Delist.ru

Разработка организационно-экономического механизма программно-целевого планирования ремонта объектов жилищного фонда (03.06.2008)

Автор: Плохих Алексей Николаевич

Характеристика организационных моделей управления

многоквартирными домами (по состоянию на 1.01.2008г.)

Наименование показателя

Ед. изм. Россия всего В т.ч. по федеральным округам

ЦФО СЗФО ЮФО ПФО УФО СФО ДВФО

Число многоквартирных домов, собственники помещений которых должны выбрать способ управления ед. 2,3 млн 680 тыс 195 тыс 233 тыс 490 тыс 150 тыс 436 тыс 116 тыс

Из числа многоквартирных домов выбрали способ управления - всего ед. 601,5 тыс 125 тыс 30 тыс 61 тыс 229 тыс 52 тыс 80 тыс 21 тыс

в том числе: непосредственное управление собственниками ед. 211 тыс 27 тыс 5 тыс 33 тыс 96 тыс 8 тыс 37 тыс 2 тыс

ТСЖ, ЖСК ед. 55 тыс 12 тыс 6 тыс 5 тыс 25 тыс 2 тыс 3 тыс 1 тыс

управление управляющей организацией ед. 334 тыс 85 тыс 17 тыс 22 тыс 107 тыс 42 тыс 40 тыс 17 тыс

Количество управляющих организаций, выбранных собственниками помещений в многоквартирных домах ед. 4 тыс 020 972 476 422 949 422 565 214

в том числе: МУП (муниципальные унитарные предприятия) ед. 1 тыс 493 415 134 188 386 123 205 42

муниципальные учреждения ед. 281 56 87 21 67 27 17 6

частные организации ед. 1 тыс 967 399 220 185 . 462 252 308 141

организации смешанной формы собственности ед. 231 98 34 25 24 12 24 14

индивидуальные предприниматели ед. 48 4 1 3 10 8 11 11

Всего товариществ собственников жилья (ТСЖ) ед. 22 тыс 100 4 тыс.

719 4 тыс 475 3 тыс 220 5 тыс 126 1 тыс 337 2 тыс 557 666

Всего предприятий, предоставляющих услуги в сфере ЖКХ ед. 47 тыс 863 13 тыс 885 4 тыс

264 5 тыс 650 9 тыс 556 6 тыс 031 5 тыс 624 2 тыс 853

капитальный и текущий ремонт жилищного фонда - всего ед. 7 тыс 309 2 тыс 577 711 590 1 тыс 225 1 тыс

411 420 375

По данным Росстроя за 2007 год

С учетом складывающейся инфраструктуры управления многоквартирными домами требуется формирование такой системы организации и планирования ресурсов на ремонт жилищного фонда, которая обеспечит комплексный подход к управлению ремонтами жилых зданий в муниципальном образовании, позволяющий улучшить качество принимаемых управленческих решений в сфере ремонтов на основе достижения прозрачности договорных отношений между участниками процесса управления жилищным фондом.

Организационно-экономический механизм планирования ресурсов на ремонт объектов жилищного фонда — система рычагов и методов, использование которых позволяет органам местного самоуправления и хозяйствующим субъектам повысить эффективность реализации ремонтной политики в муниципальном образовании.

Анализ технического состояния жилищного фонда показал, что реформирование жилищно-коммунального хозяйства имеет серьезные недостатки. Несмотря на то, что значительная доля расходов бюджетов муниципальных образований идет на жилищно-коммунальное хозяйство, становится более угрожающей проблема безопасности проживания граждан, качество жизни населения. При этом финансовое положение в управляющих организациях ухудшается, возрастает аварийность на объектах, увеличиваются объемы незапланированных ремонтов. В работе определены причины и факторы, оказывающие значительное влияние на эффективность принимаемых управленческих решений в сфере ремонтов: отсутствие конкуренции в сфере управления жилищным фондом, усугубляющаяся ситуация с недоремонтом жилищного фонда, отсутствие механизмов привлечения дополнительных источников финансирования, снижение платежеспособности населения в связи с ростом цен и тарифов.

Жилищный Кодекс РФ определяет принципиально новый подход к организации планирования капитального ремонта жилищного фонда. Ответственность за содержание и ремонт общего имущества возлагается на собственников помещений. На основании статьи 158 указанного Кодекса собственники должны накапливать средства на капитальный ремонт. Однако до настоящего времени не разработано действенного механизма эффективных накоплений и системы аккумуляции средств собственников, предназначенных для проведения капитального ремонта.

Следует отметить, что в соответствии с федеральным законом №185-ФЗ федеральными органами власти принято решение об организации системы предоставления субъектам РФ средств на капитальный ремонт. Это связано с неудовлетворительным техническим состоянием жилищного фонда, собственником которого было государство, что привело в настоящее время к сдерживанию по этой причине процессов создания ТСЖ и развития конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами. Исходя из этого, следует признать проблемы капитального ремонта сферой прямой ответственности государства. При выполнении государственных обязательств по проведению капитального ремонта жилищного фонда со сроком эксплуатации более 25-30 лет, дальнейшее его содержание и ремонт должно являться сферой ответственности собственников жилья. Для жилищного фонда, не подпадающего под муниципальные программы капитального ремонта (как правило, это дома, жилье в которых приобретено или построено по договору купли-продажи, договорам соинвестирования) собственники помещений должны обеспечить внесение накопительных взносов на капитальный ремонт общего имущества. Предлагаемая модель планирования капитального ремонта приведена на рис. 3.

Рис. 3. Предлагаемая модель планирования капитального ремонта многоквартирных домов, переданных в управление собственникам

В сложившейся ситуации планирование ресурсов на ремонты объектов жилищного фонда должно находиться под контролем органов местного самоуправления, которые должны более активно использовать административные рычаги и экономические механизмы на основе программно-целевых методов обеспечения капитального ремонта, соединения достоинств и устранения недостатков основных форм организации планирования: «сверху вниз» и «снизу вверх», и переход к форме «цели - результаты». Такой подход позволяет органам местного самоуправления формировать цели и задачи по повышению качества условий проживания, стимулирующие выдвижение и разработку механизмов по достижению поставленных целей за счет программного проведения капитального ремонта.

В работе в основу формирования долгосрочной программы капитального ремонта жилищного фонда положены следующие подходы:

- выполнение государственных обязательств по проведению ремонтных мероприятий в жилищном фонде, требующем капитального ремонта;

- соблюдение ответственности и обязательств собственников помещений по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов;

-установление в законодательном порядке мер государственной поддержки собственников помещений в проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов;

- совершенствование нормативно-методической базы капитального ремонта, в т.ч. установления регламентов, стандартов, норм и нормативов.

Предлагаемая модель формирования долгосрочной программы капитального ремонта приведена на рис. 4.

При этом при финансировании капитального ремонта общего имущества за счет отчислений собственников автором предлагаются следующие меры государственной финансовой поддержки и стимулирования собственников:

- предоставление ТСЖ, ЖСК, СПК, УО гарантий по банковским кредитам на капитальный ремонт;

- субсидирование ТСЖ, ЖСК, СПК, УО при выплате процентной ставки по банковским кредитам на капитальный ремонт;

- предоставление бюджетных дотаций на капитальный ремонт на принципах софинансирования с собственниками жилья, а также для софинансирования первого взноса по кредиту;

загрузка...