проведена систематизация и исследование факторного пространства, определяющего условия реализации программы реконструкции жилья;

разработана экономико-математическая модель организации взаимоотношений основных участников реализации городской программы – воспроизводства жилищного фонда на муниципальном уровне;

предложены методы повышения эффективности использования городских территорий и принцип многофункциональных элементов застройки;

выполнена экспериментальная оценка эффективности применения разработанной программы по оптимизации способов развития территории массовой жилой застройки первого и второго периодов индустриального домостроения.

Объектом исследования являются участники реализации комплексной программы реконструкции жилого фонда г. Москвы.

Предметом исследования являются организационно-экономические процессы и методы эффективной реализации программы реконструкции жилищного фонда города в условиях существующего факторного пространства.

Методологической и теоретической основой исследования являются объективные экономические законы, основы институциональной экономики, основополагающие экономические теории и концепции развития крупных городов и рынка недвижимости, труды отечественных и зарубежных ученых, законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Москвы, разработки научно-исследовательских институтов, Российской Академии Наук и Росстроя, посвященные исследованию проблем формирования и направлений развития рынка доступного жилья, а также статистические данные. В работе использованы методы системного анализа, математического моделирования, теория рисков, математической статистики, экспертных оценок, прогнозирования, теория игр и др.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной экспертно-статистической и бухгалтерской отчетности за 2001-2007 г. по капитальному строительству в г.Москве, использовании статистических и аналитических материалов Росстата, Минэкономразвития РФ, Росстроя, Москомстата, Москомархитектуры, предприятий инвестиционно-строительного комплекса города и подтверждается апробацией результатов исследования.

Научная новизна выполненного исследования состоит в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих создание организационно-экономического механизма и выбора методов эффективной реализации программы комплексной реконструкции сложившейся застройки города, которая идентифицирована, как особый вид комплексной экономической, социальной и градостроительной деятельности.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем.

1. На основе мониторинга действующего генерального плана развития города был сделан вывод о целесообразности перехода от точечной реконструкции отдельно взятых домов к комплексной модернизации и благоустройству целых микрорайонов.

Выявлены специфические особенности организации управления процессом реконструкции сложившейся застройки города с учётом регулирования интересов участников этого процесса.

Сформулировано концептуальное представление о комплексной реконструкции сложившейся застройки, как особом виде многоаспектной экономической, социальной и градостроительной деятельности, соответствующей стратегическим требованиям и развитию городской среды.

На основании анализа процесса развития города обоснована закономерная необходимость комплексной реконструкции сложившейся застройки как безальтернативного направления реконструкции городской среды в соответствии с появившимися экономическими и финансовыми возможностями города и его инвестиционной привлекательностью

Разработаны методические основы создания организационно-экономических методов управления реконструкцией, базирующихся на принципе сбалансирования интересов города, инвесторов и населения.

Предложена экономико-математическая модель для оценки предпочтений участников программы реконструкции и прогнозирования их поведения на

Разработаны методические основы формирования оптимального инвестиционного портфеля муниципальной недвижимости с учетом рисков участников воспроизводства жилищного фонда.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разработанные автором научные положении и рекомендации могут быть использованы при выборе эффективного механизма организации взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере, а также определении жилищных муниципальных приоритетов, связанных с выполнением среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений сложившейся застройки города Москвы.

На защиту выносятся:

методы совершенствования организационно-экономических механизмов реализации программы и стратегии реформирования жилищного фонда крупного

модель формирования оптимального состава инвестиционного портфеля для инвестора-участника программы реконструкции жилого фонда г. Москвы;

методические положения и принципы организации управления процессом реконструкции сложившейся застройки города на основе сбалансирования интересов и прав его участников.

Апробация и внедрение результатов исследования:

основные положения диссертационной работы доложены автором на международных научно-практических конференциях в г.Москве (2000, 2006) и в г.Лондоне (Великобритания) – 2005 г., на научных семинарах кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» МГСУ, тематических совещаниях и семинарах руководителей департаментов и префектур г.Москвы;

теоретические положения и методические рекомендации прошли апробацию и реализованы при формировании территориальной программы реконструкции жилья, в т.ч. при составлении и реализации целевых жилищных программ в г.Москве на 2006-2010 гг., а также при разработке Технического задания компьютерной программы оптимизации способов развития территорий массовой жилой застройки.

Основные научно-методические положения диссертации использованы при разработке новых учебных программ, курсов лекций и проведении практических занятий по дисциплине «Управление сложившейся застройкой города» на кафедре ОСУН МГСУ.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 2,8 п.л., в том числе лично автора 1,9 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений и приложений.

Объем диссертации (без приложений) составляет 150 страниц, 9 таблиц, 22 рисунка. Библиографический список составляет 122 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Состояние жилищного фонда – один из определяющих факторов уровня жизни и основной стимул развития национальной экономики. В России вследствие общих социально-экономических преобразований и становления рынка недвижимости организационно-экономические механизмы реконструкции жилья кардинальным образом изменились. Проведенный анализ статистических закономерностей жилищного строительства и реконструкции устаревшего жилищного фонда, сложившейся застройки за прошедшие 15 лет выявил недостаточные объемы инвестиций в реконструкцию и модернизацию жилья, что привело к повышению степени износа и увеличению доли аварийного жилья. В настоящее время более чем 90% объектов жилого фонда составляют квартиры среднего и низкого качества (рис. 1.).

Данные Росстата РФ свидетельствуют о низком платежеспособном спросе населения – всего 9% российских семей могут позволить себе приобрести жилье, а за счет ипотечного кредитования - не более 10% населения, относящегося к среднему классу. Это позволило автору сделать вывод, что сложившиеся экономические и организационные методы управления до настоящего времени не позволяют решить жилищную проблему. Необходимо создание новых и совершенствование действующих организационно-экономических механизмов воспроизводства жилищного фонда. Обеспечение качественного и доступного жилья на современном этапе является необходимым условием реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Это обосновывает выбор схемы проведения исследования по теме диссертационной работы (рис.

Проведенный анализ зарубежного опыта стимулирования и социально-экономического регулирования процессов реконструкции и обновления застройки показывает, что в большинстве стран они реализуются на основе государственной поддержки. Автором на примере обосновываются наиболее эффективные условия государственной и муниципальной поддержки Москвы и других российских регионов, включающие методы экономической поддержки проведения реконструкции собственниками жилья, программы строительства социального жилья, а также экономические механизмы повышения доступности нового жилья за счет увеличения его платежеспособного спроса.

Анализ зависимости покупательных возможностей населения, с учётом величины доходов семьи, от цен на квартиры на первичном и вторичном рынках представлен на примере Московского региона на рис. 3.

0 14 56,3 80 85 90

Рис. 3. Зависимость покупательных возможностей населения Пв от цен покупки квартиры на первичном Ппр и вторичном Пвр рынке жилья

Поиск оптимального сочетания различных видов финансирования, льгот и обременений определяется компромиссом между социальной справедливостью и экономической целесообразностью, при этом конкретные модели и механизмы могут отличаться в соответствии с региональной спецификой.

При построении модели следует исходить из предположения жилищной Программы о том, что накопления семьи, состоящей из 3-х человек, за три года должны составить величину, совместимую с ценой квартиры площадью 72 м2, что соответствует прямым А1В1 и В1С1 на рис.3. В этом случае, пользуясь логикой постепенной градации доходов по группам населения, общий характер покупательных возможностей населения представлен в виде зависимости А1В1ДЕК, имеющей форму гиперболы, что в наибольшей степени соответствует реальным накоплениям семей.

Следует, вместе с тем, отметить, что те 15% семей, которые имеют возможность покупки жилья на первичном рынке, это жилье по большей части уже имеют и не могут в общей массе рассматриваться в виде потенциальных покупателей. Здесь более важным представляется вывод о том, что при существующих сегодня ценах на рынке первичной недвижимости массовый спрос 25% семей (из общего числа - 56,3%) с доходами до 8 тыс.руб. в месяц возможен при условии их увеличения в 4,7 раза, что представляется маловероятным, учитывая проводимую политику в области заработной платы в последние годы.

Становление рынка первичного жилья на территории Московского региона возможно при условии предоставления государственных преференций - механизма социального ипотечного кредитования, представления безвозмездных ссуд или иного щадящего финансирования.