Теоретической и методологической основой проведенного исследования являются диалектический метод познания, фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых – экономистов, ведущих специалистов в области инвестиционно – строительной деятельности, посвященные проблемам экономики и управления недвижимостью, основные положения теории менеджмента, законодательные и нормативные акты Российской федерации, инструктивные материалы и методические разработки научно-исследовательских институтов, а также анализ современного российского опыта и присущих ему проблем становления девелопмента как особого рода бизнеса.

В ходе исследования применялись общенаучные теории, адекватные решаемой проблеме методы теории нечетких множеств, теории вероятностей, математической статистики, теории рисков, исследования операций, результаты экспертных оценок и др., позволяющие получить достоверные результаты с учетом репрезентативной статистической отчетности и накопленной базы данных из различных источников.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что автором обоснованы и разработаны методические подходы к формированию организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами, позволяющие повысить эффективность их реализации за счет организации четкого взаимодействия их участников и управления рисками.

Результаты исследования, обладающие новизной:

осуществлена классификация и группировка крупнейших агломераций России, позволяющая оценить перспективы развития девелопмента и формировать на этой основе концепции управления конкретным проектом создания и развития недвижимости на их территориях;

разработаны методические положения по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, уровней затрат и рисков инвестиционно-строительных компаний и привлекаемых основных участников, обеспечивающие возможность объективно отражать достигнутый уровень указанных выше показателей для потенциальных претендентов;

разработаны методические положения по оценке способов реализации инвестиционно-строительных проектов с учетом их специфики, объективных и субъективных факторов и пересекающихся интересов основных участников, позволяющие обеспечить их эффективное взаимодействие и осуществить выбор способа реализации проектов, который адекватен как сложности и масштабности создаваемого объекта, так и условиям его реализации;

в целях совершенствования системы управления рисками при реализации инвестиционно-строительных проектов разработана классификация, дана идентификация, предложен подход к прогнозированию и оценке рисков, учитывающие комбинированное воздействие на внешнюю и внутреннюю среду и позволяющие использовать риск-ресурс в качестве фактора производства;

выявлены, структурированы и идентифицированы бизнес-процессы, влияющие на формирование организационного механизма управления проектами создания и развития недвижимости и позволяющие обеспечить передачу значительной части ответственности и функций управления конкретным проектом с верхнего на средний уровень.

На защиту выносятся:

Методические положения по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, уровней затрат и рисков инвестиционно-строительных компаний и привлекаемых основных участников.

Методы по выбору способов реализации инвестиционно-строительных проектов с учетом рисков.

Методические рекомендации по использованию комплексного инструментария при управлении рисками в инвестиционно-строительных проектах, классификация и идентификация рисков.

Методика формирования организационно-экономического механизма управления проектами развития недвижимости на основе процессного подхода.

Практическая значимость диссертационной работы. Разработанные методические рекомендации позволяют:

- повысить эффективность организации и регулирования взаимодействия участников инвестиционно-строительного проекта и дают возможность системно подойти к вопросам выбора способа его реализации с учетом не только пожеланий инвестора, но и реальных возможностей различных участников его создания, а также масштабности и специфики объекта;

- получать дополнительный экономический эффект за счет создания системы управления риском, что позволяет лучше использовать конкурентные преимущества девелоперской компании и экономический потенциал агломерации.

Достоверность научных результатов обеспечивается использованием статистической отчетности Росстата, аналитических материалов агенств недвижимости, отчетных данных инвестиционно-строительных и девелоперских компаний, данных экспертных опросов, касающихся исследуемой проблемы, использованием современных теорий и методов научных исследований, а также апробацией полученных результатов.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на всероссийских научно-практических конференциях и семинарах молодых ученых и студентов, проводимых в МГСУ и других вузах в 2004 - 2007 г.г. Основные теоретические и методические выводы и рекомендации нашли применение в учебном процессе при чтении курса «Основы управления недвижимостью».

Результаты диссертационной работы внедрены в организациях ЗАО «Национальная финансово-строительная корпорация «Старый город» и ООО «Резонанс». Указанное методическое обеспечение было использовано при разработке инвестиционно-строительных проектов по строительству в Москве жилого микрорайона по ул. Ясеневой, вл. 14, делового центра в Новоспасском проезде, вл. 10, при разработке проекта строительства административно–делового центра «Русский молл» в Оружейном переулке.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 печатных работ общим объемом 2,8 п.л. (в том числе автором 2,22 п.л.)

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, общих выводов и предложений, библиографического списка и приложений. Общий объем диссертации составляет 158 страниц, из них 16 таблиц, 14 рисунков, библиографический список составляет 121 труд отечественных и зарубежных авторов.

Содержание работы

Необходимость повышения эффективности реализации проектов привела к появлению в России в конце прошлого столетия инвестиционно-строительных и девелоперских компаний, организующих взаимодействие всех партнеров по проекту и берущих на себя целый ряд функций, включая обязанности застройщика, а также значительную часть рисков на всех этапах жизненного цикла проекта создания и развития недвижимости. Одновременно с этим на российском рынке активизировались зарубежные девелоперские компании.

Принятие рациональных решений на каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта требует привлечения специалистов, формирования команды, выбора эффективного проекта, разработки и согласования его архитектурно-строительной части, в основе чего лежит профессиональное исследование рынка недвижимости. Одновременно с этим осуществляется обоснование и выбор механизмов финансирования проекта и возврата финансовых средств. Также, на ранней стадии, особенно при совмещении этапов проектирования и строительства, осуществляется выбор на конкурсной основе всех основных соисполнителей.

Анализ развития российских инвестиционно-строительных и девелоперских компаний позволил выявить новые тенденции. Если до недавнего времени выделялись группы регионов и отдельные центры инвестиционной привлекательности, то теперь инвестиционный климат в центре европейской части страны стал выравниваться. В результате чего вокруг крупнейших агломераций образовались регионы-спутники с минимальным инвестиционным риском и в их числе Нижегородская, Ярославская, Тверская и ряд других областей.

Наряду с выравниванием инвестиционного климата и снижения рисков на инвестиционную привлекательность регионов и агломераций влияет их экономический потенциал. В работе рассмотрены три группы показателей, характеризующих степень социально-экономического развития, уровень развития строительной сферы, а также состояние и перспективы развития жилищного фонда в агломерации. Формирование однородных групп показателей позволило дифференцировано подойти к определению стратегических целей и перспектив охвата территорий девелопментом с учетом степени их развития.

Полученные результаты, дополненные анализом уровня развития экономики в целом, строительной отрасли и состояния экологии, а также социальной сферы городов и др., позволили выявить преимущества и недостатки для оценки перспектив развития инвестиционно-строительной деятельности в Москве и Московской области.

Анализ практики работы московских инвестиционно-строительных и девелоперских компаний показывает, что крупнейшая в стране московская агломерация оказалась разделенной на две части административными границами. При этом в силу сложившихся тенденций на территории города ощущается избыток строительных мощностей, а на территории области наблюдается их недостаток. Однако по объемным показателям Московская область превзошла город по строительству жилой площади. В этих условиях часть московских девелоперов была вынуждена передислоцировать свои подразделения в область, а также в другие агломерации России и даже в некоторые страны СНГ. Но одновременно в Москву на их место приходят новые девелоперы, в том числе и из других стран. По ряду причин и в первую очередь из-за жесткого дефицита свободных под застройку участков московские власти приняли решение о строительстве 60 высотных зданий в ближайшие 8 лет, а к 2025 предполагается построить еще 200 новых зданий высотой более 200 метров каждое. Аналогичная ситуация складывается и в Санкт-Петербурге. Причины тут одни и те же – относительно устойчивая тенденция значительного роста цен на недвижимость по сравнению с другими агломерациями РФ, отсутствие соответствующего нормативного регулирования и несговорчивость по вопросам размещения строительства городских и областных администраций. В других агломерациях РФ эти проблемы стоят не так остро, но и у них возникают проблемы, ограничивающие инвестиционно-строительную деятельность.

В работе рассмотрен процесс нормативного регулирования развития недвижимости, в состав которого входят как вопросы закрепления прав на объекты недвижимости, так и динамика обязательных правоотношений, возникающих в этой сфере. Исследования этой проблемы позволило сделать вывод о том, что к настоящему времени как на федеральном, так и на региональных уровнях создана достаточно обширная база для регулирования инвестиционно-строительной и девелоперской деятельности. В быстроизменяющихся условиях осуществления указанной выше деятельности гораздо более полного рассмотрения заслуживают такие вопросы:

правовое регулирование инвестиционного маркетинга;

обеспечение четкого соблюдения правил проведения открытых инвестиционных конкурсов;

обеспечение доступности для инвесторов свободных земельных участков, в том числе за пределами границ смежных муниципальных образований и субъектов федерации;

решение проблем развития крупнейших мегаполисов, в том числе и на прилегающих к ним территориях (агломерациях);

правовое регулирование выпуска ценных бумаг для финансирования инвестиционно-строительных проектов и в этих же целях создание специализированных паевых инвестиционных фондов.

В современных условиях теория воспроизводства недвижимости не может строиться изолированно от внешнего окружения и учитывать только статистический подход, когда за базу оценок принимаются текущие показатели эксплуатации существующих объектов. Более широкий подход, учитывающий влияние внешней среды и изменения показателей объекта недвижимости во времени, позволяет осуществлять планирование развития объектов недвижимости на перспективу с учетом различных факторов.

В работе выделены из числа основных следующие направления воспроизводства жилищной недвижимости: комплексная застройка и реконструкция жилых кварталов и микрорайонов; точечное строительство; развитие загородных поселений, включая социальную и инженерную инфраструктуру и другие виды массового малоэтажного строительства.

Осуществление процесса инвестирования зависит от многих факторов, однако все их можно разделить по отношению к объекту недвижимости на две основные группы: факторы внешней среды и внутренние, характеризующие конкурентоспособность потенциального девелопера. На рис.1. приведена классификация факторов, оказывающих влияние на воспроизводство объектов жилищной недвижимости.

К числу важнейших факторов внешней среды могут быть отнесены: экономический, производственный и инфраструктурный потенциалы агломераций и регионов, включая ресурсно-сырьевую базу, финансовые ресурсы, наличие предприятий строительной сферы, развитость производственной инфраструктуры, уровень подготовленности управленческих и предпринимательских элит, климатические условия и др.. Инвестиционный климат агломераций и регионов характеризуется политикой местных властей, наличием соответствующей инфраструктуры, условиями привлечения инвестиций и др., что играет немаловажную роль для успеха инвестиционно-строительного проекта. Процессы воспроизводства недвижимости обуславливаются также соотношением спроса и предложения, престижностью агломераций, внешними и внутренними рисками и др.

К этой же группе факторов относятся особенности этапов жизненного цикла сложившейся застройки, которые характеризуют ее физический и моральный износ. При этом особое внимание должно уделяться сносу или реконструкции объектов с высоким уровнем морального и физического износа и в первую очередь ветхого и аварийного фонда. К внешним рискам относятся политические, административные, налоговые, юридические, информационные, договорные, кредитные и др.