Delist.ru

Формирование организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами с учетом риска (04.03.2008)

Автор: Трещалина Ольга Владиленовна

n’-число расчетных интервалов времени в варианте с наибольшей продолжительностью строительства;

k0-стоимость проектно-изыскательских работ на момент начала строительства объекта;

m - количество этапов и очередей строительства;

kj - объемы инвестиций по расчетным интервалам времени нарастающим итогом

kn - то же, в последний интервал времени, предлагается рассчитывать

cij - объем ввода девелопером в эксплуатацию i-гo этапа или

очереди в j-й расчетный интервал времени, i = 1, 2,...,m; j = 1,2,…,n;

В работе рассмотрен пример использования данной методики для выбора наиболее эффективного из двух вариантов реализации проекта строительства трехсекционного офисного комплекса общей площадью 5,3 тыс.кв.м с разными условиями совмещения стадий проектирования и строительства. Предусмотрен поэтапный ввод в эксплуатацию (по 1 секции общей площадью 1780 кв.м. каждая). Общая продолжительность строительства в обоих вариантах равна 2 года.

В варианте А окончание строительства 1 секции предполагается через 15 месяцев после начала строительства (в конце 1 квартала второго года строительства), завершение 2 и 3 секций планируется через 21 и 24 месяца соответственно.

В варианте В предполагается более ранний ввод первых двух секций: первой - через 12 месяцев, второй через 18, а третьей через 24 месяца после начала строительства.

Средний размер средств, отвлекаемых за время строительства, по варианту А составил 147,68 млн. руб. Эффективность инвестиционного процесса составляет 1,7 руб.,/руб.-год

По варианту В средний размер средств, отвлекаемых за время строительства, с учетом изменившейся динамики ввода очередей составляет 131,9 млн. руб. При этом эффективность инвестиционного процесса по второму варианту возрастает, несмотря на более высокую стоимость проектных работ и составляет 1,92 руб./руб.-год

Рост эффективности по варианту В обеспечивается более ранним вводом 1 и 2 секций и более плотным совмещением стадий проектирования и строительства, обеспечившим данный ввод. Это означает, что с каждого рубля инвестиций, связанного в течение квартала, по варианту В инвестор получает 1,92 руб. строительной продукции. С другой стороны, это означает, что каждый рубль инвестиций, материализованный в строительной продукции, оказывается по варианту В отвлеченным в среднем 2,09 квартала вместо 2,34 квартала, предусматриваемого вариантом А.

Определение эффективности инвестиционного процесса при помощи данной методики позволяет выбрать наиболее рациональный с точки зрения организации строительства, распределения инвестиций и очередности ввода секций вариант реализации рассматриваемого проекта. Апробация результатов исследований в девелоперской компании ЗАО « Национальная финансово-строительная корпорация «Старый город» подтверждает их актуальность и эффективность.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Диссертационная работа представляет собой обобщение исследований автора и содержит все необходимые этапы решения поставленных задач от теоретических исследований до практических рекомендаций.

Основные выводы и рекомендации по формированию организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами сводятся к следующему:

Активное развитие рынка недвижимости, увеличение количества участников проектов по ее созданию, развитию и последующей реализации или сдачи в аренду в условиях усиливающейся конкуренции требуют новых подходов к организации управления инвестиционно-строительной деятельностью. В условиях резко повышающегося спроса на земельные участки под застройку, дефицита мощностей в городской инженерной инфраструктуре ключевым участником инвестиционно-строительного процесса становится застройщик – девелопер. Преимущества девелопмента заключаются в обеспечении высокой эффективности управленческих воздействий на все ключевые факторы реализации проекта, а также финансовой ответственности за конечные результаты при заявленном качестве работ.

Результаты анализа практических данных и литературных источников показывают, что в стране создана обширная нормативная база для регулирования взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной сферы, включая девелопмент. Однако некоторые нормативные акты нуждаются в обновлении и совершенствовании, включая Градостроительный Кодекс. В первую очередь это касается формирования градостроительных территориальных планов, оформления исходно-разрешительной документации.

Для оценки перспектив развития инвестиционно-строительной деятельности, включая девелопмент, в крупнейших агломерациях России предложены группы показателей, отражающих состояние их инвестиционно-строительной и социально-экономической сфер (в т.ч. состояние жилищного фонда, уровень обеспеченности им населения, его покупательская способность). Эти показатели были использованы для разработки классификации агломераций, которая может быть использована в целях выбора направлений формирования их потенциала, а также позволяет оценивать агломерации как потенциальных партнеров девелоперских компаний. Для компаний важнейшими предпринимательскими факторами являются: уровень социально-экономического развития агломерации, ее строительной сферы, а также потенциальный спрос на недвижимость.

Анализ показал, что существенное расхождение организационно-экономического, технико-технологического уровней, уровней затрат и рисков потенциальных участников реализации инвестиционно-строительного проекта затрудняет отбор претендентов для участия в создании и развитии объекта недвижимости с учетом предполагаемого способа его реализации. Разработанные методические положения по оценке указанных выше уровней используют инструментарий теории нечетких множеств и позволяют объективно отразить достигнутый уровень указанных выше показателей для потенциальных претендентов.

Выявлена необходимость обновления и расширения научно-методического обеспечения процесса выбора способа реализации инвестиционно-строительного проекта. Разработанные автором методические положения предусматривают количественную оценку объективных и субъективных факторов, влияющих на выбор способа реализации проекта, исходя из предпочтений инвестора, а также учитывают объективно обусловленную логику отношений основных участников проекта, их потенциал и стратегические цели, а также приоритеты пересекающихся интересов. Исходя из всего этого, можно обеспечить выбор такого способа реализации инвестиционно-строительного проекта, который адекватен как сложности и масштабности создаваемого объекта недвижимости, так и условиям реализации проекта.

Результаты исследования показали необходимость совершенствования системы управления рисками в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов. В этих целях в работе:

показано место рисков в системе управления реализацией проекта;

обоснована необходимость практической интерпретации технических и аналитических методов, классификации, идентификации и оценки рисков

риск инвестиционной привлекательности проекта для инновационного предпринимательства девелоперской компании является одним из определяющих, так как позволяет использовать ее конкурентные преимущества и экономический потенциал конкретной территориальной агломерации.

использование риска как фактора производства и ресурса предваряется в работе разработкой соответствующего методического подхода, в котором учитывается комбинированное воздействие неопределенности на внешнюю и внутреннюю среду. Прогнозирование риска, учитывающее указанное выше воздействие, должно основываться на том, что внешняя неопределенность учитывается аналитическими методами, а ее остаточный уровень оказывает влияние на структуру и общий уровень внутренней, которая изменяется путем управленческих воздействий, разрабатываемых с использованием ситуационного подхода.

неотъемлемой составной частью системы управления инвестиционно-строительным проектом развития объекта недвижимости является оценка риска инвестирования. При этом необходимо учитывать, что с увеличением уровня риска доходность проекта должна увеличиваться. Таким образом, принимая дополнительный риск в условиях целенаправленного воздействия на него, девелопер рассчитывает на дополнительный доход.

В условиях динамично развивающейся инвестиционно-строительной сферы использование традиционных методов управления проектом является недостаточно эффективным вследствие большого числа проектов в портфеле девелоперской компании и отсутствия структурированной системы управления этими проектами. В целях повышения экономического эффекта реализации проектов необходимо обеспечить на стратегическом уровне централизованное управление портфелем проектов в рамках единой инвестиционной программы. Проектно-целевая структура девелоперской компании предусматривает передачу значительной части ответственности и функций управления конкретным проектом с верхнего на средний уровень.

Для успешной реализации инвестиционно-строительного проекта необходим соответствующий инструментарий. В этих целях в работе предложена методика формирования организационно-экономического механизма управления проектами на основе процессного подхода и проектно-целевых структур.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ:

1. Лавренюк О.В. Девелопмент – это создание и развитие недвижимости. М.: МГСУ, Сборник трудов, 2004 г., 0,35 п.л.

2. Иванова Н.В., Лавренюк О.В. Управление развитием объектов недвижимости в условиях использования принципов девелопмента и бизнес-процессного подхода. М.: МГСУ, Сборник трудов, 2006 г., 0,45 п.л. (в том числе автором 0,33 п.л.).

3. Иванова Н.В., Лавренюк О.В Девелопмент и управление рисками в инвестиционных проектах. М.: ООО «Издательство Ладья», журнал Монтажные и специальные работы в строительстве, 2005, № 2, 0,6 п.л. (в том числе автором 0,4 п.л.).

4.Трещалина О.В. Проектный подход к стратегии формирования портфеля заказов в девелоперских корпорациях. Тамбов, Вестник Тамбовского государственного университета, 2007 г. № 10, 0,34 п.л.

5. Иванова Н.В., Трещалина О.В., Методы оценки колебаний цен на рынке недвижимости. М.: Вестник Университета, Государственный университет управления, 2007 г., № 3 (21), 0,65 п.л. (в том числе автором 0,4

6. Трещалина О.В. Классификация и идентификация рисков, возникающих

в процессе реализации девелоперского проекта. М.: МГСУ, Сборник трудов, 2007 г., 0,4 п.л.

Рис. 1. Основные факторы, оказывающие

влияние на процессы воспроизводства объектов жилищной недвижимости

загрузка...