Необходимо учитывать разнообразие серий домов и соответствующие различия в характеристиках квартир с одним и тем же числом комнат, но разной площади и потребительских свойств. Поэтому в модели оптимизации строительства социального жилья вместо оценки потребности следует использовать дифференцированную типологию для характеристики квартир с учетом строящихся и реконструируемых серий домов в каждом году прогнозируемого периода:

себестоимость 1 кв. м общей площади.

-го объекта. При этом выбор инвестора (застройщика) производится только на условиях конкурса, определенных Правительством Москвы.

Третий основной участник программы комплексной реконструкции жилой застройки и пользователь результатов ее реализации – население. Мнение жителей реконструируемых домов и кварталов во многих случаях вынуждало городские власти дорабатывать проекты программы. Анализ показал, что в условиях совершенной конкуренции равновесие между спросом и предложением на рынке жилья должно устанавливаться таким образом, чтобы потребителю было равно выгодно жить как в собственном доме, так и в арендуемом жилье, т.е. дисконтированная стоимость всех затрат, включая арендную плату и налог на недвижимость, а также затраты на текущее обслуживание и оплату коммунальных услуг сопоставимы (в равновесном состоянии равны) в долгосрочном периоде (теоретически в течение срока службы жилья).

Экономический эффект (Э) от комплексной реконструкции носит интегральный характер и включает несколько составляющих – эффектов, получаемых инвестором, заказчиком в лице города и владельцами реконструируемого жилого фонда.

Реализация масштабной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы» в результате которой город получает возможность решить свои стратегические задачи развития является одним из организационно-экономических механизмов взаимодействия городских властей и инвестиционных структур, жителей сносимых пятиэтажек, реконструкции устаревшего жилого фонда и оптимизации застройки срединных и периферийных районов Москвы с имеющейся транспортной инфраструктурой.

Модели и методы, составляющие результат исследования, легли в основу разработанной при участии автора технического задания компьютерной программы оптимизации способов развития территории массовой жилой застройки I и II периодов индустриального домостроения.

Основными составляющими организационно-экономического механизма реконструкции жилой застройки являются:

предоставление максимальной самостоятельности (инициативы) префектурам административных округов, в том числе в использовании различных схем финансирования (привлечение кредитных ресурсов под гарантии Правительства Москвы, привлечение средств населения, привлечение средств городских дотаций, выделяемых очередникам по месту жительства и т.д.);

создание благоприятного инвестиционного климата для привлечения финансовых ресурсов (освобождение инвесторов от выкупа права аренды земельного участка, от арендной платы за земельный участок на период строительства (реконструкции), снижение размера налога на прибыль, отчисляемого в городской бюджет);

принятие городом на себя затрат по строительству инженерных сетей и на разработку проектной и предпроектной документации.

Объектом оптимизации в программе является проект планировки условного жилого квартала, подлежащего комплексной реконструкции. Цель оптимизации состоит в обеспечении максимальной экономической эффективности при минимальном уплотнении жилой застройки, что решает проблемы социального, экономического и градостроительного развития территории. Для достижения цели в методике ставится задача поиска и расчета наиболее эффективного сочетания способов реконструкции жилой застройки.

– вновь строящегося, всего;

– то же, нового коммерческого строительства.

Предложенные в диссертации рекомендации по созданию организационно-экономического механизма отрабатывались в рамках практической деятельности научно-производственного предприятия "ТЕМА" (ЗАО НПП "ТЕМА"), выступающего в качестве инвестора комплексной реконструкции квартала 83 района Хорошево-Мневники Северо-Западного административного округа г. Москвы.

Апробация разработанных моделей и методов в проектных и строительных организациях подтвердила актуальность и эффективность полученных результатов.

III. ОБЩИЕ ВЫВОДЫ

В диссертационной работе обобщены результаты научных исследований, выполненных автором по проблеме совершенствования организационно-экономического механизма реконструкции жилой застройки как составной части общегородской программы строительства жилья. На основании проверенного исследования сделаны следующие выводы и предложения:

В результате анализа статистических данных о жилищном строительстве и реконструкции устаревшего жилого фонда установлено, что снижение доли ветхого и аварийного жилья на фоне социальной дифференциации доходов населения является первоочередной задачей обеспечения доступного и комфортного жилья в соответствии с условиями реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»;

2. Проведена систематизация основных периодов интенсивного жилищного строительства на примере Москвы, которая показала, что обновление жилищного фонда в крупном городе – непрерывный поступательный процесс.

На основе общих и специфических закономерностей экономической среды и правового поля регулирования реконструкции жилых зданий определено, что объектом реконструкции необходимо принимать не отдельной жилой дом, а целый квартал (микрорайон), что в отличие от существующих подходов позволяет решать не только экономические, градостроительные, но и социальные. Это способствует непрерывному процессу возобновления жилищного фонда и предотвращения преждевременного износа.

4. Установлено, что организационно-экономический механизм комплексной реконструкции жилых кварталов для крупных городов представляет собой сложную динамическую систему, которая развивается на принципе сбалансирования целей и интересов города, инвесторов и населения.

5. Разработаны основные принципы и методические положения организации управления процессом реконструкции сложившейся застройки с учетом интересов участников.

6. Выявлены основные составляющие организационно-экономического механизма реконструкции жилой застройки и предложены методы оптимизации способов развития территории города.

Реализация принципов и положений, разработанных в диссертации, позволит в рамках реализации масштабной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы» решать городу свои стратегические задачи развития.

Проведена апробация разработанных моделей и методов и расчет эффективного сочетания различных способов реконструкции на примере комплексной реконструкции квартала 83 района Хорошево-Мневники Северо-Западного административного округа г.Москвы.

IV. ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Калиниченко О.В. Основные направления комплексной реконструкции ветхого жилищного пятиэтажного фонда г. Москвы. / Строительные материалы, оборудование, технологии ХХI века. – М., 2000, №10. – 0,37 п.л.

Калиниченко О.В. К вопросу об оптимизации инвестиций при реконструкции ветхого жилья. / Строительные материалы, оборудование, технологии ХХI века. – М., 2001, №2. – 0,27 п.л.

Калиниченко О.В., Солунский А.И. Некоторые аспекты организационно-финансовой политики города в сфере повышения уровня доступности жилья. / Недвижимость: экономика, управление. – М., 2006, №1-2. – 0,61 п.л./ в т.ч. лично автором – 0,3 п.л.

Калиниченко О.В. Некоторые аспекты организационно-экономической политики Правительства Москвы в сфере градостроительства (г. Москва). / Материалы второй международной научно-практической конференции «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров». – М.: МГСУ, 2006. –

Калиниченко О.В., Солунский А.И., Введенский А.Р. Роль высотного жилого комплекса при реконструкции массовой застройки. / Архитектура и строительство Москвы. – М., 2007, № 3. – 0,37 п.л./ в т.ч. лично автором – 0,12 п.л.

Калиниченко О.В., Введенский А.Р., Непомнящий С.В. Новые подходы к решению задач комплексной реконструкции сложившейся застройки Москвы. / Архитектура и строительство Москвы. – М., 2007, № 6. – 0,52 п.л./ в т.ч. лично автором – 0,17 п.л.

Рис.4. Декомпозиция проблем комплексной реконструкции

жилищного фонда на примере Москвы

Методика и обоснование направлений совершенствова-ния организационно-экономи-ческих методов управления

Апробация результатов исследования и внедрение

Оценка условий сбалансированных отношений участников реконструкции

Методы учета мнения населения (опросы, соц. исследования) и анализ результатов

Исследование взаимосвязей организационных и экономических методов управления реконструкцией