Delist.ru

Совершенствование организационно-экономических методов управления реконструкцией жилой застройки (на примере города Москвы) (04.03.2008)

Автор: Калиниченко Олег  Вячеславович

КАЛИНИЧЕНКО Олег Вячеславович

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ РЕКОНСТРУКЦИЕЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

(на примере города Москвы)

Специальность: 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями,

отраслями, комплексами (строительство))

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва – 2008

Диссертационная работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете (ГОУ ВПО МГСУ)

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Солунский Александр

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Фалькевич Николай Антонович

кандидат экономических наук, доцент

Моторина Марина Анатольевна

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Московский институт коммунального хозяйства и строительства»

Защита состоится «4» марта 2008 года в 15 час 00 мин на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, Москва, Шлюзовая набережная, д.8, ауд. 329.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу: Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан «___» __________ 2008 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Исаева

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Актуальность комплексной реконструкции сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом. Градостроительные – с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения нового строительства. Экономические – с высокой инвестиционной привлекательностью территорий пятиэтажной и ветхой застройки при его относительно низкой рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.

Главным критерием, определяющим актуальность и важность решения задачи комплексной реконструкции жилых районов, является определение очередности ее проведения, исходя из технического состояния жилых домов. Проведение реконструкции жилья связано с решением социальных, экономических и градостроительных проблем, является процессом неизбежным и ограниченным по времени.

Решать эту проблему прежними методами централизованного управления и финансирования невозможно. В России кардинально изменился социально-экономический «базис» градостроительства, движущие силы урбанизации. Интересы частных собственников и корпораций получили приоритет над интересами государственной экономики и политики. Движущей силой процесса урбанизации становится стремление отдельных групп населения к улучшению условий своей жизни и повышению рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего им на праве частной собственности.

Изменившиеся социально-экономические условия требуют новых подходов к реконструкции жилых территорий, к экономическому обоснованию методов реконструкции, к выбору источников инвестиций в комплексную реконструкцию жилой территории. В этой связи экономическое обоснование инвестиции актуально для всех ее участников – инвестора, заказчика (города) и для владельцев жилого фонда.

Муниципалитет, как заказчик, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции территории города, заинтересован в привлечении внебюджетных финансовых средств инвесторов, поскольку может переложить на них часть затрат, а в некоторых случаях – реконструкцию целиком. Сложность организации инвестиционного процесса состоит в привлечении к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников, которыми могут быть коммерческие банки, строительные фирмы, девелоперские компании, управляющие жилищные организации, владельцы жилого фонда и другие структуры, заинтересованные в получении инвестиционного результата.

Комплексная реконструкция жилых кварталов крупного города, учитывая объем ее осуществления, является весомой частью общей программы жилищного строительства в городе (до 20% ежегодно), а также реализации национального проекта “Доступное и комфортное жилье – гражданам России”.

Ситуацию формирования рынка доступного жилья в настоящее время можно определить как критическую: низкий уровень платежеспособности основной части населения, высокая дифференциация доходов по социальным группам, значительное расслоение домовладельцев по уровню обеспеченности, степени комфортности имеющегося и требуемого жилья. Все это требует и развития адресной социальной жилищной политики. В связи с этим немаловажное значение имеет то обстоятельство, что себестоимость 1 кв. м. реконструируемого жилья на 15-20% ниже, чем вновь возводимого.

Серьезным обстоятельством, свидетельствующим об актуальности исследования, автор считает то, что вслед за проведением комплексной реконструкции жилых кварталов, застроенных пятиэтажными домами первого этапа индустриального домостроения неминуемо придется решать проблему по 8-12 этажным домам второго этапа.

Проблемам организации и управления комплексной реконструкции жилых домов и кварталов города, механизмам привлечения инвестиционных ресурсов, минимизации рисков, решения социальных вопросов и др. уделено значительное внимание в научных разработках отечественных и зарубежных ученых, таких как П.Г.Грабовый, А.Н.Кириллова, С.Н.Булгаков, Г.М.Стерник, С.С.Бачурина, С.Р. Хачатрян, И.Г.Лукманова, В.Д.Шапиро, И.В.Липсиц, Н.А.Фалькевич, И.А.Рахман, Ю.Блех, У. Гетце, Л.Крушвиц и др. Значительный интерес представляют также работы и исследования А.Х.Бижанова, Ю.П.Григорьева, Г.П.Хованской, В.А. Епифанова, В.А.Харитонова, В.Я.Осташко и др.

Имеющиеся научные разработки не в полном объёме охватывают весь спектр современных проблем комплексной реконструкции. Остается актуальной и практически неразработанной важная проблема разработки эффективных организационно-экономических методов управления, привлечения коммерческих инвестиций, обеспечения инвестиционной привлекательности и снижения рисков инвесторов, привлекаемых для реализации программы реконструкции, имеющей техническую, экономическую, градостроительную и социальную направленность.

Это предопределило необходимость, как в теоретическом, так и в практическом плане, исследовать основные аспекты проблемы, эффективной реализации программы реконструкции жилого фонда (на примере г. Москвы), что и обусловило выбор темы исследования.

Целью диссертационной работы является разработка организационно-экономического механизма управления реконструкцией жилой застройки при воспроизводстве муниципального жилищного фонда, позволяющего повысить эффективность использования инвестиций с учётом их социальной направленности.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

проведены исследования содержания основных социально-экономических проблем, характерных для проведения комплексной реконструкции жилой застройки на основе ретроспективного анализа и тенденций развития жилищного строительства, муниципальных образований города Москвы, различных регионов страны;

изучен зарубежный опыт стимулирования и социально-экономического регулирования реконструкции в крупных городах;

обоснованы методические принципы и закономерности организационно-экономических и инвестиционных процессов при выборе стратегии города по проведению реконструкции и обновлению жилищного

загрузка...