Delist.ru

Совершенствование организационно-экономических методов управления реконструкцией жилой застройки (на примере города Москвы) (04.03.2008)

Автор: Калиниченко Олег  Вячеславович

На основе изучения автором отечественного и зарубежного опыта выделены актуальные проблемы по созданию организационно-экономического механизма реконструкции и обновления жилищного фонда, в числе которых: принятие муниципальных программ модернизации жилищного фонда, сочетание рыночных и административных методов регулирования рынка доступного жилья, совершенствование методов государственно-частного партнерства, разработка региональных программ по наращиванию мощностей предприятий инвестиционно-строительного комплекса.

Актуальность задач реконструкции и обновления сложившейся застройки города определяется следующими тенденциями:

нарастанием физического и морального износов зданий, изменением представлений о комфортном жилье;

увеличением уровня обеспеченности населения жилой площадью.

Особенности экономической среды и правового поля реконструкции жилых зданий в настоящее время определяются тем, что решение проблем реконструкции не может осуществляться методами директивно-плановой экономики, а должно базироваться на экономических законах рынка, закономерностях развития экономики города. Переход к рынку с присущим стремлением его участников к прибыли усложняет проблему согласования экономических интересов. В условиях Москвы выявлены основные проблемы, связанные с ограничением территорий застройки, наличием различных форм собственности и большой концентрацией населения в крупнейшем мегаполисе (рис. 4).

Обновление жилищного фонда в Москве, как и в любом крупном городе – непрерывный поступательный процесс. Его интенсивность непостоянна и определяется в каждый период исторического развития социально-экономическими потребностями, технической необходимостью, градостроительными требованиями, возможностями и ограничениями. Ретроспективный анализ развития жилой застройки Москвы позволяет систематизировать жилищный фонд города по основным периодам массового строительства и преобладающим конструктивным типам зданий (табл. 1).

Таблица 1.

Типы жилья в Москве

период строи-тельства 1950-е 1960-е 1970-е 1980-е 1990-е

преоблада-ющие технологии доиндустри-альные постройки дома массовых индустриальных серий мелкосерийные дома,

преоблада-ющие конструктив-ные типы возводимых жилых зданий «сталинские» 5-этажные дома 9-этажная панель;

12-этажная панель, блок; полно-сборные панельные дома «улучшенная панель» (П55М, П30, П44Т, ПБ02, П-46М, П46С, МПСМ, КОПЭ и др.); монолитно-кирпичные

массовой застройки центр срединный пояс периферийный пояс

????ц????E

Изучение последовательности периодов интенсивного жилищного строительства, современного состояния и перспектив соответствующих типов застройки выявляет общую закономерность – следствием каждой реализованной программы массового строительства является проблема масштабной реконструкции. Период актуализации проблемы, объем и сложность реконструктивных задач, определяются качественным и эксплуатационный потенциалом жилья, заложенным еще в проекте в конструктивно-планировочные и градостроительные решения. Анализ динамики строительства и износа жилой застройки позволяет прогнозировать время актуализации и содержание задач реконструкции в среднесрочной и стратегической перспективе, которые необходимо учесть при разработке социально-экономических планов развития, инвестиционных и организационных механизмов реконструкции и условий переселения граждан.

Данные выполнения программы реконструкции районов пятиэтажного и ветхого жилищного фонда представлены в табл. 2.

Воспроизводство жилищного фонда целесообразно рассматривать как непрерывно развивающуюся систему, глобальная цель которой – сохранение и устойчивое развитие основных фондов города. Элементами системы являются различные формы воспроизводства, включая новое строительство, реконструкцию и модернизацию, которые предусматривают соответствующие объемы работ по обновлению застройки городских районов. При этом для городских властей важно разработать эффективный организационно-экономический механизм реконструкции и обновления жилья, а также модели взаимодействия властей, населения и инвесторов, которые станут основой для решения социальных, экономических и градостроительных

Таблица 2.

Динамика реконструкции районов пятиэтажного

и ветхого жилищного фонда г. Москвы

год снесено домов введено жилья по программе реконструкции пятиэтажного и ветхого жил. фонда

кол-во тыс. кв.м тыс. кв.м в т.ч. за счет бюджета

1996 15 45,5 860,0 251,4

1997 29 65,0 890,5 270,0

1998 117 335,7 958,5 329,0

1999 94 269,2 1213,4 447,7

2000 164 495,1 1475,0 679,9

2001 195 500,7 785,0 181,2

2002 245 709,5 902,4 215,9

2003 215 656,2 1056,1 401,0

2004 179 566,0 1045,5 418,0

2005 153 492,4 1627,0 1106,3

2006 247 558,4 1016,9 999,2

Сопоставление проблем реконструкции и обновления жилой застройки Москвы с особенностями ее территориального расширения позволяет говорить о системных проблемах развития города. К настоящему времени количественный рост показателей численности населения и нагрузок на инфраструктуру, подземные транспортные сети и метрополитен привел к предельному использованию городских возможностей.

Задачи реализации реконструкции требуют разработки методов учета конкретных условий застройки, потребностей города в реконструкции устаревшего жилищного фонда и поиска решений, которые могли бы стать привлекательными для участия инвесторов в финансировании затрат на проект, разработки новых механизмов по привлечению внебюджетных средств на строительство и обновление жилья.

Автором разработаны методические основы оптимальной стратегии проведения комплексной реконструкции пятиэтажного жилого фонда. В качестве объекта реконструкции принимается квартал или микрорайон в целом, поскольку одним из главных условий обеспечения экономической эффективности реконструкции является комплексность ее проведения. В процессе планирования решается задача совмещённого во времени и пространстве строительства новых и реконструкции существующих домов посредством вторичной застройки сложившихся территорий. Основное содержание этой идеи состоит в объединении процессов нового строительства и реконструкции существующей застройки без отвода новых территорий.

Выбор направлений и содержания реконструкции пятиэтажек зависит от множества конкретных факторов, определяемых спецификой, составом и расположением объектов внутри кварталов (микрорайонов) сложившейся застройки, территориальным зонированием реконструируемых кварталов. Использование организационно-экономических, правовых и финансовых схем взаимоотношений участников реконструкции производится на основе анализа факторного пространства – комплексной оценки каждого квартала (микрорайона) города, учитывающей характер организации придомовых территорий, транспортную инфраструктуру, уровень физического износа жилых домов; экономическую ситуацию, расчеты окупаемости затрат. Исследование факторного пространства для оценки жилого фонда и вариантов комплексной реконструкции жилых кварталов города можно представить в виде системы характеристик жилой застройки по градостроительным и социальными и экономическими параметрами и выбора способа реконструкции (рис. 5.). В целом число факторов, влияющих на формирование экономического механизма взаимодействия субъектов реконструкции, увеличивается.

Экономико-математическая модель реализации комплексной реконструкции жилой застройки уравновешивает цели и интересы трех главных участников программы: города, инвесторов и населения. Равновесные модели описывают такие состояния экономической системы, когда результирующая взаимного влияния всех дестабилизирующих факторов равна нулю. Поведение участников реконструкции устаревшего жилого фонда отражается моделями теории деловых стратегических игр, где субъекты взаимоотношений выбирают свою оптимальную стратегию – максиминную и минимаксную – и получают соответственно максимальный гарантированный выигрыш и минимальный гарантированный проигрыш. Если в игре существует ситуация равновесия, то ее решения обладают устойчивостью, так как ни одному из игроков не выгодно отклоняться от этой ситуации и применять другую стратегию, отличную от оптимальной.

Одной из основных целей города по реконструкции любой территории является устойчивость развития экономики, определение инвестиционных источников, обеспечение комфортным жильем малообеспеченных групп населения, создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и повышение качества жизни жителей города, сохранение культурного наследия.

Если принять минимум бюджетных и привлеченных средств за критерий оптимальности в модели оптимизации структуры строительства, реконструкции и обновления жилья, то ограничения должны состоять в выполнении программы по предоставлению жилья в имеющемся множестве серий домов, используемых в строительстве в анализируемом году t.

загрузка...