Delist.ru

Формирование организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами с учетом риска (04.03.2008)

Автор: Трещалина Ольга Владиленовна

В группу внутренних входят факторы, характеризующие производственно-экономический потенциал инвестиционно-строительных и девелоперских компаний, слагаемыми которого являются: организационно-управленческий, технико-технологический, финансово-экономический и конкурентный потенциалы, а также внутренние риски. Одним из важных показателей финансово-экономического состояния инвестиционно-строительной компании является уровень затрат и связанных с ними рисков.

В работе предложены методические положения по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, уровня затрат и рисков девелоперских компаний и привлекаемых ими участников. Они разработаны для использования на предварительном этапе при проведении открытого конкурса и выбора девелопера или соисполнителей.

При этом необходимо приблизить исследуемую ситуацию к реальным условиям, как это предлагается в работе за счет использования комплексной уровневой оценки на основе информации, выражаемой лингвистическим термом. На каждого девелопера или соисполнителя заполняется карта учета данных на основании обработки информации из различных внешних источников.

В основу оценки позиционирования девелопера на рынке услуг положено применение элементов теории нечетких множеств, что позволяет определять уровневую оценку указанных выше показателей. При этом используются методы экспертных оценок. Использование указанного математического аппарата в оценке уровня соответствия девелопера или соисполнителя предъявляемым требованиям обуславливает необходимость подбора высококвалифицированных экспертов.

Предполагается, что специалисты-эксперты имеют полное представление о факторах, влияющих на уровень по каждому направлению, четко воспринимают оценку этих факторов в соответствии с предъявляемыми требованиями, умеют оперировать решающими правилами, связывающими переменные факторы с решениями.

Предлагаемый подход к оценке уровня соответствия девелоперской компании способствует получению данных, позволяющих максимально формализовать требования к соискателям, приблизив исследуемую ситуацию к реальным условиям за счет использования уровневой оценки. Однако, данные методические положения не всегда позволяют оценить все многообразие рисков при реализации инвестиционно-строительных проектов, которые необходимо определять по отдельной методике, а также учитывать специфику объектов и пересекающиеся интересы участников проекта. Как показывает практика, в ряде случаев для оценки конкурентоспособности компании можно ограничиться уровневой оценкой. В условиях далеко не совершенной конкуренции на современном рынке немаловажную роль играют различные факторы и для большей убедительности в точности результатов завершающего этапа желательно рассмотреть также балльную оценку субъективных и объективных факторов, которая при этом может и не совпадать с уровневой оценкой (табл. 1).

Создание и развитие указанных выше объектов недвижимости в свою очередь может осуществляться следующими тремя способами с учетом их воспроизводственных особенностей и местных условий:

1. Привлечение девелоперской организацией (как правило, типа fee-development) всех соисполнителей, включая управляющую компанию по системе аутсорсинга;

2. Привлечение девелоперской организацией большого круга соисполнителей, в том числе специализированных монтажных, пуско-наладочных и других организаций.

3. Выполнение основного объема работ подразделениями девелоперской организации (например, в составе холдингов, корпораций и т.п.).

Существует целый ряд субъективных факторов, которые обусловлены интересами, стратегическими целями и потребностями, а также в ряде случаев привычками участников инвестиционного проекта и их желанием внести свои коррективы при выборе способа реализации проекта создания и развития объекта недвижимости.

Одной из задач данного исследования является выбор способа реализации инвестиционно-строительного проекта для выделенных групп объектов с учетом того, что каждому способу реализации соответствует определенная роль участия девелоперской компании в инвестиционном процессе.

Для того, чтобы формализовать предпочтительность выбора того или иного способа, предлагается применять адаптированный методический подход, включающий: определение поправочных коэффициентов для оценки влияния объективных факторов и определение балльной оценки для субъективных факторов; расчет итоговых балльных оценок и выбор лучшего предложения, получившего максимальный балл.

Первоначально осуществляется отбор объективных факторов, которые могут оказывать существенное влияние на выбор способа реализации инвестиционно-строительного проекта. Затем дается описание параметров и условий реализации конкретного проекта, применительно к которым оценивается с помощью поправочных коэффициентов влияние каждого из отобранных нами пяти факторов (таблица 1). В нашем примере указанные факторы рассматриваются как равноценные.

Максимальную сумму коэффициентов для каждого способа реализации проекта рекомендуется установить на уровне 100% (1) в случае, если все объективные факторы будут говорить в пользу какого-то одного способа. Оценку первоначальных предпочтений инвесторов возможно получать путем их интервьюирования, либо экспертным путем.

Для конкретного инвестиционно-строительного проекта по строительству жилого комплекса в городе Москве в работе осуществлена оценка объективных и субъективных факторов, влияющих на выбор способа его реализации (таблица 1). В процессе исследования факторы были проранжированы по предпочтительности того или иного способа реализации проекта с использованием экспертных оценок.

Сравнивались три способа реализации проекта строительства комплекса жилых зданий: аутсорсинг; привлечение определенного круга соисполнителей; выполнение основных объемов работ подразделениями девелопера. Приоритетными факторами для инвестора являются использование риск-ресурса и обеспечение контроля за реализацией проекта. Важным также является обеспечение установленных сроков строительства и необходимого уровня качества работ.

Оценка каждого фактора, отражающего возможные субъективные предпочтения инвестора, определялась экспертным путем. Каждому способу реализации проекта присваивался ранг, оценивающий предпочтительность того или иного способа его реализации. В нашем случае для фактора, например, «сокращение продолжительности строительства» наибольшие возможности дает применение аутсорсинга (табл.1 стр.2.4.). Затем определяется итоговый балл оценки предпочтения инвестором каждого способа реализации проекта (табл.1 стр.2.7).

Таблица 1

Оценочная таблица по выбору способа реализации конкретного

инвестиционно-строительного проекта (ИСП)

Факторы, влияющие на выбор способа реализации ИСП и

оценка их влияния

Способы реализации ИСП

Аутсор-синг Опреде-ленный круг соиспол-нителей Выполне-ние работ собственны-ми силами

девелопера

1.Объективные факторы Описание параметров проекта Повышающие коэффициенты

1.1 Наличие финансовых резервов

1.2 Оценка профессионального уровня девелопера высокая 0,2 0,2 0,2

1.3 Контрактная стоимость объекта 2 млрд.руб. 0,2

1.4 Особенности объекта (сложность, размеры и др.) по проекту аналогу

1.5 Наличие ИРД в полном объеме нет

1.6 Расчет коэффициента влияния объективных факторов (1+ ?К1; 1+?К2;

1,6 1,2 1,6

2.Оценка влияния факторов, отражающих первоначальные предпочтения инвестора Оценка важности

фактора Оценка предпочтений

2.1 Профессиональный имидж девелопера 3 2 2 3

2.2 Возможность получения преимуществ от специализации 3 3 2 2

2.3 Возможность использования риск-ресурса 5 2 3 3

2.4 Сокращение продолжительности строительства 4 4 3 2

загрузка...