)

Автор: Погребной Игорь Яковлевич

Таким образом, рассматривая процесс воспроизводства на территории региона можно выделить его необходимые звенья: строительные организации предприятия - производственные структуры - ресурсы (в т.ч. инфраструктурные) территории и их использование в ходе процесса воспроизводства.

В рамках конкретной территории региона, который находится на этапе совершенствования системы и развития рыночных отношений, стремление к «устойчивому развитию» может быть принято как вектор движения. В этих условиях, как считает автор, основной задачей региональных и муниципальных органов власти является территориальная организация процесса воспроизводства ресурсов с целью сохранения и преумножения ресурсного потенциала. Специфика рыночных условий заключается в стремлении использовать имеющиеся ресурсы с целью максимизации дохода.

Воспроизводственный потенциал территории выступает как совокупность ресурсных подсистем, соответствующих территориальным воспроизводственным циклам. В ходе анализа воспроизводственного потенциала территории предложено выделять хозяйственную, экологическую и социальную ресурсные подсистемы, соответствующие территориальным воспроизводственным циклам различного уровня. Финансово-кредитные и денежные средства, как элемент движимого имущества, рассматриваются автором не в качестве объекта воспроизводства, а как средство обеспечения воспроизводства различных ресурсных элементов, в том числе и имущества, по поводу воспроизводства которого и возникают имущественные отношения. Инвестиционная деятельность региона предполагает участия в ней множества предприятий, взаимодействия управленческих структур, установления межрегиональных и международных связей. Для этого требуется создание системы, дающей возможность управления инвестиционно-строительной и производственной деятельностью. Планируя инвестиционно-строительные проекты, предприятие должно экономически обосновать целесообразность воспроизводства недвижимости (новое строительство, реконструкция или модернизация имеющихся фондов). Решение социальных и экономических проблем во многом связано с эффективной эксплуатацией уже имеющихся фондов, и только незначительная их доля зависит от строительства новых объектов. Как показали исследования, создание новых мощностей целесообразно в том случае, если при этом частично или полностью используются существующие здания и сооружения.

При планировании инвестиций в воспроизводство недвижимости оценивается их экономическую взаимозависимость: являются инвестиции взаимодополняющими и способными дать синергетический эффект, либо они взаимоисключающие по техническим, либо экономическим ограничениям.

Комплексное развитие и специализация экономических регионов Украины, отражая размещение отраслей хозяйства по стране, в свою очередь, активно влияют на развитие предприятий, в том числе, в агропромышленном секторе. Ни одна работа, связанная с зонально-территориальной экономикой страны, не обходится без определения ведущих отраслей для данной территории. Для количественного определения уровня специализации территории автором использованы такие показатели, как коэффициент локализации, коэффициент душевого производства и коэффициент межрайонной товарности. Расчеты показывают, что отрасли с наибольшим удельным весом в структуре промышленного производства страны имеют и наибольшие показатели по коэффициентам специализации, локализации и душевого производства.

Приоритетность развития и размещения отраслей в регионе определяется путем обоснования региональной специализации и комплексности развития хозяйства, последовательного отбора в регионах взаимозамещаемых производств.

В этой связи для каждой экономической территории следует предусматривать, прежде всего, развитие отраслей с наиболее высоким уровнем специализации. Только комплексный подход может обеспечить наибольшую суммарную экономию затрат в производстве всей массы совокупного общественного продукта, а не только отдельных его элементов. Как считает автор, общий минимум затрат по всему общественному продукту территории не равен сумме частных минимумов по слагающим его отраслям. Он определяется совокупным синергетическим эффектом, при котором реализуется принцип рационального асимметричного развития территории.

В условиях Украины речь должна идти не об отдельных частных эффектах от простой агломерации производств, а об общем народно-хозяйственном эффекте от развития территориальных экономическо-производственных комплексов. Основу их развития составляют эффективные экономические и технологические сочетания взаимосвязанных производств и отраслей, обеспечивающих конечный цикл производства определенных продуктов основного производства и включающих обслуживание населения, связанного с данным территориальным производственным комплексом. Таким образом, общая эффективность регионального агропромышленного комплекса может быть определена с помощью метода достижения абсолютного синергетического экономического эффекта и выражена как отношение годового физического объема дохода территориального комплекса (исчисленного по месту создания в неизменных ценах) к полным затратам общественного труда, необходимого для производства годового объема продукции того же комплекса. При этом, рассматриваются реалии ассиметричного развития регионов и территорий и, в зависимости от составлющих, определяется преимущественный характер развития территории.

Рис.1. Ассиметрия структурных сдвигов в экономике

агропромышленных регионов

По характеру экономическо-производственного развития (промышленные, агропромышленные, аграрные, рекреационные, транзитные и т.п.) зонально-территориальные экономические образования автор объединяет в условные основные группы. Группа с преимущественно агропромышленной асимметрией занимает существенное место в экономике Украины, так как обладает природными восстанавливаемыми ресурсами (в первую очередь – земельными, которые по разным оценкам ученых-экономистов составляют от 20 до 23% мирового потенциала чернозема), что чрезвычайно важно для становления экономики страны на этапе развития рыночных отношений.

Анализируя показатели финансовой устойчивости предприятий агропромышленного сектора за последние годы, можно сказать, что они имеют тенденцию к спаду, как и предприятия, связанные преимущественно со строительством (реконструкцией) промышленной недвижимости.

Стагнация и спад способствует перенакоплению основных фондов предприятий (прежде всего в агропромышленном комплексе), их повышенному износу при отсутствии средств на восстановление и развитию процессов обесценивания капиталов, а также резкому отклонению от их устойчивого экономического развития. Таким образом, без необходимых инвестиций, выработки рациональных способов производства, рациональной концентрации потенциала строительных предприятий и синхронизации их усилий во всех сферах деятельности невозможно преодолеть эти негативные процессы.

При разработке концепции воспроизводства недвижимости автором учтены базовые принципы инвестирования (предельной эффективности инвестирования, колебания степени свободы принятия решений, сочетания материальных и денежных оценок эффективности, адаптационных издержек, наиболее эффективных условий и др.).

Традиционно, более инвестиционно-привлекательными считаются промышленно- развитые регионы и именно в эти регионы направляется основная часть инвестиций. Вместе с тем, аграрные и агропромышленные регионы обладают большим природным и экономическим потенциалом, значительными трудовыми ресурсами, и инвестиционными перспективами, связанными с предстоящей приватизацией земли. Опыт прохождения переходных периодов в других странах позволяет заключить, что именно в этот период экономически целесообразно расширить использование в стране собственных ресурсов, в том числе аграрных, которые являются постоянно обновляемыми, способствуют активизации внутреннего рынка и обеспечивают занятость населения наиболее нестабильных регионов. Анализ социально-экономических проблем Украины показал, что за последние годы выросли инвестиции в основной капитал промышленного производства. В то же время снизились инвестиции в объекты недвижимости агропромышленного комплекса, что существенно повлияло на межотраслевые пропорции в составе внутреннего валового продукта Украины.

Учитывая стратегическое значение рационального использования восстанавливаемых природных ресурсов, достижения независимости от импорта продовольствия для экономики страны, а также социальную проблемность аграрных регионов, решение задач, связанных с повышением инвестиционной привлекательности этих регионов становится весьма актуальным.

Проведенные автором исследования на основе статистических материалов и данных, полученных в ходе инвентаризационных исследований структуры и состояния производственного потенциала ряда агропромышленных регионов Украины выявил, что:

во-первых, фактический объем инвестиций в аграрных регионах значительно превышает объемы инвестиций, представленных в официальной статистической отчетности (в отдельных регионах отображенные в статической отчетности объемы инвестиций составляют не более 25% их реального размера);

во-вторых, при приобретении промышленных объектов и комплексов стоимость недвижимости составляет более 50% (а в ряде случаев до 80%), т.е. не менее половины инвестиционных средств капитализируются в недвижимости, причем практика реализации имущества предприятий с несостоявшимися инвестиционными проектами показывает чрезвычайно низкую ликвидность именно агропромышленной недвижимости;

во-третьих, инвестиционно-строительные проекты реализуются на существующих производственных мощностях путем их прямого приобретения в связи с достаточно невысокой стоимостью приобретаемых бизнесов.

Как показал анализ, показатели эффективности на достаточно продолжительном временном промежутке более 30% инвестиционно-строительных проектов в агропромышленном секторе значительно превышают аналогичные показатели реализации инвестиционных проектов в промышленности.

В тоже время, инвестиции в агропромышленные комплексы, объемы которых капитализируются в значительной степени в агропромышленной недвижимости подвержены дестабилизирующему влиянию внешнего и внутреннего многофакторного пространства.

Проблемы, возникающие в связи с дестабилизирующим воздействием многофакторного пространства на реализацию инвестиционно-строительных проектов, усугубляются отсутствием теоретического и методологического обоснования формирования и функционирования системы управления воспроизведенной недвижимостью в региональном агропромышленном комплексе. Предложенный автором метод формирования инвестиционной стратегии развития предприятий территориальных производственно-строительных комплексов (ТПСК) дает возможность принимать эффективные управленческие решения, связанные с развитием предприятия, в условиях изменения внешних и внутренних факторов, определяющих это развитие.

Проведенные исследования показали, что действия участников инвестиционного процесса, направленные на получение локальных результатов, не только не повышают инвестиционной устойчивости региональной инвестиционной программы (РИП) в целом, но и в большинстве случаев повышают инвестиционный риск других участников инвестиционного процесса, что значительно снижает инвестиционную устойчивость РИП в целом.

В условиях формирования ТПСК особую актуальность приобретает исследование объектов воспроизводства. Форма воспроизводства конкретного объекта недвижимости определяется институциональными условиями осуществления воспроизводства (рис. 2). Диалектика их взаимосвязи такова, что внешние условия выступают в качестве фактора, определяющего содержание и реализацию воспроизводства, а внутренние условия являются производными от внешних.

Рис. 2. Условия осуществления процесса воспроизводства

агропромышленной недвижимости (АПК).

Рассматриваемый в динамике процесс обусловленности воспроизводства недвижимости институциональными условиями представляется в виде более сложной взаимосвязи (рис. 3). Оценивая роль данных условий в определении типа воспроизводства можно сделать вывод, что в изменяющихся рыночных условиях обеспечение эффективного функционирования предприятия предлагает проведение активной инвестиционной деятельности. При инвестировании строительства объектов недвижимости в агропромышленных регионах необходима разработка особых механизмов обеспечения интеграции банковской и бюджетной систем, фондового рынка и реального сектора экономики.

Рис. 3. Институциональные условия воспроизводственного процесса в региональном агропромышленном комплексе

Изучение основных условий успешной реализации предлагаемого подхода к интеграции финансирования инвестиционно-строительных проектов позволил выявить основные преимущества участия в финансировании проектов регионального агропромышленного комплекса. Одним из таких преимуществ является реальная возможность расширения территориальной деятельности строительных и финансовых структур без затрат на создание и функционирование территориальных подразделений, мобильность влияния на региональный инвестиционный рынок и адаптацию к нему.

Анализ различных подходов к агропромышленной недвижимости, проведенный автором по инвестированию проектов, показал необходимость создания на рассматриваемой экономической территории (зоне) стратегического инвестиционного альянса с целью аккумулирования инвестиций для воспроизводства недвижимости, тем самым осуществляя финансирование развития региона.

Инвестиционная привлекательность региона в значительной степени зависит от возможности привлечения отечественных и иностранных инвесторов, а, следовательно, в первую очередь, от конкурентоспособности территории. Конкурентоспособность территории определяет большое количество самых различных условий как объективного, так и субъективного характера: факторных условий производства (обеспеченность региона сырьевыми ресурсами, квалифицированным персоналом, развитой материальной и рыночной инфраструктурой); общих условий хозяйствования (развитость отраслей материального производства, экологическая безопасность, степень изношенности основных фондов и др.); фактора спроса на продукцию базовых отраслей региона; социальных, организационно-правовых, политических условий и др. Под инвестиционной привлекательностью региона автор понимает систему социально-экономических отношений, создающих предпосылки для устойчивого притока капитала в регион.

Основа экономики региона состоит из определенных блоков (производство товаров и рыночных услуг, производство нерыночных услуг, население, государственные доходы и расходы (государственного и регионального бюджетов, фондов)), основных балансовых соотношений, индикаторов социально-экономического развития региона.

Автором выполнен анализ оценочных показателей каждого блока и обоснованы инвестиции как направления формирования конкурентоспособности и инвестиционной привлекательности региона.

Для расчета рисков инвестиций, направляемых в воспроизводство недвижимости ТПСК, были выбраны методы достоверных эквивалентов и метод анализа чувствительности критериев эффективности инвестиций, что позволило обеспечить управление информацией о возможных отклонениях при осуществлении инвестиций, об изменениях критериев привлечения инвестиций в региональный агропромышленный комплекс и гарантные функции. Снижение рисков каждого из участников инвестиционного процесса и обеспечение получение ними синергетического эффекта позволило автору заключить о необходимости и целесообразности разработки концептуальных основ экономического развития и формирования территориальных производственно-строительных комплексов (ТПСК) в форме интегрированных корпоративных структур в зависимости от уровня развития территории и отраслевой направленности хозяйственных субъектов

Рис. 4. Концептуальная модель формирования территориальных про- изводственно строительных комплексов агропромышленных регионов

Задача по определению синергетического экономического эффекта формирования системы воспроизводства недвижимости интегрерированных корпоративных структур (ИКС) агропромышленных комплексов (ТПКС) можно представить в следующем виде

Эс = F (VIS, VPS, VGS, Ri, Rp, Rg, P, Hi, Hp, Hg, Ui, Up, Ug, T) (1)

где Эс - комплексный синергетический экономический эффект функционирования системы ТПСК;

VIS – подмножество показателей результатов деятельности инвестиционно-строительных подсистем;

загрузка...